中海入局不良資產(chǎn)代建：“東外灘湯臣一品”重生之路

　　近期，長城資產(chǎn)管理公司的一則重磅公告，如同一顆石子投入平靜湖面，在上海房地產(chǎn)市場激起層層漣漪。公告明確指出，曾一度停擺達(dá)四年之久的八埭頭濱江園項目，將由中海管理接手代建，正式宣告重啟。

　　回溯項目歷程，八埭頭濱江園在 2021 年陷入停工困境，原開發(fā)商也隨之進(jìn)入司法重整階段，淪為不良資產(chǎn)紓困項目。在這種情況下，身為八埭頭濱江園重整投資人的長城資產(chǎn)，為讓這一曾被寄予厚望的豪宅項目 “起死回生”，迫切需要引入實力強勁的合作伙伴。

　　值得一提的是，長城資產(chǎn)并未沿用傳統(tǒng)的集合競標(biāo)方式來挑選項目代建方，而是采用了單一來源采購的特殊模式。其在公告中著重說明，“此次代建工作性質(zhì)特殊、技術(shù)復(fù)雜，難以明確詳盡的規(guī)格及具體要求”。這一舉措背后，實則凸顯了該項目操盤的高難度與復(fù)雜性。

　　中海地產(chǎn)，在 2024 年的上海樓市銷售版圖中表現(xiàn)堪稱驚艷，全年樓盤銷售額突破 700 億大關(guān)，在高端產(chǎn)品領(lǐng)域已然樹立起良好口碑。也正因如此，長城資產(chǎn)最終選定中海管理來操刀這一爛尾豪宅項目。公示信息顯示，上海市楊浦區(qū)八埭頭濱江園項目(B 地塊)合作代建方確定為中海建設(shè)管理(天津)有限公司。B 地塊，正是當(dāng)前八埭頭濱江園項目中那三幢擁有白色外立面住宅的所在地。

　　從輝煌構(gòu)想走向爛尾困境

　　八埭頭濱江園的前世故事要追溯到 2008 年，彼時鍾偉地產(chǎn)慧眼識珠，拿下該項目地皮。項目所處地理位置得天獨厚，位于東外灘核心區(qū)域，同時還承載著老上海十里洋場深厚的城市記憶。從立項伊始，它便立志成為楊浦濱江的嶄新地標(biāo)，被外界賦予 “東外灘湯臣一品” 的美譽。

　　按照最初規(guī)劃，項目預(yù)計在兩年內(nèi)開盤銷售，可現(xiàn)實卻不盡如人意。項目推進(jìn)過程緩慢，入市時間不斷推遲，就連項目名稱也從最初的 “博和” 變更為八埭頭濱江園。歷經(jīng)長達(dá)十年的 “捂盤” 后，八埭頭濱江園才迎來首次開盤，推出 1、2 號樓，均價約 99240 元 / 平方米;隨后在 2019 年 11 月再次開盤，均價攀升至約 109997 元 / 平方米。

　　放在當(dāng)下的上海豪宅市場，10 萬元左右的均價或許不算特別突出，畢竟自去年起，上海豪宅均價已突破 20 萬元 / 平方米。但將目光聚焦到楊浦區(qū)，即將入市且同樣位于濱江區(qū)域的外灘源項目，均價為 10.8 萬元。對比之下，足見六年前八埭頭濱江園價格的含金量。

　　該項目二期原計劃于 2021 年 11 月精裝交付，然而早在當(dāng)年 1 月便因故停工。2023 年 2 月 16 日，八埭頭濱江園雖舉行了現(xiàn)場復(fù)工儀式，上海鍾偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也在同年 3 月 2 日發(fā)布聲明，宣稱項目銷售監(jiān)管賬戶資金充裕，足以保障竣工及交付。但到了 7 月，卻再度傳出無法復(fù)工的消息。

　　那么，長城資產(chǎn)緣何會成為八埭頭濱江園的重整投資人呢?從股權(quán)穿透圖可知，上海鍾偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東中，長城新盛信托有限責(zé)任公司(簡稱長城信托)占股 49.95%。以往，信托公司因地產(chǎn)項目利潤豐厚，常對地產(chǎn)公司青睞有加，長城信托也不例外。原本構(gòu)想中，即便項目遭遇問題，也可依靠股東長城資產(chǎn)，通過不良資產(chǎn)處置手段盤活項目，進(jìn)而獲取更高利潤。所以，盡管長城信托在地產(chǎn)界的布局也曾遭遇波折，但憑借長城資產(chǎn)的助力，仍有望讓項目重?zé)ㄉ鷻C。八埭頭濱江園的再度盤活，便是這一投資模式的成功范例。

