中海深超總豪宅深灣玖序花園預(yù)計(jì)本周取證 稀缺頂復(fù)產(chǎn)品即將入市

　　6月18日，萬眾矚目的中海深超總豪宅項(xiàng)目深灣玖序花園，已經(jīng)開始線上提交資料審核，凍資500萬，預(yù)計(jì)本周就會(huì)取證入市！

　　6月6日樣板間開放以來人潮洶涌，短短一周已經(jīng)有超過2000批土豪客戶來訪！

　　深超總時(shí)隔22年后再出讓宅地，是深圳第8宗百億地塊，也是近3年總價(jià)最高的宅地。

　　項(xiàng)目將首推2棟A/B/C座，共計(jì)293套，建面約196-252-328大平層產(chǎn)品和少量437~555m² 稀缺頂復(fù)產(chǎn)品，毛坯限價(jià)13.3萬/㎡，主體即將出地面。

　　最小戶型196㎡按照限價(jià)13.3萬低樓層可能11.5萬的單價(jià)計(jì)算，總價(jià)也要2200萬起，真正的有錢人才買得起。

　　改“深灣胤府”為“深灣玖序”，是中海旗下在深圳首個(gè)玖系高端物業(yè)，或?yàn)檠永m(xù)上海順昌玖里輝煌？

　　3月28日，中海順昌玖里開盤，單日熱銷196億，刷新了全國樓市的銷售紀(jì)錄。4月29日，徐匯濱江香港置地啟元盛大開盤，推出80套精裝大平層清盤，均價(jià)17.28萬/㎡，引得全城富豪趨之若鶩。與香港置地啟元同屬一個(gè)板塊、徐匯濱江下一個(gè)地標(biāo)級(jí)豪宅——中海領(lǐng)邸·玖序、中海領(lǐng)邸·玖章也馬上要入市。據(jù)了解，項(xiàng)目將與新天地中海順昌玖里同級(jí)別打造。

　　戶型資料

　　該項(xiàng)目5月30日調(diào)整總平面圖，建筑面積由292897平調(diào)整為293040平，總戶數(shù)由991戶調(diào)整為1015戶，全年期自持租賃住房戶數(shù)由476戶調(diào)整為500戶，預(yù)計(jì)會(huì)做成高端總裁公寓，戶型套內(nèi)建筑面積小于90平的戶數(shù)由296戶調(diào)整為344戶。

　　首推西區(qū)地塊三棟（2A、2B、2C棟），共計(jì)293套。

　　約196㎡3+1房四衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶約252㎡4+1房三衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶（專梯入戶）約328㎡4+2房三衛(wèi)  三梯兩戶（專梯專戶）

　　另有特色單位在400-600㎡之間

　　土拍時(shí)有“公建化”標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)所有戶型幾乎沒有主陽臺(tái)，只有小型內(nèi)陽臺(tái)和生活陽臺(tái)，也沒有飄窗，因此實(shí)際使用率會(huì)低于得房率。

　　項(xiàng)目介紹

　　6月30日，深超總T207- 0060宅地被中海151輪競價(jià)125.32億元+競配自持租賃面積58500㎡斬獲。

　　深超總宅地突破了兩個(gè)限制：

　　1、限售均價(jià)突破深圳目前新房最高備案均價(jià)，最高限售價(jià)13.3萬/㎡；

　　2、戶型不受限制，突破深圳“7090”限制，可以全部建大戶型。

　　也就說這個(gè)項(xiàng)目，沒有可售人才房，沒有小戶型，平均銷售價(jià)格不高于13.3萬（不含裝修價(jià)格），未來這個(gè)盤入市后將會(huì)成為真正的超級(jí)豪宅，同時(shí)也能將這塊熱土的價(jià)值發(fā)揮到極致。

　　這個(gè)頂豪項(xiàng)目，中?？赡軙?huì)作為一個(gè)在深圳的標(biāo)桿項(xiàng)目來打造，畢竟這兩年中海在深圳的項(xiàng)目讓置業(yè)者有些操心，因此中海深超總備受質(zhì)疑和關(guān)注，最終豪宅品質(zhì)、調(diào)性如何，懸念與期待并行。

