金地集團出售舊金山350 Bush寫字樓項目 估價2.5億美元

　　近年來，舊金山的寫字樓市場一直處于直線下滑的狀態，需求、房產價值和士氣似乎同步下降。

　　曾經吸引全球投資的建筑物的交易價格僅為疫情前的一半或更少。 由于遠程辦公，數百萬平方英尺的辦公空間曾經在市中心昂貴且難以獲得，但由于遠程辦公而變得有些過時，使得城市的摩天大樓基本上空置。

　　但一棟即將上市的建筑似乎與近期趨勢背道而馳。 房地產市場觀察人士表示，這可能會重新調整對后疫情時代舊金山一小批最令人向往的辦公樓定價的預期。

　　位于金融區布什街 350 號的 19 層塔樓在城市天際線上首次亮相僅六年后，這座閃亮的新玻璃塔樓就正在等待競購。

　　該建筑是該市首個因高利率、辦公室空置增加和其他不利經濟條件而掛牌出售的“獎杯”資產，即價值、需求、位置或其他可提升市場價值的頂級房地產。 據市場人士稱，這抑制了投資者對舊金山辦公房地產的興趣。

　　該項目還以疫情前的租金完全出租給科技公司 Twitch、Atlassian 和通信公司陽獅，因此被認為是“表現良好”。

　　由于近年來沒有新的、完全出租的辦公樓投入市場，一些專家表示，350 Bush寫字樓旨在將歷史地標舊金山礦業交易所大樓納入其中，作為其入口，可以深入了解該大樓有多少房產。 在疫情后的舊金山，口徑可能是有價值的。

　　“每棟建筑都是獨一無二的，都有自己的元素，這些元素決定了它是否適合銷售或不適合銷售，但它確實讓我們了解了我們認為‘一級’類型的建筑可能具有的價值，”研究總監 Alexander Quinn 說道。 房地產經紀公司仲量聯行。

　　“這些類型的建筑最終應該會推高價格，特別是考慮到這座特定建筑的情況，該建筑通常具有相當不錯的入住率。 它的出售可以讓我們很好地了解高端建筑的用途。”

　　公開記錄顯示，這座占地 387,599 平方英尺的 350 Bush大廈在 2019 年的估價為 5.22 億美元，即每平方英尺 1,346 美元——隨著時間的推移，這一價值預計只會增加。 但一位市場參與者表示，更新的評估將考慮市場其他部分的租金，這將降低 350 Bush 的價值，盡管其具有積極的屬性。

　　過去幾年中已售出的建筑物的平方英尺價值一直呈下降趨勢。 位于加州街 550 號的這棟 355,000 平方英尺的辦公樓長期由富國銀行擁有和占用，售價為每平方英尺 114 美元，不到近二十年前價值的一半。 這座位于金融區 Spear St. 60 號的 157,000 平方英尺建筑于 8 月份以每平方英尺 260 美元左右的價格售出，不到 2014 年上次交易時價值的一半。隨后的銷售額已降至每平方英尺 200 美元到每平方英尺 300 美元不等。

　　市場參與者表示，350 Bush 必須以每平方英尺 650 美元以上的價格出售，才能償還支持其建設的貸款，估計約為 2.5 億美元。

　　盡管在疫情爆發之前，寫字樓是一項備受追捧且利潤豐厚的投資，但在疫情爆發的最初幾年，房地產價值幾乎無法衡量，因為對寫字樓的需求大幅減弱，導致銷售稀缺。

　　仲量聯行提供的數據描繪了不斷變化的市場圖景：2019 年，舊金山有 32 棟辦公樓進行了二手交易。 2020 年，銷售數量下降至 15 套。而 2022 年，仲量聯行在該市僅完成了 6 套銷售。

　　去年情況發生了變化，當時一些舊辦公樓以令人瞠目結舌的折扣出售，最終價格為疫情前價值的二分之一到三分之一。 他們的業主選擇出售，要么是因為他們想減少對辦公房地產的投資，要么是因為他們被迫考慮不斷增加的空缺和到期的貸款。 在大多數情況下，銷售是由這三個因素共同推動的。

　　“現在任何出售股票的人都這樣做，要么是因為他們遇到了麻煩，要么是因為他們試圖擺脫困境，或者是因為他們擁有一些股權并且正在思考，‘情況不會變得更好，所以我們會得到 現在就出去，”一位資深的舊金山辦公室經紀人表示。

　　據仲量聯行稱，去年舊金山售出 13 棟辦公樓。 據仲量聯行稱，雖然 2024 年迄今為止僅售出兩棟建筑，但市場上有 10 棟建筑，三棟待交易。 待處理的交易包括加州街 255 號和新蒙哥馬利街 33 號，預計分別以 75% 和 50% 的折扣出售給新業主。

　　追蹤銷售情況的人士認為，去年類似折扣交易的激增表明，不斷下滑的辦公樓市場可能已觸底。

　　與 550 California 一樣——該建筑建于幾十年前，去年夏天出售時完全空置——去年以大幅折扣出售的其他建筑也面臨著嚴重的空置問題。 沒有一個是新建的。

　　“市場上沒有任何真正的流動性。 因此，其中很多銷售都是現金交易——沒有任何與之相關的融資，”仲量聯行的奎因說。 “在那段時期價格急劇下降，我們開始了解去年的底價是多少。 這些底值和‘比較’讓人們現在可以更放心地在舊金山購買。”

　　然而，350 Bush 塔似乎是一個異常值。 雖然其中國所有者金地集團擁有超過 2.5 億美元的與該建筑相關的抵押貸款，但這筆債務預計在幾年內到期。 由于該建筑是新建的，并且仍然能產生租金收入，幾位寫字樓經紀人說，他們對金地集團沒有選擇在市場好轉之前保留 350 Bush 感到驚訝。

　　“也許業主正在退出美國市場，”一位辦公室經紀人推測道。 另一位人士表示，由于預計經濟形勢惡化，金地可能會立即出售，以最大限度地提高該建筑的價值。

　　金地集團沒有回復尋求對其出售該大樓動機發表評論的消息，而受雇營銷該大樓的獨立商業房地產投資銀行 Eastdil Secured 也拒絕發表評論。