新加坡工業(yè)地產(chǎn)將掀起資產(chǎn)復興浪潮

　　盡管利率環(huán)境高企和經(jīng)濟增長放緩，但新加坡工業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康增長。在全球制造業(yè)需求回升的背景下，制造業(yè)的情緒有所回升。

　　作為制造業(yè)活動晴雨表的新加坡制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)在9月份繼續(xù)擴張，達到51點。這標志著擴張活動連續(xù)第 13 個月出現(xiàn)，也是三年多以來的最高讀數(shù)。

　　根據(jù)裕廊集團的價格和租金指數(shù)，2024年第三季度，整體工業(yè)價格和租金環(huán)比分別增長0.5%和0.3%。

　　這標志著租金連續(xù) 16 個季度增長，這是自 2008 年第三季度以來最長的連續(xù)增長趨勢之一。就價格而言，16 個季度中有 15 個季度價格出現(xiàn)正增長。

　　總體而言，自2020年第四季度以來，工業(yè)價格和租金累計分別增長了20.8%和22.5%。盡管價格和租金增長顯著，但與過去(第三季度的17個季度)相比顯得相形見絀。 2004年至2008年第三季度，工業(yè)品價格和租金累計分別上漲47.3%和59.5%。

　　隨著全球經(jīng)濟過渡到較低的利率環(huán)境，再加上中國政府重振陷入困境的經(jīng)濟的意愿和行動越來越強烈，價格和租金可能會繼續(xù)上漲。

　　較低的利率應該會提振工業(yè)租賃需求，因為隨著資本支出限制的解除，租戶將更有信心進行擴張和搬遷。較低的借貸成本也將對工業(yè)資本價值產(chǎn)生積極影響。

　　2024年9月，中國最近推出了自疫情大流行以來最激進的刺激措施，以重振經(jīng)濟增長。盡管還需要做更多工作，但市場信心有所增強。

　　隨著本國市場國內(nèi)條件的恢復，預計中國的對外投資將增長，其中一部分預計將進入新加坡。自疫情以來，中國制造商一直在尋求實現(xiàn)供應鏈多元化并探索新的增長市場。

　　許多區(qū)域實業(yè)家和投資者繼續(xù)將新加坡作為其東南亞業(yè)務的啟動平臺。

　　預計工業(yè)價格和租金不會飆升

　　雖然新加坡的利率受到全球利率的影響，但預計這里的下降速度將是漸進的。新加坡的利率已經(jīng)因預期降息而下降，與美國相比仍明顯較低。

　　預計新租戶需求將增加，但這將被一些行業(yè)的需求下降所抵消，尤其是一般制造業(yè)的需求下降。

　　一些實業(yè)家選擇優(yōu)化他們的制造足跡，并搬遷到成本較低的其他市場。

　　隨著基礎設施的發(fā)展和現(xiàn)代工業(yè)存量的快速增長，東南亞主要新興市場的工業(yè)市場競爭日益激烈。這吸引了一些工業(yè)租戶簡化運營，這可能會導致新加坡的全面搬遷或合理調(diào)整規(guī)模。

　　新加坡作為高價值制造商的區(qū)域總部仍然具有吸引力，擁有深厚的人才庫、健全的知識產(chǎn)權法規(guī)和發(fā)達的物流基礎設施。

　　然而，隨著基礎設施的發(fā)展和現(xiàn)代工業(yè)存量的快速增長，東南亞主要新興市場的工業(yè)市場競爭日益激烈。

　　這吸引了一些工業(yè)租戶簡化他們在該地區(qū)的制造業(yè)務，這可能會導致新加坡的全面搬遷或調(diào)整規(guī)模。

　　煥發(fā)青春和創(chuàng)造價值

　　我們預計，在一些趨勢的推動下，新加坡工業(yè)市場將出現(xiàn)一波復興浪潮。

　　首先，在過去十年中，工業(yè)租金增長的大部分集中在過去四年，從2020年第四季度到2024年第三季度，總體工業(yè)租金累計增長了22.5%。相比之下，從2014年第四季度到2024年第三季度，工業(yè)租金僅增長了6% 2024 年。

