住房租金將成為全球通脹競爭中最后倒下的多米諾骨牌

　　事實證明，許多發達經濟體不斷飆升的租金對各國央行來說是一個頑固的障礙，因為它們很難在這個緊縮周期中一勞永逸地抑制通脹。

　　在美國、英國、加拿大和澳大利亞，快速上漲的住房成本(在消費者價格指數籃子中占有很大比重)正在阻止通脹下降至接近央行目標水平。危險在于，工人們會要求更高的工資來應對生活成本的緊縮，從而進一步削弱通貨膨脹的斗爭。

　　結果是：去年大部分時間出現的通貨緊縮勢頭在一些發達經濟體幾乎陷入停滯。這導致金融市場要么推遲降息押注(如美國)，要么恢復進一步加息的可能性(如澳大利亞)。

　　悉尼 AMP 首席經濟學家肖恩·奧利弗 (Shane Oliver) 表示：“租金與通貨膨脹一樣，是經濟周期的一個滯后指標，并且將是最后被拒絕的因素之一。”

　　奧利弗說，這個問題遠非統一，在歐洲大陸也不是什么大問題，而在移民計劃迅速和建筑短缺的國家，情況更糟。

　　澳大利亞

　　澳大利亞符合這兩個標準。澳大利亞儲備銀行 (RBA) 行長米歇爾·布洛克 (Michele Bullock) 周二(5 月 7 日)表示，近年來強勁的移民“無疑增加了房地產市場的壓力，而這種壓力正在通過租金來緩解”。澳大利亞央行在同日發布的季度經濟預測更新中表示，預計租金通脹至少到 2026 年中期將“保持在高位”。

　　德意志銀行經濟學家 Phil Odonaghoe 表示，自 2023 年初以來澳大利亞核心通脹的下降已“突然停止”，部分原因是租金成本上漲。房地產咨詢公司 CoreLogic 本周的數據顯示，4 月份澳大利亞的中位租金創下每周 627 澳元的歷史新高，較一年前上漲 8.5%。

　　他表示：“如果消費者物價指數的任何部分的強勢持續足夠長的時間，就有可能推動通脹預期上升，從而更廣泛地影響消費者物價指數。” “發生這種情況的風險絕非微不足道。”

　　與一年前相比，2024 年前三個月的租金通脹率上漲了 7.7%，仍然是澳大利亞央行制定通脹目標 30 年來的最高水平。不包括住房在內，澳大利亞的年度消費者物價指數為 3.2%，比總體數字低 0.4 個百分點，接近央行 2% 至 3% 的目標。

　　英國

　　飆升的租金也是英國家庭的一個主要痛點，也是預計今年晚些時候舉行的大選之前的一個關鍵選民問題。

　　英國租金價格自 2022 年以來上漲了五分之一，目前正以有記錄以來最快的速度上漲，因為高額抵押貸款成本迫使潛在購房者重返租賃市場，加劇了數十年投資不足造成的住房供應短缺。根據Resolution Foundation的分析，未來三年租金將上漲13%，超過工資增長。

　　盡管如此，英格蘭銀行(BOE)還有其他事情要做。州長安德魯·貝利(Andrew Bailey)和他的同事們已將注意力轉向薪酬增長和服務業通脹，這些問題仍然過熱，令人不安。如果這些指標降溫，加上商品通脹已經低于 1%，它們可能會抵消不斷上漲的租金成本，并使通脹回到 2% 的目標。

　　英國麥肯錫研究與經濟總監特拉·阿拉斯表示：“考慮到租金在消費者物價指數籃子中的重要性，如果它們繼續以快于英國央行目標的速度上漲，顯然會增加物價壓力。”然而，英國央行官員“可能更關心那些通脹明顯受國內工資或利潤壓力驅動的項目和行業，例如酒店業”。

　　經濟學家普遍預計英國央行周四將把利率維持在 16 年高點 5.25%，投資者正在關注政策制定者是否將 6 月或 8 月視為開始降息的機會。

　　美國

　　由于官員們正在等待降低借貸成本的窗口，租金成本仍然是美聯儲的首要和核心問題。租金約占CPI通脹指數的三分之一，使其成為價格的最大推動因素之一。 3月份，不包括食品和能源成本的核心消費者物價指數連續第三個月高于預期，部分原因是租金上漲。

　　美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾表示，他預計租金成本的下降最終將體現在更廣泛的價格數據中，從而使決策者能夠在某個時候降低利率。

　　鮑威爾上周在美聯儲為期兩天的政策會議后對記者表示：“我相信，只要市場租金保持在低位，這就會體現在可衡量的通脹中。”

　　央行將利率維持在二十多年來的高位，同時表示在確信通脹受到控制時愿意降息。交易員目前押注今年至少會降息 25 個基點。

　　不過，鮑威爾可能還得等待。紐約聯儲周一公布的一項調查顯示，家庭對租金成本變化的預期較去年大幅上升，預計明年租金成本將上漲1.5個百分點，達到9.7%。

　　住房存量短缺(部分原因是高利率)導致房價上漲。

　　財政部長珍妮特·耶倫表示：“由于經濟適用房嚴重短缺，部分原因是利率高，住房在美國是一個真正的問題。”

　　“話雖如此，我堅信——我認為很有可能——一直推高通脹的住房成本將會下降。”

　　桑坦德銀行美國資本市場首席美國經濟學家史蒂芬·斯坦利表示，雖然通脹可能會從此放緩，但不太可能出現大幅降溫。

　　他表示：“如果這一預測正確，那么聯邦公開市場委員會 (FOMC) 的核心通脹率將重回 2%。”