深圳推進“非居改保”，增加社會化保障性租賃住房市場供應

　　為應對形勢需要，深圳在推進“非居改保”（既有非居住房屋改建保障性租賃住房）一年多后，對相關規定予以優化完善。

　　日前，深圳市住房和建設局（以下簡稱“深圳市住建局”）發布的《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（修訂征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）結束意見征集。《征求意見稿》是在《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》（深建規〔2022〕8號，以下簡稱《通知》）的基礎上進行修訂，主要內容包括適度放寬改建條件、優化改建消防標準等。

　　深圳市住建局在關于《征求意見稿》的說明中表示，《通知》在實施過程中面臨聯審認定程序冗長、項目改建要求高、實施難度大等問題，深圳全市“非居改保”項目推進困難。

　　與此同時，《中國經營報》記者注意到，去年2月，深圳市委、市政府對發展保障性租賃住房作出新的部署，將“十四五”期間建設籌集40萬套保障性租賃住房目標提高到60萬套。

　　克而瑞不動產華南區域團隊分析認為，深圳調整“非居改保”相關規定，將加快“非居”資產的盤活，有效增加社會化保障性租賃住房的市場供應，有效保障深圳新市民、新青年等群體的住房需求。

　　向存量要增量

　　5月28日，深圳市住建局發布關于征求《征求意見稿》意見的通告，該通告指出，為加快推進深圳市既有非居住房屋改建保障性租賃住房有關工作，加大保障性租賃住房籌集力度，在深入調研深圳市既有非居住房屋改建保障性租賃住房工作的難點堵點以及實踐經驗基礎上，深圳市住建局啟動《通知》的修訂工作，形成了《征求意見稿》，并于6月8日前向社會公開征求意見和建議。

　　由于土地資源緊約束，深圳難以通過新出讓、城市更新、土地整備等新增居住建設用地供應方式新建保障性租賃住房，因此，非居住存量房屋改建成為新增建設保障性租賃住房的主要渠道。這些非居住存量房屋包括閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等。

　　以商辦資產為例，根據克而瑞監測，2023年深圳乙級及以上寫字樓存量達4588萬平方米、產業園區面積約3.2億平方米。在產業轉移、產業用房增量建設的情況下，如何消化存量成為重要課題。

　　《征求意見稿》顯示，深圳擬適度放寬非居住房屋的改建條件。一方面，允許產權清晰、已通過規劃驗收但未取得產權證的房屋實施改建。實踐中，因各種客觀原因，存在較多的已建成房屋未取得不動產權證書但權屬是清晰的，比如具有相應的土地使用權出讓合同、規劃許可、施工許可等手續。但按照《通知》，該類存量非居住房屋因未取得不動產權證書不能實施改建。為推進非居改建項目落地，加快保障性租賃住房建設籌集，《征求意見稿》適度放寬產權證條件的限制，除取得不動產權證的非居房屋外，在權屬清晰的前提下，允許已建成且已通過建設工程規劃驗收的非居住房屋項目改建為保障性租賃住房。

　　另一方面，取消已納入更新、整備、征收計劃非居住房屋的改建限制。納入城市更新、土地整備或者房屋征收計劃的房屋，從列入計劃到實施房屋拆除通常需要經歷較長的時間周期，甚至有可能最終調出相應的計劃。實踐中存在非居住房屋列入城市更新計劃后即將調出的情形，如果一刀切不允許實施改建，不甚合理。《征求意見稿》刪除了“未納入城市更新、土地整備、房屋征收計劃”的條件限制，是否實施改建，由市場主體結合項目具體情況確定。

　　與此同時，《征求意見稿》適當調整相關業主同意的條件，不再要求宗地內規定數量業主同意，調整為取得改建樓棟內規定數量業主同意后即可，但改建單位在改建過程中仍需保障宗地內其他業主的相鄰權益。此外，《征求意見稿》的修訂內容還包括優化改建消防標準、引導合理規范使用室內空間、適當簡化改建項目申請要求、優化項目認定程序、調整已改項目納保流程等。

　　“‘非居改保’是一種存量改造新模式，不僅能拓展保障性租賃住房的供應渠道，還可以有效提升閑置非居住用房的使用效率。”深圳市安居集團有限公司方面此前公開表示。

　　值得注意的是，深圳“十四五”期間保障性租賃住房籌建目標為60萬套，與廣州并列全國首位。當前，深圳力爭加快推進一批改建項目落地，為完成保障性租賃住房建設籌集任務提供支撐。

　　完善住房保障體系

　　深圳加快發展保障性租賃住房背后，新一輪保障性住房制度改革已從去年開啟。住建部有關負責人多次強調，要加快保障性住房建設和供給，完善“市場+保障”的住房供應體系，不斷滿足工薪收入群體剛性住房需求。

　　事實上，作為人口凈流入的超大城市，深圳近年來加快完善住房保障體系。

　　去年8月1日起，《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》正式實施。至此，深圳將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難的居民住有所居。

　　當前，深圳保障性住房類型包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等。其中，保障性租賃住房由政府提供政策支持，發揮市場作用，以小戶型為主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃。根據國家及廣東省相關要求，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產權住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。

　　值得一提的是，深圳此前的住房保障體系是以人才住房、安居型商品房和公共租賃住房為主體形成“4+2+2+2”格局，即商品房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占住房供應總量的比例分別為40%、20%、20%和20%。但隨著上述四項管理辦法的正式實施，深圳不再安排建設安居型商品房和人才住房，轉向規劃建設配售型保障性住房。

　　去年12月，深圳首批配售型保障性住房建設集中開工，共有13個項目，其中福田區2個項目、南山區2個項目、寶安區2個項目、龍崗區2個項目、龍華區2個項目、坪山區2個項目、光明區1個項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套。新的配售型保障住房開工建設，意味著深圳將邁入新的保障性住房時代。

　　而對于即將退出歷史舞臺的安居型商品房，深圳市住建局在今年3月發布《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（征求意見稿）》，其中指出，權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，申請取得完全產權的，應當符合規定條件且補繳價款，補繳價款具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。據統計，作為保障性住房的其中一類，深圳共出售安居型商品房約6萬套。

　　據克而瑞深圳區域團隊統計，深圳2023年之前已經規劃還未出售的安居型商品房和人才房約4萬套，今年將步入供應尾期，并逐步消耗完畢。2023年，深圳可售型保障性住房（主要包括安居型商品房、可售型人才房和配售型保障性住房）約占30%的市場份額。從去化情況來看，深圳2023年安居型商品房去化率約70%。

　　但到今年，深圳已配售安居型商品房項目的整體去化率似乎并不理想，僅約23%，人才房同樣面臨趨冷壓力，去化率降至約58%。

　　值得注意的是，有安居型商品房項目在今年被業主投訴存在質量問題。據深圳市龍華區委宣傳部微信公眾號“深圳龍華”通報，深圳市龍華區首個可售型人才安居住房項目——安居峰景苑項目存在部分戶型飄窗內冷凝水管道孔洞封堵不規范、固定外墻附著式腳手架螺桿洞未封堵等問題，3月22日，深圳市龍華區委、區政府成立以區主要領導為組長的專項處置工作組，區政府抽調100余名人員進駐現場開展問題處置。