CICT的Tony Tan談新加坡的寫字樓和零售業的未來

　　Leslie Yee：雖然技術使遠程工作成為可能，但新加坡的辦公樓絕非白象。為什么盡管遠程工作轉變為新加坡，但新加坡辦公室仍表現良好？新加坡寫字樓有哪些有趣的趨勢？您擔心什么？

　　Tony Tan：在很大程度上，您可以減少一些使新加坡作為辦公地點非常有吸引力的基本因素。

　　首先，供應動態幾乎處于更可預測的環境中。對于寫字樓存量，特別是在 CBD(中央商務區)，也非常清楚地表明(當局)希望減少 CBD 中用于商業用途的新土地(供應)。

　　在需求方面，新加坡多年來一直屹立不倒，是世界公認的主要金融中心、交通樞紐，擁有友好的商業環境。

　　真正進一步激發這種興趣的一件事是新加坡如何應對 Covid 危機，這給了許多企業主和高層管理人員很大的信心，他們正在尋找他們想在世界這一地區開展業務的地方。

　　這些需求動態將受到經濟環境和公司業務規劃的影響。但是，如果您消除資產所有者必須擔心的潛在供應問題，我們從根本上擁有強大的需求驅動基礎。

　　因此，辦公空間的大多數資產所有者都會對(他們)能夠度過不同的經濟周期充滿信心。

　　其次是新加坡是一個小國。通勤很方便，有非常強大的交通網絡支持。CBD 的端到端 - 無論你來自東部、西部、北部還是南部 - 我們談論的半徑可能最多為 15 公里。如果您乘坐公共交通工具，我們談論的通勤時間最多半小時。

　　正在努力開發分散式辦公地點。但隨后，裕廊湖區的大型白色地塊沒有被授予，該地塊擁有大型辦公樓。在您看來，分散式辦公地點，尤其是裕廊，與中央商務區相比如何？

　　總體規劃明確闡明了兩個關鍵主題。一個是考慮將居住在市中心的人們越來越多地集中化。我們正在市中心創建更多住宅項目，包括公共住房。

　　第二個主要趨勢是去中心化，可能會將一些商業活動從傳統的 CBD 位置轉移出去。這實際上是一個相當聰明的計劃。如果你談論的是更長遠的眼光，在新加坡更優化地利用非常有限的土地資源，為了增加容量，我們只需要重新調整一些城市規劃。

　　裕廊湖區是規劃者希望催化并帶來一些商業活動的重要地點之一。

　　結果會如何?這要看情況。經濟周期是新加坡能夠繼續吸引更多類型的服務和生產，并將他們計劃在全島的一些地點聚集起來的關鍵驅動力之一。這需要一些時間。

　　問題是中央商務區位置(租金)與新加坡外環部分(其他商業中心所在地)之間的經濟動態將如何發展。

　　這里的零售商經常抱怨高昂的租金和人力成本。各種食品和飲料商店已停止營業。新加坡居民積極在網上和國外購物，包括對面 Causeway。新加坡購物中心的表現如何，該細分市場的主要風險是什么？

　　擁有和管理零售資產并非易事。這是相當管理密集型的。我們經歷過消費模式發生變化的周期。我們一直在考慮零售活動的大量分散化——在過去的二十年里，許多不同的住宅區周圍涌現了許多購物中心。

　　今天，從零售產品的角度來看，新加坡要成熟得多。但消費者在不斷發展。人口結構正在發生變化。這就是作為所有者必須始終保持警惕的地方，確保每項資產都得到正確推銷。

　　每年，我們都會審視我們的個人資產，根據趨勢的變化，在短期、中期和長期內應該如何定位它們，無論是電子商務、跨境購物、新加坡人旅行、人口集中化還是商業活動的分散化。

　　您可能已經看到了我們推出的內容，包括升級 Clarke Quay 的全面改造，使其更加“日夜”，并加強我們在奧特萊斯領域的影響力，升級 IMM。

　　對于我們的市中心產品，旅游趨勢、(更多)居民涌入以及居民的概況將影響我們看待資產計劃的方式。

　　挑戰是存在的，但也很令人興奮。我們必須非常靈活地做出反應，既要考慮投資者的短期需求，又要考慮中長期的行動計劃。

　　餐飲是許多購物中心的主要租賃貢獻者，但許多餐飲玩家面臨高成本和激烈競爭的困擾。從長遠來看，另一個問題是我們的人口老齡化。到 2030 年，大約四分之一的新加坡人將年滿 65 歲。更多的老年人可能會發現參觀購物中心有點挑戰。餐飲將繼續為您的購物中心做出貢獻嗎？吸引老年購物者到商場購物是否存在挑戰？