　　地塊位于深超總片區(qū)，靠近2號(hào)線紅樹灣站約200米，一路之隔就是知名的萬科臻灣匯項(xiàng)目，西側(cè)是深圳灣超級(jí)總部基地城市展廳和中信紅樹灣豪宅樓盤，北側(cè)是南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)華僑城高級(jí)中學(xué)。

　　方圓一公里內(nèi)匯聚了深圳最優(yōu)越的自然景觀和城市配套，比如深圳灣海岸線、華僑城濕地公園、世界之窗、京基百納廣場等等，周邊眾多知名企業(yè)環(huán)繞，天音、神舟、深投控、萬科、京東、中興通訊等，不勝枚舉。

　　宗地T207- 0060地塊總用地3.63萬㎡，容積率≤6.0，建面20.77萬㎡，其中住宅約19萬㎡，共6棟，商業(yè)6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼兒園等。限高200米，不受7090限制。

　　周邊房價(jià)

　　深圳灣超級(jí)總部基地宅地供應(yīng)更是非常稀缺，上一次宅地出讓還要追溯至22年前，中信紅樹灣、紅樹西岸的前身，由百仕達(dá)拿下的地王震驚全國。

　　片區(qū)絕大多數(shù)土地為產(chǎn)業(yè)用地，目前有少量的公寓產(chǎn)品，宅地極度稀缺。此宗地塊目前在深圳也算得非常優(yōu)質(zhì)的地塊，可與中信東角頭地塊相媲美。

　　而片區(qū)內(nèi)最新入市的新盤還是中信紅樹灣，今年上半年二手成交價(jià)在13-14萬，

　　但樓齡已經(jīng)15年，看似沒太多倒掛價(jià)差，但中海深灣玖序有新房的溢價(jià)優(yōu)勢在，再看更靠近深圳灣的紅樹西岸，近幾個(gè)月的成交價(jià)在15-21萬，平均在19萬左右，深超總地段價(jià)值深受認(rèn)可，但是得房率約95%，對(duì)比新房高出很多，而且擁有土豪最看重的稀缺海景。

　　這么看下來中海深灣玖序產(chǎn)品就差點(diǎn)意思，看效果圖是沒有外凸陽臺(tái)，現(xiàn)在不確定最終有沒有，且周邊高層建筑比較多，可能視野會(huì)受到影響，也許只有高樓層戶型才能看到海景，說實(shí)話還挺考驗(yàn)中海的產(chǎn)品打造能力的，但是有限價(jià)優(yōu)勢在，地段又很稀缺，這項(xiàng)目還是有很大的潛力和吸引力。

　　設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

　　效果圖很高大上，看起來是全玻璃幕墻的外觀。

　　整體上呈現(xiàn)出東高西低的樣態(tài)，這是符合深超總天際線秩序的。

　　此前，地塊出讓時(shí)就有規(guī)定，而且項(xiàng)目整體限高200米，西側(cè)地塊建筑高度<150米，東側(cè)地塊建筑高度<200 米。

　　不過，這個(gè)項(xiàng)目是不能設(shè)計(jì)凸陽臺(tái)的，從效果圖也能看出來，并沒有陽臺(tái)，對(duì)于大平層豪宅，不能不說是一個(gè)遺憾。

　　設(shè)計(jì)基于總圖邏輯展開，為了能滿足6.0高容積率數(shù)據(jù)指標(biāo)，最終以3棟T3 (一梯三戶) ，2棟T2 (一梯二戶) ，1棟相對(duì)獨(dú)立的 “三芒星” 平面高梯戶比垂直社區(qū) (業(yè)主自持) ，共6棟住宅便實(shí)現(xiàn)。

