私人住宅租金回報率創12年新高：市場分析與前景展望

　　在當前私人住宅樓價持續下滑的背景下，香港的租務市場卻呈現出強勁的增長勢頭。這一現象推動了私人住宅的租金回報率不斷創新高，令人矚目。根據中原地產的最新數據顯示，2023年8月的租金回報率(CRI回報率)已達到3.43%，重新回到了2012年8月的水平，并創下了12年來的新高。這一趨勢的背后，反映了市場供需關系的變化以及投資者對租務市場的信心。

　　租金回報率的上漲趨勢

　　據中原地產的數據，自2023年5月至8月之間，CRI回報率經歷了連續上升的過程，在短短四個月內累計提升了0.34個百分點。具體而言，8月的回報率較7月的3.32%上升了0.11個百分點，而同比去年8月時的2.78%更是大幅度上漲了0.65個百分點。這一數據表明，租金回報率的穩定上升為投資者帶來了更多的信心，也反映了當前市場環境的變化。

　　不同區域的表現

　　將香港劃分為四大分區，可以看到各個地區的CRI回報率均呈現上揚趨勢：

　　新界西地區的回報率最高，按月上升0.17個百分點，達到了3.70%。

　　新界東的回報率也有所提升，錄得3.64%，上漲0.13個百分點。

　　九龍區的CRI回報率為3.62%，漲幅為0.12個百分點。

　　港島區雖然微升至3.49%，但這一數值接近于13年的高位，標志著市場的強勁反彈。

　　屋苑回報率排名

　　根據中原地產的統計數據，8月份共有18個屋苑的回報率超過了4%，相比于7月份增加了三個。這一趨勢顯示出市場對優質住宅的需求依然旺盛。其中，堅尼地城的嘉輝花園以4.99%的回報率成為全港最高，緊隨其后的是九龍灣的得寶花園(4.88%)和沙田的河畔花園(4.81%)。

　　在十大屋苑中，美孚新邨的租金回報率達到了4.37%，在連續兩個月維持在4%以上的水平，而沙田第一城的回報率則自7月的3.97%大幅上升至四月份的4.29%，顯示出強勢走勢。

　　市場分析與預測

　　根據中原地產的研究部高級聯席董事楊明儀的分析，8月正值租賃市場的高峰期，租金走勢良好，加之樓價的跌幅擴大，造成租金回報率的顯著上升。然而，進入9月份后，租務熱潮開始減退，租金走勢已經趨于平穩，而樓價的波動依然存在，這使得市場對于未來的預期充滿了不確定性。

　　未來展望與潛在風險

　　展望未來，楊明儀指出：預計9月的CRI回報率依然有可能承接之前的升勢，但增幅將顯著收窄。特別是在第四季度，銀行的利息政策可能會對樓價產生新的影響。如果政府在施政報告后采取相應的措施，私人住宅價格有望實現止跌回穩的趨勢，那么租金回報率也可能隨之回落。

　　目前，HIBOR(香港銀行同業拆借利率)仍維持在4.125%的高位，而CRI的回報率與HIBOR之間的差距持續縮小，降低至約0.695個百分點。中原地產表示，如果美國聯邦儲備系統及本地銀行于9月份繼續減息，CRI回報率與HIBOR之間的差距可能將進一步縮小，這將為市場帶來新的變化，甚至可能出現“供抵過租”的情況。

　　總結

　　總體來看，香港私人住宅的租金回報率經歷了一輪顯著的上升，這是市場供需結構變化的直接反映。盡管面臨一定的市場風險，但短期內租務市場依然相對樂觀。隨著樓市政策的調整和經濟形勢的變化，投資者需密切關注市場動態，以把握潛在的投資機會。對于普通市民而言，了解這一市場現狀也有助于做出更加明智的租房決策。