　　餐飲整體將成為我們各個物業資產計劃中非常重要的組成部分。每個人都需要吃飯，餐飲范圍相當廣泛，無論是坐下來的餐廳、休閑用餐、快餐、方便的外賣。因此，我們有一系列不同的產品......迎合(我們服務的每個地區)。

　　面對來自電子商務和社交媒體的競爭，吸引人們到購物中心至關重要。填飽肚子——在某種程度上，這是唾手可得的果實。問題是你如何引入它們，并引入新的概念。

　　我們的餐飲零售商并不致力于單一的概念。通常，它們具有多個概念。有些是市中心，有些是郊區，價格不同。

　　當消費者以舊換新、以舊換新時，他們可以靈活地進行調整。但他們喜歡與我們合作，因為我們在市中心和郊區都有業務，可以立即滲透到他們想要進入的市場。

　　我們最近經常看到的另一個趨勢是，中國運營商開始對新加坡市場非常感興趣。

　　他們中的許多人以新加坡市場為跳板。我們在這里不是一個大市場。(人口)600 萬。這可能是中國的一個中型城市。他們自然會受到我們提到的問題的限制——人力，對吧?而且成本基礎高。但高成本基礎也可能意味著高賣點。因此，從財務角度來看，有時回報可能沒有那么糟糕。

　　我們與一家中國運營商進行了一次有趣的對話。他們在自己的城市或省份非常成功。但在目前的環境下，在那里運營非常具有挑戰性。所以，新加坡是一個喘息的機會——(他們)以進入新加坡為跳板，讓他們的名字廣為人知，但他們的計劃要廣泛得多。

　　新加坡已成為他們打造品牌的戰略地點。我們擁有相當廣泛的人口結構和(多樣化的)種族構成。我們可以非常國際化，也可以非常亞洲化，或者提供清真產品。因此，對他們來說，這是他們冒險(前往其他市場)之前的一個很好的試驗臺。

　　Ion Orchard 是一個獎杯資產，就在 Orchard Road 的中心地帶。它有許多豪華精品店，是一個著名的地標。您的新收購真正令人興奮的是什么？

　　Ion 絕對是我們產品組合中的一顆明珠。但除了 Ion 之外，我們還看看我們現在在市中心區的位置。沿著烏節路，在 Ion 之前，我們的一端是獅城廣場中庭......現在，有了 Ion，我們為自己贏得了另一個重大......位于烏節路。這讓我們很好地了解了我們應該如何在環境中發揮作用。

　　毫無疑問，Ion 是眾所周知的豪華購物中心。實際上，它也是一個非常通用的購物中心。居民們都知道，如果你去 Ion，你不必只買卡地亞、百達翡麗或勞力士。你有你的 Uniqlo。你有你的美食廣場。為各行各業提供不同的產品。

　　鑒于地理位置，對于大多數希望在烏節路開展業務的零售商來說，它可能是第一名。這無疑讓我們能夠很好地進入一些我們無法觸及的(市場)領域，尤其是奢侈品領域。

　　您是想讓它更豪華還是更“街頭人”？您可以做些什么來提升績效并改善客戶體驗？

　　我無法想象奢華空間的位置和其他產品的位置之間的劃分會有很大的不同。關鍵是細節 – 相關的產品類型是什么?

　　我們將與合資伙伴密切合作，了解整體趨勢。有趣的是，一些不受歡迎的品牌開始卷土重來。我可以看到的是：在未來一到兩年內，可能會對(一些)品牌的產品進行微調，并對某些行業提供的一些空間進行微調。

　　毫無疑問，新加坡可能是一個昂貴的城市。辦公室工作會搬到附近饑餓和更便宜的地方嗎？新加坡是否為辦公空間用戶提供物有所值？國際游客會不會覺得在新加坡購物和用餐太貴了？當地人可能會從出國旅行中獲得更高的性價比。

　　考慮到我們對美國新政府上臺后全球形勢的了解，辦公空間肯定會變得更加有趣......在他們希望如何以及在世界這一地區將業務定位在哪里，將有很多風險管理思考。

　　我仍然覺得我們將處于一個良好的位置，即使在未來三到五年內也是如此。在此過程中，(我們)可能會面臨阻力。這取決于世界經濟環境如何發展。希望我們現在有一個很好的基礎——新冠疫情后的情況有點正常化，利率似乎正在見頂。

　　這是影響 REIT(房地產投資信托)領域市場地位的兩個關鍵因素，這就引出了第二個問題。房地產投資信托基金作為一種產品對利率非常敏感。房地產投資信托基金的估值幾乎立即受到利率環境前景的影響。在過去一年左右的時間里，這種情況一直相當不穩定。

