各地出手救樓市“搶客” 香港二手房價格一跌再跌

　　香港樓市自2月撤銷此前的抑制樓價政策后一度出現反彈，然而，近期市場反映二手主要樓盤成交的中原城市領先指數CCL，連跌四星期后跌穿撤銷遏抑政策前水平，蒸發大部分撤銷政策后的升幅。香港二手房地產價格下跌由4月底開始，跟大陸推出救市方案時間吻合，再加上原有的香港發展商大幅減價、利率高企，以及移民潮再升溫，香港樓市隨時步救市無望、繼續下滑的后塵。

　　香港四成買家為內地客

　　追蹤香港二手樓價的中原城市領先指數CCL于24日公布最新的數值為144點，截至5月19日，CCL按周下挫1.43%，CCL連跌四周按月跌1.97%，跌穿撤銷政策前144.19點，創下新低。地產業界對撤銷遏抑政策后吸引內地客寄望甚高，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀4月8日接受媒體訪問時更引用旗下新盤SEASONS PLACE鎖售數字，指出撤銷遏抑樓價政策后4成為內地客及投資者，余下6成則為本地“剛性需求”。另外，長江實業營業經理詹勛榮在4月22日表示，大陸買家料將升至兩至三成。

　　翻查中原數據，香港樓市從2月底撤銷遏抑樓價政策前低位開始反彈，3月開始一二手樓成交量急增，然而二手樓價于4月底開始回落。

　　各大城市出招救市

　　4月中北京將收購爛尾樓。五一黃金周前夕，成都宣布取消樓市限購，令市場憧憬其它主要城市包括深圳都會出招救市。5月包括深圳、廣州、上海等多個城市先后推出放寛限購令，5月中收購爛尾樓政策正式出臺，被形容為“迄今最大膽的房地產救市措施”。17日，央行亦宣布三招，分別是下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層級首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；以及首套房最低首付款比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。巧合的是，當內地開始救市，香港樓價便出現下跌。

　　香港樓盤供過于求

　　與樓價下跌相對應的，是香港新盤存貨嚴重。根據香港房屋局季度數據，截至今年3月底，一手樓盤已落成但未出售達2.11萬個單位，若計及興建中的房屋，未出售單位達7.2萬個。2019年至2023年，香港一手樓每年平均成交為14,959個，即使趨勢不變，房屋亦需要4.8年才可消化。

　　發展商去庫存，最直接方法便是減價。長實于3月率先投下“深水炸彈”，旗下黃竹坑站Blue Coast出價較同區新樓折讓兩成，旗下另一沙田名日．九肚山新盤4月更新價單，個別單位售價大減價逾三成，而洪水橋新盤#LYOS早前出現連續15宗取消訂單，長實宣布大減價重售，個別單位定價大減最多32%。莊士旗下鴨脷洲新盤弦岸更新價單，其中205平方英尺的小型房，原價535.8萬元減至382.74萬元，不足一年實際減幅達29%。新盤減至不足400萬港元，亦令二手樓賣家無議價能力。

　　23條通過前 移英申請升一倍

　　香港樓市基本盤的本地居民卻不斷減少，英國內政部5月23日公布最新的BNO簽證申請數字，截至今年3月底為止，英國當局已經批出接近20.2萬宗申請，當中逾14.4萬人已經抵達英國，今年3月香港立法通過23條，而首季的BNO簽證的申請宗數為10,737宗，較去年第4季上升約一倍。

　　英國機構“歡迎香港人委員會”去年11月公布有關BNO移民的調查，99%受訪者表示有意申請居英權，反映移民潮持續而未有回流跡象，調查更顯示38%移英港人以“買斷”方式自置物業。英國地產代理Benham and Reeves去年底統計香港人在英格蘭和威爾斯地區共擁有24,759項物業，估值達108億鎊（約1,076億港元）。美聯物業數據顯示，2023年一手及二手物業注冊成交金額為4,779億港元，僅英國BNO離港資金便占香港全年物業成交金額的22.5%。

　　按揭利率及管理費大增

　　即使留港買樓，按揭利率及其它開支亦成為置業的障礙。匯豐銀行以及數家大行今年取消了大部分按揭現金回贈，變相增加實際按揭利息。

　　一名住在旺角的林太太，日前接受采訪時表示，為方便照顧老人家，她與丈夫在2022年年底為媽媽購入大角咀一套兩房私樓，持續加息令他每月供樓開支增加4,000港元，管理費也加至每月4,400港元，消委會調查更指管理費平均約占家庭每月收入的7.4%。

　　美國聯儲局遲遲未減息，最新會議紀錄顯示，多位決策官員指必要時收緊政策以壓抑通脹。香港按揭大幅減息無期，H按（根據香港同業拆息進行定價的按揭貸款利率）封頂利率為4.125厘；然而，深圳一系列救市措施后，首套房按揭利率為3.5厘、二套房為3.9厘，兩者均低過香港封頂利率。

　　香港過去一年許多行業面臨來自內地城市的競爭，包括北上消費飲食、航運物流遭深圳廣州港口搶客、以及工作機會被工人及高通才取代，最新就連撤銷遏抑樓價政策、按揭利率、爭奪房地產投資者，恐怕亦面對同一命運。