深圳凌云華府377套房源獲批預(yù)售 備案均價(jià)約7.3萬(wàn)元/平

　　羅湖筍崗凌云華府獲批預(yù)售許可證，備案均價(jià)約7.3萬(wàn)/㎡。

　　2021年同片區(qū)的華潤(rùn)中心萬(wàn)象華府開(kāi)盤(pán)，備案價(jià)約8.9萬(wàn)/㎡，凌云華府的備案價(jià)，多少顯得有點(diǎn)不自信了！

　　凌云華府共推出377套房源，主推戶型建面約80-144㎡2-4房產(chǎn)品，備案單價(jià)約6.66-8.07萬(wàn)/㎡，整體均價(jià)約7.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)約637-1371萬(wàn)/套。

　　凌云華府自行“降價(jià)”也不是沒(méi)有原因。

　　一方面項(xiàng)目的住宅體量較少，社區(qū)規(guī)模小；作為城區(qū)舊改，難以避免高容積率、低使用率，居住舒適度打折扣；另一方面，項(xiàng)目緊靠高架橋及主干道，車(chē)流量大，或難免遭受噪音及粉塵影響。

　　城建梅園城市更新單元

　　僅有378套商品房住宅可售

　　凌云華府位于羅湖區(qū)紅嶺北路與泥崗東路交匯處東南角，與寶能·第一空間、百安居商場(chǎng)一路之隔。

　　凌云華府所屬項(xiàng)目為城建梅園城市更新單元，規(guī)劃為城建云投創(chuàng)新金融總部基地，總投資約150億元。

　　整個(gè)項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建面約63.4萬(wàn)㎡，整體由1棟81層的商務(wù)寫(xiě)字樓(云投大廈)、1棟48層的研發(fā)辦公樓(高投大廈研發(fā)辦公樓)、1棟36層的商務(wù)公寓、1棟60層的云端住宅(凌云華府)，1棟保障性住房(青云苑），2棟返遷房，另配建有學(xué)校、幼兒園。

圖|城建梅園項(xiàng)目效果圖

　　其中，在建81層的云投大廈，為目前深圳在建的最高樓，僅次于京基100、平安大廈。

　　其中，可售商品房部分的凌云華府占地面積約1.15萬(wàn)㎡，總建筑面積約16.5萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約12萬(wàn)㎡，容積率10，綠化率31.5%

　　打造為60層的超高層建筑，共有2個(gè)單元，10樓起為住宅，總共有378戶。1單元4梯5戶，規(guī)劃210戶住宅；2單元4梯4戶，規(guī)劃168戶住宅。

　　整體來(lái)說(shuō)，城建梅園城市更新單元規(guī)劃方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)方向，住宅規(guī)模量不多，相對(duì)而言居住氛圍的純粹性會(huì)有一定的影響。

　　此外，項(xiàng)目北側(cè)緊靠區(qū)域主干道泥崗東路，臨近泥崗紅嶺立交橋，車(chē)流量大，或難免遭受噪音及粉塵影響。

　　戶型使用率偏低

　　這些“暗房”要注意

　　凌云華府主推戶型為建面約80-144㎡產(chǎn)品，其中3房為主力戶型，有建面約109㎡、116㎡、125㎡、127㎡可選，此外，也有上車(chē)小戶80㎡2房、95㎡3房1衛(wèi)單位，及見(jiàn)面約144㎡的改善戶型。

圖|源于網(wǎng)絡(luò)

　　凌云華府公示的戶型圖均為標(biāo)注尺寸，不過(guò)由于項(xiàng)目的容積率偏高，戶型的使用率不到70%（具體以項(xiàng)目最終公示為準(zhǔn)）較堪憂，目前項(xiàng)目開(kāi)放了主力戶型的實(shí)體樣板間，有興趣可以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)看。

　　戶型圖如下。

80-127㎡戶型圖-左右滑動(dòng)查看更多

從凌云華府的平面圖和戶型圖，簡(jiǎn)單總結(jié)如下：

　　1、所有戶型都有雙陽(yáng)臺(tái)、通透飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)用率有所提升；

　　2、建面約80㎡的2房、95㎡的3房1衛(wèi)格局，在當(dāng)下戶型設(shè)計(jì)極卷的市場(chǎng)環(huán)境下，著實(shí)不夠“討好”，相比之下市場(chǎng)上同面積段的產(chǎn)品比這個(gè)設(shè)計(jì)多一個(gè)功能性空間的大有可選；

　　3、部分戶型或存在對(duì)視的可能，如建面約144㎡的大戶型，生活陽(yáng)臺(tái)部分或與125㎡戶型的衛(wèi)生間存在對(duì)視的可能，也影響兩個(gè)功能空間的采光；

　　4、部分戶型功能空間采光或受影響，如127㎡的南向次臥和廚房，被05戶型遮擋；80㎡、116㎡、125㎡的廚房屬于“夾縫”采光。

　　當(dāng)然，受用地空間的影響，在戶型設(shè)計(jì)上難以“全面”顧及，有意向的購(gòu)房者可實(shí)地看房體驗(yàn)。

　　自帶齊備配套規(guī)劃

　　周邊市政配套齊全

　　凌云華府地處筍崗中心板塊，周邊市政配套可圈可點(diǎn)，比較成熟。

　　上文說(shuō)到項(xiàng)目自帶建面約8.3萬(wàn)㎡華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)，12 班制幼兒園和9年一貫制梅園實(shí)驗(yàn)學(xué)校，未來(lái)樓下的生活配套就十分齊全了。

　　周邊的配套來(lái)看：

　　軌道交通，凌云華府目前臨近地鐵7/9號(hào)線紅嶺北站和7號(hào)線筍崗站，但距離這兩個(gè)地鐵口的步行距離將近900米，步行耗時(shí)相對(duì)較長(zhǎng)。周邊規(guī)劃在建有地鐵17號(hào)線梨園站，未來(lái)步行距離或在700米左右；

　　商業(yè)配套，凌云華府步行范圍內(nèi)有寶能第一空間、華潤(rùn)萬(wàn)象食家、深業(yè)泰富廣場(chǎng)等綜合性商業(yè)，稍遠(yuǎn)點(diǎn)可前往蔡屋圍商業(yè)圈；

　　教育配套，城建梅園項(xiàng)目配建的梅園實(shí)驗(yàn)學(xué)校目前已經(jīng)借址辦學(xué)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，該校占地面積1.65萬(wàn)平方米，建筑面積6.1萬(wàn)平方米于2020年開(kāi)始籌建，2022年借址過(guò)渡辦學(xué)，2024年9月新校區(qū)擬建成投入使用。項(xiàng)目具體入學(xué)以區(qū)教育當(dāng)年公示劃分為準(zhǔn)。

　　綜合而言，凌云華府作為羅湖舊改新盤(pán)，利弊都比較明顯。一方面有一定的地段區(qū)域優(yōu)勢(shì)，另一方面，從自住對(duì)產(chǎn)品的要求性而言，TA也不是特別突出。

　　當(dāng)然，大家可以根據(jù)自身需求理性置業(yè)，合適自己的才是最好的~