　　因此，您會看到 REIT 定價的波動性增加。這只是投資組合經理根據利率前景進行投資組合調整。

　　經濟環境可能會隨著時間的推移而變化。如果您要進入下行周期，這可能會限制一點需求——公司會考慮放慢擴張速度，甚至徹底減少空間需求。但這并不能抹殺新加坡的強大品質。

　　其次，如果你看看世界的這個地區，我們可能擁有評價最高的綠色建筑之一。考慮到他們在可持續發展之旅中所處的位置，這將滿足租戶的(幾個)需求。

　　您對新加坡市場表示了非常強烈的信心，而 CICT 主要投資于新加坡市場。您是否認為您的信托基金將繼續進一步增加其在新加坡的風險敞口，或者是否有想法降低新加坡的權重并獲得更多的海外風險敞口？

　　我們將長期主要留在新加坡。這是肯定的。這是我們的本土市場，我們了解市場，我們擁有更好的資源，能夠在不同的周期中管理資產。因此，我們希望盡可能繼續在新加坡投資。

　　如果有機會，投資可以以新收購的形式出現。我們還在考慮擴大現有資產的規模，其中資產已準備好進行升級。某些資產可能會重新開發。我們討論的兩個主要主題，即集中化和去中心化，也為我們提供了增加業務的機會。

　　但我們也始終認為，在外面有一點前哨是件好事——不要太大。我們在德國有兩家酒店，在澳大利亞有三家。我們一路學習。顯然，會犯一些錯誤，但我認為(他們確實讓人大開眼界)。

　　鑒于從投資者的角度來看，房地產投資信托基金的雙重目標——(每單位分派和)分派增長，以及希望從股價中獲得資本收益增長——我們希望從現金流的角度謹慎地結合這一點。

　　從資產增值工作到全面重建，(將有)短期或中期現金流影響。因此，我們想表明，在我們在新加坡執行計劃的同時，我們還有其他途徑可以讓您為我們的單位持有人帶來額外的現金流。

　　雖然您擁有大量資產，但有許多房地產投資信托基金的交易價格與賬面比率要低得多，并且提供比 CICT 更高的分配收益率。您的信托是否已完全定價，具有長期視野的投資者應該如何看待新加坡房地產投資信托基金？

　　我們的交易價格略低于我們的賬面價值。我認為它可能比賬面低 5% 到 6% 左右。因此，市場將對它的定價是否正確、它必須提供哪些屬性有發言權。在疫情后的幾年里，我們的業績記錄是分銷的穩定性和增長，以及高水平的流動性。

　　我們的投資者熱衷于快速賺錢 - 進進出出。但我們也有與我們合作的投資者。我們以不同的方式融入他們的概況、他們的投資組合結構。

　　我們確實看到了對沖基金，而對沖基金往往是相當短期的。但我們也看到對沖基金在 CICT 上持有長期頭寸。這說明了很多。流動性就在那里。穩定性就在那里。

　　我不能說它的價格是否正確。只是利率會一直變化。我們可以管理我們的資本結構來應對。

　　對于 REITS 來說，除了您擁有的房地產外，另一個組成部分是它的融資方式。您的資本結構變得非常重要，其背后的風險管理必須非常靈活。因此，我們將調整我們的資本結構。

　　最近對 21 Collyer Quay 的撤資是一項行動計劃，讓我們在進入 2025 年時擁有良好的資產負債表狀況。今天，我可以很欣慰地說，我們已經做好了充分的準備。

　　在您的投資組合中，您認為哪些資產是超級核心資產，而不是出售的資產？您更愿意出售哪些資產？

　　一些較大的資產自然會非常核心。考慮到規模和貢獻，任何轉變都會對整體財務影響產生相當大的重大影響。

　　對于一些較小的資產，我們將考慮優化。早些時候，我談到了集約化——我們是否可以考慮升級、擴大規模。如果可能的話，我們可以繼續持有。否則，它可能是一種資產，我們可以在適當的時候從資本的角度看待重新部署。

　　您最近的舉措增加了您在零售業的權重，并降低了您在辦公空間的權重。這是故意的舉動嗎，您打算繼續朝著這個方向走嗎？

　　我們不應該對此進行過多解讀。我們沒有清楚地看待那個定義。不，沒有神奇的數字。應該是 40% 還是 50% 的零售率?碰巧我們有機會收購 Ion。零售空間上升。

　　但作為一種產品類型，我們通常喜歡混合用途的綜合產品，無論您有辦公、零售還是其他相關組成部分——服務式公寓，甚至是住宅。他們往往能夠承受不同的周期。因此，我們擁有一些(混合產品)，包括萊佛士城、福南、獅城廣場中庭。

　　我們將繼續探索這方面的機會，無論我們是從第三方收購還是......我們重新發展自己。

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