　　中海進(jìn)軍不良資產(chǎn)代建領(lǐng)域

　　2024 年，中海在上海樓市銷售數(shù)據(jù)方面一騎絕塵，今年 1 - 2 月依舊穩(wěn)坐榜首之位，其在傳統(tǒng)地產(chǎn)項目開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的強勁實力可見一斑。不過，在代建市場領(lǐng)域，中海的影響力稍顯遜色。

　　中海管理總經(jīng)理安悅東曾公開表示，中海作為唯一一家實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的全過程房地產(chǎn)開發(fā)商，代建業(yè)務(wù)起步相對較晚，目前業(yè)務(wù)主要集中在長三角、珠三角以及環(huán)京地區(qū)。當(dāng)下，越來越多的房企紛紛布局代建領(lǐng)域，代建行業(yè)逐漸從曾經(jīng)的藍(lán)海市場，轉(zhuǎn)變?yōu)槲⒗偁幍募t海。新進(jìn)入者常常借助低價策略搶占市場份額，部分項目的代建費率被壓至歷史低位，甚至有企業(yè)以 “零利潤” 策略來爭奪市場。

　　中海作為中國建筑集團(tuán)旗下企業(yè)，在承接政府代建項目時具備先天優(yōu)勢。憑借這一優(yōu)勢，中海在競爭激烈的代建市場中迅速站穩(wěn)腳跟，奠定了自身的市場基本盤。但從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，政府代建項目雖質(zhì)量較優(yōu)，可利潤空間有限，影響力也相對不足。為拓展在代建市場的份額，操盤大型商業(yè)代建項目成為中海的必然選擇。令人意想不到的是，中海直接瞄準(zhǔn)了商業(yè)代建領(lǐng)域中難度系數(shù)最高的不良紓困項目。

　　觀點新媒體在過往針對代建企業(yè)的采訪中，與眾多企業(yè)管理層探討過紓困項目代建的前景。“能盈利卻困難重重”，精準(zhǔn)概括了不良紓困項目的特性。相較于普通商業(yè)代建，不良資產(chǎn)項目代建對企業(yè)的要求更高，不過也正因如此，避開了當(dāng)下代建市場的激烈競爭。八埭頭濱江園正是由于操盤難度過高，才采用單一來源采購方式確定代建方。

　　但不可忽視的是，操盤不良紓困項目面臨諸多棘手問題，不僅要處理復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系以及法律糾紛，還需與 AMC 公司密切溝通協(xié)作，在金融機構(gòu)既定的盤活盈利框架體系下，保質(zhì)保量完成項目代建工作。八埭頭濱江園的代建公告明確指出：“本次擬招選八埭頭濱江園項目(B 地塊)的合作代建方，代建服務(wù)涵蓋項目住宅、地下車庫、配套用房等全部物業(yè)，合作代建方需提供全過程的專業(yè)綜合服務(wù)。” 這意味著，項目的管理權(quán)已全面移交給中海，其中包括背后牽扯的債務(wù)處理、重整交房等一系列繁雜問題。好在長城資產(chǎn)本身就是原開發(fā)商股東，或許最令人頭疼的債務(wù)問題已得到妥善解決。

　　此外，值得關(guān)注的是，中海領(lǐng)邸團(tuán)隊今年在楊浦打造了 “玖” 系列新項目 —— 云邸玖章。該項目是中海地產(chǎn)在 2024 年經(jīng)過兩次競拍，斥資 32.131 億元和 36.45 億元拿下楊浦區(qū)的兩塊地塊后開發(fā)建設(shè)的，目前售樓處已開放，預(yù)計今年第二季度開盤。同處楊浦區(qū)的這兩個中海項目，一個輕裝上陣開發(fā)全新項目，一個負(fù)重前行盤活爛尾項目，未來二者會碰撞出怎樣的火花，著實令人期待。