廣西柳州征集商品房用作保障房 預(yù)計(jì)國(guó)企剛需項(xiàng)目或成為收購(gòu)主力

　　近日，柳州市住建部門發(fā)布了《關(guān)于征集已建成商品房用作保障性住房的公告（2024年第一批）》，本次征集的范圍為柳州市區(qū)范圍（城中區(qū)、柳北區(qū)、柳南區(qū)、魚峰區(qū)、柳江區(qū)、陽和工業(yè)（北部生態(tài)）新區(qū)，柳東新區(qū)）內(nèi)已建成未出售的商品房。

　　收購(gòu)主體為由市人民政府選定的市屬國(guó)有企業(yè)，以合理價(jià)格收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)已建成存量商品房用作配售型和配租型保障性住房。

　　收購(gòu)價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤(rùn)。

　　收購(gòu)房源嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的存量商品房，相關(guān)手續(xù)齊備，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且房源所屬企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰。單套建筑面積原則上不超過120平方米，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

　　那么柳州會(huì)有哪些商品房符合條件，并且最有可能被收購(gòu)轉(zhuǎn)為保障房呢？下面小編也大膽的預(yù)測(cè)一下，不代表實(shí)際收購(gòu)名單哦！

　　預(yù)計(jì)國(guó)企剛需型項(xiàng)目會(huì)成為被收購(gòu)商品房主力

　　首先，“收購(gòu)房源嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的存量商品房，相關(guān)手續(xù)齊備，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且房源所屬企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰”意味著收購(gòu)房源必須是現(xiàn)房，并且已完成竣工備案，各項(xiàng)手續(xù)齊全，一些所謂的提前交付，實(shí)際上并沒有完成竣工備案手續(xù)的項(xiàng)目就不在此列，有第三方糾紛的項(xiàng)目也不會(huì)被列入。

　　當(dāng)今符合“存量商品房”這個(gè)條件的，平臺(tái)公司手上的房源占了很大一部分。比如軌道集團(tuán)的文庭新居、溫馨雅苑、和悅馨城、雀山佳苑等，城建集團(tuán)的祥源大地A/B區(qū)、觀山福邸一期、湖光山舍A區(qū)（天山雅筑A區(qū)）等，投控集團(tuán)的中房勝利小區(qū)三區(qū)、中房美佳等。

　　市屬國(guó)企在成本控制方面有一定優(yōu)勢(shì)，并且不少項(xiàng)目貨量比較充足，有利于不同類型的保障房規(guī)劃。

　　民營(yíng)房企方面，由于大部分民營(yíng)房企項(xiàng)目去化周期比較短，符合條件的現(xiàn)房貨量并不多，主要集中在一些尾盤。比如柳北區(qū)的水天一、龍光·玖悅灣，魚峰區(qū)的榮和千千樹，柳江區(qū)的東桂·豐澤軒等。有部分現(xiàn)房樓棟在售的鼎華城、建開美好家、榮和公園墅等也有望列入名單。

　　在戶型面積方面，征集條件要求“單套建筑面積原則上不超過120平方米”，直接排除掉了很多改善型項(xiàng)目，所以去化遇到一定瓶頸的改善項(xiàng)目還是要立足自己的強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)逐步吸引客戶。

　　有一些剛需項(xiàng)目能在建筑面積120㎡以下規(guī)劃出四房戶型，比如榮和旗下的榮和天筑、榮和公園里，它們也有完成竣工備案的現(xiàn)房出售，如果列入征集名單，那么對(duì)于提升柳州保障房整體質(zhì)量很有幫助。

　　征集條件對(duì)于區(qū)位要求比較模糊，只有“交通便利、配套設(shè)施較為齊全”，意味著很多北部生態(tài)新區(qū)、柳東新區(qū)、柳江新城的項(xiàng)目也可能被列入。比如北部生態(tài)新區(qū)的柳沙馨園，柳東新區(qū)的龍光·觀山苑，柳江新城的興佳城等。

　　商品房轉(zhuǎn)為保障房后的問題也需要考慮

　　上層在此前的會(huì)議中已明確要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，并明確“推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作”，今后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走上剛需群體住保障房、改善群體住商品房的雙軌制路線。

　　為此，央行準(zhǔn)備了規(guī)模為3000億元的保障性住房再貸款，將帶動(dòng)銀行貸款5000億元，政策與資金路線已經(jīng)明晰。

　　目前全國(guó)已有多個(gè)城市宣布政府收購(gòu)商品房用作保障房的計(jì)劃，這一方面有利于降低商品房庫(kù)存，另一方面由于商品房的規(guī)劃、居住品質(zhì)基本都優(yōu)于傳統(tǒng)的保障房，用商品房來作保障房能極大改善普通群眾的生活幸福感。

　　但收購(gòu)商品房來作保障房還要解決一些問題。

　　首先是價(jià)格，收購(gòu)商品房的價(jià)格為“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤(rùn)”。

　　柳州很多年沒有經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)，目前在售的限價(jià)商品房—祥源大地銷售均價(jià)為4888元/㎡，但是很多符合條件的商品房開發(fā)成本已經(jīng)超過這個(gè)數(shù)，如果都用作配售型保障房并不現(xiàn)實(shí)，估計(jì)收購(gòu)成本較高的商品房變性后會(huì)優(yōu)先轉(zhuǎn)為配租型保障房。

　　配租型保障房在柳州也沒有過先例，參考之前公布公租房、保租房租金，比較偏遠(yuǎn)的楊柳新居、洛維新居、香蘭園都是每平方米6塊多，位于魚峰區(qū)蓮花立交橋旁的柳蓮新居每平方米9-11元。規(guī)格比較高的精裝人才公寓，柳東新區(qū)人才公寓7-14元/㎡，柳州市人才公寓7.98元/㎡。

　　預(yù)計(jì)新一批配租型保障房的租金會(huì)根據(jù)地段、收購(gòu)成本以及以往的租賃型保障房等租金價(jià)格制定。

　　其次是新一批保障房與原有商品房的規(guī)劃管理問題，入住保障房的門檻比較低，居住群體的生活理念可能會(huì)跟更高價(jià)買商品房的群體不同，比如生活產(chǎn)生的噪音、對(duì)小區(qū)設(shè)施的使用等。

　　理想作法是參考一些小區(qū)將回遷房與商品房分園區(qū)、分棟管理，但是很多轉(zhuǎn)為保障房的商品房本身就是項(xiàng)目原來難以去化的邊邊角角，項(xiàng)目很難拿出整棟、整個(gè)園區(qū)的房源來作保障房，這需要有關(guān)部門收購(gòu)與分配房源時(shí)多加考慮。

　　此外，商品房業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等費(fèi)用對(duì)于入住保障房的群體來說不一定能接受，比如柳州大部分的高層住宅商品房物業(yè)費(fèi)為1.8-2.3元/㎡·月，而保障房基本在1.2元/㎡·月以下，這需要住建部門、小區(qū)物業(yè)、社區(qū)等合理協(xié)調(diào)。

　　小結(jié)：近幾個(gè)月來，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策一波接著一波，收購(gòu)商品房用作保障房對(duì)柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與百姓生活質(zhì)量的提高都是有利的。我們很期待最終公布的房源名單，也希望有關(guān)部門對(duì)于政策細(xì)節(jié)及時(shí)優(yōu)化。