租房市場需求潛力巨大 盤活存量發展保障房是“破局”新思路

　　120億再貸款資金審核發放

　　本輪房地產政策一大亮點就是創設了保障性住房再貸款。

　　中國央行此前宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　這一新工具與前期工作形成了有效銜接。早在2023年央行就設立了租賃住房貸款支持計劃，今年6月初在這基礎上又完善推出了保障性住房再貸款，老工具1000億元的額度也并入了新工具。

　　新老工具合并后，投放進度明顯加快。中新社國是直通車從有關部門了解到，截至二季末金融機構已經發放了近250億元租賃住房貸款，央行已審核發放再貸款資金超過120億元。

　　專家認為，新工具依然采用“先貸后借，按季操作”的模式，即金融機構先發放貸款，下一季度再向央行申請再貸款資金，會有一個季度的時間差，目前看后續貸款投放有望進一步加快。

　　此外，新工具支持范圍擴大，更有利于落地實施。地方政府收購標的由存量住宅商品房擴大到全部商品房，用途由租賃擴大到可租可售，再貸款對象由7家試點金融機構擴大到21家全國性金融機構。多重利好都將助力新工具加快使用和落地見效。

　　住房租賃行業有市場

　　當前，在總量上中國已進入不缺房的時代，同時大量新市民、青年人又面臨住房困難，租房市場需求潛力巨大，盤活存量發展保障性住房是“破局”的新思路。

　　專家表示，未來要拓寬保障房的理解，應該從一個家庭在生命周期的不同階段對住房需求的角度定義保障房，而不只限于低收入人群的住房保障。新市民或是剛參加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但買不起房，在這個階段穩定的租房保障也是有必要的。

　　住房租賃企業算細賬

　　“衡量住房租賃業務是否可行，除了市場比較關注的租售比，還要綜合考慮住房租金折扣率、住房收購折扣率等指標。”專家認為，實際運營中，要看內部回報率（IRR）是否足夠高，即凈租金收益率（主要是租售比）和租金增長率之和是否能覆蓋成本，未來租金增長率的提高是有助于提升投資回報的。

　　同時，地方政府的財政支持力度也在加大，北京、福建、廣東、山東等地相繼為住房租賃業務提供財稅、土地、產業基金等方面的支持。

　　例如，廣州明確國有土地舊廠房改造為保障性租賃住房的，不用補繳土地價款；杭州對符合條件的大學畢業生提供租房補貼。

　　應看到，央行和財政的支持機制在目前市場起步階段，能助力房地產行業周期筑底；未來隨著住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場還將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產業發展模式有序轉型。