上海推出住房“以舊換新” 經濟學家認為作用不大

　　三十多座城市紛紛表態支持住房“以舊換新”政策后，近日，中國經濟第一大城市上海也加入了這一行列。經濟學家表示，在民眾的購買力下降和中國房地產稅過高的情況下，“以舊換新”政策所起到的作用并不大。

　　上海的商品住房“以舊換新”活動主要面向計劃出售二手住房并購買新房的購房居民。購房居民首先與房地產開發企業達成購買新房的意向，然后由房地產經紀機構推動他們的舊房交易。舊房出售后，再按照約定完成新房交易。

　　首批參與該活動的有房地產開發企業有20多家，以及房地產經紀機構接近10家。參與的30多個項目主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉賢及上海自由貿易試驗區臨港新片區等區域。

　　參與“以舊換新”活動的房地產開發企業稱，在一定期限內，如果舊房未成功出售，購房居民可以無條件“退房退款”。同時，房地產經紀機構也承諾對購房居民的舊房進行“全城推、優先賣”，以提高舊房交易的成功率。

　　旅美經濟學家黃大衛對上海的“以舊換新”住房政策持懷疑態度。他認為，盡管該政策在表面上看起來很吸引人，但實際上缺乏實質性內容。

　　5月5日，黃大衛表示，當前市場所面臨的核心問題在于民眾的購買力下降;此外，政府對房地產領域的稅收負擔過重，因此“以舊換新”能起到的作用并不大。

　　黃大衛說，目前看來，“以舊換新”基本上是一種理想化的概念，從正常邏輯來看，其實效果有限，更像是口號性的宣傳。這一舉措對市場的影響也不大，尤其目前參與的項目是分布在嘉定、松江、青浦等地，這些地區的房產交易不是很活躍，而且價格虛高，二手房的交易情況也不容樂觀。

　　中國超30城推“以舊換新”

　　據中國物業管理行業研究機構中指研究院監測，自2023年以來，中國已有超過30城表態稱支持推動所謂“以舊換新”政策。

　　綜合來看，各地住房“以舊換新”政策主要采取兩種操作模式。一種模式類似于深圳的做法，即房地產企業與中介公司聯合推動舊房優先銷售。這種模式在浙江寧波、江蘇鹽城、山東濟南等城市也有類似的實踐，這些城市與開發商和房地產中介機構聯合推出“換新購”服務。購房者在開發商處認購并鎖定房源，然后由委托的房地產中介機構出售舊房。如果在一定期限內舊房售出，則按照流程購買新房;如果舊房未能售出，則退還新房的認購金。

　　第二種模式是開發商及國資平臺收購舊房，有意置換的居民將舊房售房款用于購買指定的新房項目。例如，在江蘇蘇州相城區、連云港，以及河南鄭州等地，國企平臺或開發商直接收購舊房，而售房款則用于購買對應項目中的新房。在鄭州，收購主體根據市內八區的保障性租賃住房需求和缺口，制定并發布收購計劃，收購的舊房將用于增加保障性租賃住房的供應。

　　房產中介揭“以舊換新”具體操作手法

　　河南鄭州的一名房屋中介銷售人員陳偉(化名)介紹了“以舊換新”的具體操作手法。

　　陳偉表示，鄭州在4月底啟動了二手房收購試點，對房屋的要求包括四個方面：一是必須有房產證;二是房齡不能超過15年;三是位于三環以內，坐落區域為金水區和鄭東新區;四是房屋建筑面積不能超過120平方米。

　　陳偉介紹說，已經交付但尚未取得房產證的房屋不符合“以舊換新”政策的要求。房管部門收購舊房后，是要將其轉變為保障性住房，因此過大或過小的房屋也不適用。此外，對于住房周圍的交通配套設施等也有一定的要求，否則偏遠地區的房屋即使被收購后，最終也難以處理。而房屋之所以必須位于金水區和鄭東新區，是因為這兩個區是鄭州經濟發展最好的兩個區域。

　　陳偉表示，只有這四項要求全部符合，居民才能在政府的平臺上登記申請。然后，平臺會聯系居民并安排對房屋進行評估的預約。評估過程中，平臺會結合銀行或第三方評估機構提供的評估報告，給出一個房屋的評估價格。如果居民同意這個價格，就可以進入下一步流程;如果不同意，那么“以舊換新”流程就到此為止。

　　他說：“‘以舊換新’相當于把老房子賣給了政府，它給你一個評估的價格，但這筆錢不會直接支付給你，而是要求你在主城區范圍內購買新房。如果你的舊房評估價值為100萬，那么你選購新房的價格就不能低于100萬，因為政府不會找錢給你。”

　　陳偉還表示，在“以舊換新”政策中，官方只起到了一個橋梁作用，并非政府來幫助民眾賣房，其目的是為了盤活樓市。

　　中國二手房掛牌量持續走高

　　中指研究院河南公司總經理梁波濤對中國媒體表示，當前地產行業仍面臨下行壓力尚未緩解，居民整體購房意愿不足，加上普遍的“買漲不買跌”的心理加劇購房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業動力不足的影響下，二手房市場的困局仍在持續。

　　自2023年以來，中國的二手房掛牌量持續走高。截至今年3月，北京、安徽合肥、浙江杭州、廣東廣州等十余個城市的二手房掛牌量已超過10萬套。值得注意的是，重慶、四川成都、江蘇蘇州、南京及天津這五座城市的掛牌量已突破15萬套，而重慶和成都更是超過了20萬套。

　　隨著多地二手房掛牌量持續上漲，“以價換量”現象也在二手房市場普遍蔓延。換言之，二手房的成交量是通過持續不斷的降價來換取的。

　　另有數據顯示，2024年1月，中國百城庫存去化周期即存銷比為22.9個月，屬于2010年有數據監測以來的最高水平。具體來看，一線城市的新建商品住宅存銷比為16.6個月，二線城市為19.6個月，而三四線城市則高達30.2個月。