上半年租房市場租金走勢承壓 集中式公寓租客存在小幅流失傾向

　　中指研究院發布了《2024上半年中國住房租賃市場總結與展望》，報告指出，2024年上半年，受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行、保租房入市供應等因素影響，住房租賃市場運行面臨一定壓力。市場方面，上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.90%，租金走勢承壓。市場租金下跌推動租客換房，集中式公寓面臨“留客難”挑戰。

　　為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前的租房偏好和痛點問題，自2022年6月起每半年對全國租客開展一次問卷調查，對租客畫像進行描摹。2024年中的全國租客問卷調查，剔除無效樣本后，共收回7665份有效租客樣本。

　　（一）租客畫像：租客群體主要是高學歷青年人，集中式公寓租客租金收入比相對較高

　　租客群體基本特征：25-34歲、本科及以上學歷、畢業5年以內

　　調查結果顯示，52%的受訪租客年齡處于25-34歲區間，66%的受訪租客為本科及以上學歷，77%的受訪租客畢業在5年之內，55%的受訪租客已婚，62%的受訪租客家庭月收入分布在3000-10000元區間。租房方面，74%的受訪租客月租金在1000-5000元之間，52%的受訪租客租房面積在10-60平方米之間。

　　集中式公寓客群特征：學歷更高、租金收入比更高

　　根據租房類型，我們將租客群體分為集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客，進一步分析集中式公寓客群特征。

　　從學歷來看，73%的集中式公寓租客為本科及以上學歷，較個人房源高出12個百分點。從租金水平來看，月租金高于3000元的集中式公寓租客占比達48%，較個人房源明顯高出24個百分點。從租金收入比來看，租金收入比超過30%的集中式公寓租客占比達54%，較個人房源明顯高出38個百分點。較高的租金水平和租金收入比一方面說明，集中式公寓租客愿意為了更好的租住環境支付更高的租金；另一方面也說明，集中式公寓租客目前租金負擔相對較大，在收入預期下行的情況下，更可能會換租便宜的住房。

　　（二）租房偏好：市場租金下跌推動租客換房，集中式公寓面臨“留客難”挑戰

　　換租原因：市場租金下跌，租客選擇增多，超六成受訪者計劃租約到期后換租

　　調查結果顯示，64%的受訪租客在本次租約到期后計劃換租。換租原因排名前三的是：市場租金下跌，可以租到更便宜的房子；買房了，搬入自有住房；工作變動。從換租原因可以看出，一方面，今年以來，市場租金整體呈現下跌態勢，租客選擇增多，可以以更低的租金租住相同品質的住房；另一方面，租房只是居民購房前的過渡性選擇，相當比例的租客最終會因為買房而退出租賃市場。

　　進一步，不同類型客群的換租原因有所差異。集中式公寓租客排名前二的換租原因是：買房了，搬入自有住房；收入預期降低，租更便宜的房子。分散式公寓租客排名前二的換租原因是：買房了，搬入自有住房；市場租金下跌，租更便宜的房子。個人房源租客排名前二的換租原因是：市場租金下跌，租更便宜的房子；工作變動。

　　圖：不同租客群體換租原因

　　租房類型：集中式公寓面臨“留客難”挑戰，租客存在小幅流失傾向

　　調查結果顯示，在受訪租客中，目前租住集中式公寓的租客占比為18%，與此相比，下次租房時計劃租住集中式公寓的租客比重下降至14%，集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向。進一步分析發現，在目前租住集中式公寓的租客中，僅31%未來仍計劃租住集中式公寓，而59%的分散式公寓租客未來仍計劃租住分散式公寓，71%的個人房源租客未來仍計劃租住個人房源。相比而言，集中式公寓在“留住客戶”方面面臨較大挑戰，租賃運營企業需重點關注租客續租情況。

　　表：不同客群計劃租住房屋類型的分布

　　針對集中式公寓租客，我們進一步調研其所關注的集中式公寓優缺點。調查結果顯示，集中式公寓排名靠前的優點主要包括：有小戶型整租房源，具備個人空間；靠近地鐵站或產業園區，位置好；有管家，物業管理和服務更規范。集中式公寓排名靠前的缺點主要包括：缺少陽臺，不方便晾曬；不通燃氣，不方便做飯；房間隔音效果差；儲物空間少。從客戶需求角度出發，集中式長租公寓企業需要進一步聚焦戶型配比、區位選擇、社區服務、產品打造等方面，以提升產品的吸引力。

　　圖：租客關注的集中式公寓優缺點