　　這種動態(tài)導致工業(yè)建筑的現(xiàn)有過往租金與當前市場租金之間的差距不斷擴大。這對于規(guī)格過時的舊工業(yè)建筑尤其相關。

　　其次，租戶專注于可持續(xù)性，他們尋求具有綠色認證的節(jié)能建筑，以實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展目標。

　　例如，總部位于香港的房地產(chǎn)服務和投資公司 ESR Cayman 與房地產(chǎn)投資和融資巨頭 PGIM Real Estate 合作，共同將飲料巨頭 Pokka 的單層區(qū)域總部重建為一幢具有可持續(xù)性特征的最先進的五層建筑，旨在實現(xiàn)零碳足跡。

　　第三，隨著利率下降，融資成本預計也會下降，從而降低資本成本并提供更可行的投資選擇。此外，更多的投資者和開發(fā)商可能會進入市場以創(chuàng)造價值，而那些在尋求回收資本和去杠桿化時尋求撤資的資產(chǎn)所有者可能會滿足這一要求。

　　在此背景下，我們預計即將到來的復興浪潮將到來，未充分利用的工業(yè)開發(fā)項目進行重建或資產(chǎn)增值，以吸引新的高質(zhì)量租戶需求，特別是在高價值制造、技術和生命科學等新經(jīng)濟行業(yè)，并提高土地的生產(chǎn)力。

　　在聯(lián)實和華平投資 收購價值 16 億新元的新加坡工業(yè)資產(chǎn)組合的推動下，工業(yè)投資銷售額已經(jīng)有望創(chuàng)下三年來的新高。這是亞太地區(qū)最大的工業(yè)交易之一。

　　截至 2024 年第三季度，新加坡工業(yè)投資額(超過 1000 萬新元的重大交易)已達到 32 億新元，超過 2023 年全年銷售額 20 億新元。

　　機會和限制

　　土地使用年限超過30年的工業(yè)用地是價值創(chuàng)造的首要目標。超過 30 年使用期限較長的工業(yè)用地很少見，可能能夠吸引市場溢價。在過去十年中，裕廊集團發(fā)布了30年及以下租賃期的新工業(yè)用地，以保持最終用戶可以承受的工業(yè)用地成本。

　　私人或非 JTC 工業(yè)用地將具有額外的優(yōu)勢，因為 JTC 工業(yè)用地可能需要嚴格的銷售和租賃限制，這可能會使希望撤資的資產(chǎn)所有者難以駕馭。

　　私人租賃土地的吸引力可以從最近的交易中看出，其中包括卓源東路 10 號和 Admirax。

　　適合分層細分的工業(yè)用地將受到高度追捧，尤其是那些批準用于食品工廠的工業(yè)用地。在最近的一次工業(yè)政府土地銷售活動中，一處擁有 32 年租賃期的工業(yè)食品工廠用地吸引了四份投標，最高出價為每平方英尺每容積率 300 新元。

　　售后回租交易可以帶來機會，最終用戶可以與開發(fā)商合作，重新開發(fā)老化的設施，以實現(xiàn)其運營和可持續(xù)發(fā)展目標。最終用戶占用的許多工業(yè)用地可能沒有充分利用其容積率，因為它們是多年前規(guī)劃和設計的。

　　由于各種原因，例如不斷變化的工作趨勢、成本考慮或該地區(qū)的運營精簡，投資存量也可能來自在新加坡適當調(diào)整運營規(guī)模的工業(yè)業(yè)主租戶。

　　然而，其中一些由 JTC 直接分配的場地可能會面臨租賃和租戶限制，這些限制很久以前就在不同的商業(yè)環(huán)境中實施。

　　有了這樣的限制，資產(chǎn)所有者將不愿投資于資產(chǎn)，這增加了資產(chǎn)隨著時間的推移而“擱淺”的可能性。

　　鑒于制造業(yè)的持續(xù)復興和數(shù)字化，由于許多傳統(tǒng)制造業(yè)的價值鏈和成本考慮因素已經(jīng)發(fā)生變化，現(xiàn)在可能是時候重新審視這些產(chǎn)業(yè)政策了。

　　這樣做可以實現(xiàn)多個目標：提高新加坡稀缺土地資源的生產(chǎn)力，到 2030 年對新加坡 80% 的建筑(按建筑面積計算)進行綠化，并確保工業(yè)建筑采用技術改造，以滿足高價值實業(yè)家的長期需求。