　　這不僅釋放了更多住區(qū)內(nèi)公共空間，也讓住宅形式更城市化、公共化，在視覺上更好地融入?yún)^(qū)域環(huán)境。樓棟通過扭轉(zhuǎn)布局避免了高密度布局容易產(chǎn)生的對(duì)視問題，設(shè)計(jì)也讓每個(gè)戶型都有270度觀景面，將城市風(fēng)光極致 “引入” 室內(nèi)。

　　在垂直維度打造了一套過度城市與住區(qū)的 “城市甲板” 系統(tǒng)：將城市商業(yè)，社區(qū)配套服務(wù)，文化活動(dòng)等置于底層，以模糊的邊界與公共的功能布局與城市相連。

　　二層布局少量 “森系商業(yè)” ，二層中心則限定作為僅限住戶使用的社區(qū)花園，在各樓棟之間創(chuàng)造一個(gè)步行友好、安全、安靜的社區(qū)共享空間；再往上則是獨(dú)立、私密的居住空間。

　　片區(qū)價(jià)值

　　深圳灣超級(jí)總部基地說是深圳最核心的地段也不為過，是深圳唯一一個(gè)全南向擁有一線海景資源的總部基地，也有“深圳曼哈頓”之稱。在這個(gè)片區(qū)，政府投資了3000億，規(guī)劃總建筑面積約520萬平米。

　　定位整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的終端，目標(biāo)是吸引世界/中國500強(qiáng)總部。目前已入駐企業(yè)開工項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團(tuán)總部、天音大廈、中國電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項(xiàng)目已進(jìn)入主體施工階段。

　　項(xiàng)目周邊有眾多正在建設(shè)的寫字樓，將會(huì)支撐片區(qū)的崛起，也能保證片區(qū)的土地價(jià)值。

　　中海深超總項(xiàng)目東側(cè)，則是天音大廈、TCL先進(jìn)半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部。

　　天音大廈分為南北兩座塔樓，分別高150米和100米，目前已經(jīng)基本落成。TCL先進(jìn)半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部項(xiàng)目，仍在進(jìn)行基礎(chǔ)工程。

　　往南側(cè)一點(diǎn)是神州數(shù)碼總部基地，由2棟200米超高層塔樓及裙房商業(yè)組成，目前已基本落成。

　　中海項(xiàng)目南側(cè)緊挨著的，是歐加大廈，也就是OPPO國際總部，目前已經(jīng)建到地上3層左右。

　　再往南，就是深圳灣超級(jí)總部基地C塔項(xiàng)目，高達(dá)399.8米，在進(jìn)行基礎(chǔ)工程。

　　由此可見，未來整個(gè)深圳灣超級(jí)總部基地的城區(qū)功能，將集總部聚集區(qū)、都會(huì)文化高地、國際交流中心、城市濱?？蛷d為一體。

　　優(yōu)勢：

　　1、時(shí)隔22年，深超總唯一的住宅項(xiàng)目，稀缺性和高價(jià)值；

　　2、突破7090政策限制，全都是大戶型設(shè)計(jì)，；

　　3、顏值高，融入深超總?cè)虺鞘忻貥?biāo)；

　　4、純粹商品住宅社區(qū)，沒人才房和小戶型，總價(jià)2000萬起步。

　　不足：

　　1、戶型得房率一般，且沒有大陽臺(tái)（外凸陽臺(tái)），只有較小的內(nèi)陽臺(tái)和生活陽臺(tái)；

　　2、項(xiàng)目位于深超總腹地，被旁邊住宅和寫字樓環(huán)繞，景觀資源一般，尤其是低樓層。

　　總而言之，中海深超總宅地，又給土豪們進(jìn)住深圳灣海景豪宅的機(jī)會(huì)，優(yōu)越地段+海景大平層的住宅新盤，在市面上非常稀缺，且與周邊二手有較大的剪刀差，值得打新，現(xiàn)在市面上流出的資料不多，產(chǎn)品信息有限，調(diào)性和品質(zhì)有待觀察，一刀團(tuán)隊(duì)持續(xù)為您報(bào)道，關(guān)注我們買房不迷路。