招商蛇口助力深圳舊改，多項目迎來新進展

　　近日，深圳市南山區城市更新領域傳來振奮消息，原聯合餅干廠舊改項目發布招標公告，標志著該項目正式步入工程開挖階段。此項目地處南山區后海大道與工業七路交匯處西北側，作為恒大灣廈舊改一期，坐落于備受矚目的后海豪宅片區，地理位置得天獨厚。

　　據悉，該項目開發建設用地面積約 1.5 萬平方米，規劃在地上構建 4 棟超高層住宅塔樓與 1 棟幼兒園，地下部分為三層局部四層結構。項目工程發布方為深圳招商蛇口華灣地產開發有限公司，這一項目是招商蛇口在恒大陷入債務危機后，于 2022 年接手的優質舊改項目，在歷經三年擱置后，于 2025 年春季迎來新生曙光。

　　回溯原聯合餅干廠舊改項目歷程，其于 2019 年 7 月便被納入《2019 年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》，最初規劃總建筑面積約 131 萬平方米，原計劃打造集超高層住宅、寫字樓及學校等配套設施于一體的綜合項目。2019 年 5 月 25 日，項目規劃草案公示，但隨后因恒大集團的債務困境，項目進程受阻。直至招商蛇口接手，調整后的規劃草案顯示，項目容積率從 8.9 優化至 6.5.取消約 2.9 萬平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面積增加 43.39%(約 2.68 萬平方米)，同時剔除商業規劃，并對建筑布局進行優化，以降低對周邊社區的影響。截至 2025 年 3 月，項目地塊拆遷工作已全面完成，目前正處于空地狀態，土石方、基坑支護及樁基礎工程招標的啟動，意味著項目正式進入施工建設階段。

　　值得一提的是，項目周邊二手房市場價格高漲，均價超 10 萬元 /㎡，深圳灣片區更是常年維持在 18 萬 /㎡以上的高位。基于此，該項目預計打造高端住宅產品，新房有望形成價格倒掛優勢，備受市場關注。

　　自 2021 年恒大集團暴雷以來，其在深圳遺留的舊改項目命運各不相同。部分優質項目逐漸被盤活，或由安居建業等紓困平臺介入，或被國央企接手。如 2022 年，恒大與龍崗安城投攜手推進 “恒大城市之光” 等項目的 “保交樓” 工作;南山中心區向南村一期在安和二號的介入下，舊改程序穩步推進。此外，坪山正奇工業區舊改項目春和府近期也出爐了最新規劃，項目用地面積約 1.78 萬平方米，對住宅墻面色調、幼兒園屋頂及大門等進行了調整。龍華上塘岳盟工業區舊改項目塘城壹號，由安居建業全面操盤，蓄勢待發;深超總 B 塔項目，興業銀行近期官宣以 66 億元購置部分物業，將與安居建業聯合打造。然而，像南油、大新村等舊改項目，仍處于政府協調階段，部分有望引入國企或央企進行紓困。

　　近年來，招商蛇口在深圳房地產市場動作頻頻，不僅積極參與公開土地市場競拍，還在舊改領域大力布局。2022 年 8 月 25 日，招商蛇口中標龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務商，該項目拆除面積達 42 萬㎡，規劃建設住宅、商業及產業研發(R2+C1+M0)。截至 2024 年底，項目已完成權利人核實工作，目前正等待專項規劃批復。

　　在南山區后海大道沿線，招商蛇口布局了多個舊改項目。除原聯合餅干廠舊改項目外，與之相鄰的南山區招商街道愛榕園片區城市更新單元，于 2024 年 10 月由招商蛇口中標前期服務商。該項目擬拆除面積 6.88 萬㎡，更新方向為住宅(R2)，目前處于前期規劃階段。同時，南山區粵海街道登良路的后海村也被列入 2024 年深圳更新計劃，拆除面積 7.03 萬㎡，容積率 8.9.申報主體為蛇口后海實業公司，市場推測招商蛇口或參與后續開發。

　　在深圳外圍區域，招商蛇口同樣積極參與舊改項目。龍崗區吉華街道三聯片區城市更新單元，早在 2007 年就被納入改造計劃，擱置數年后于 2010 年重啟。2024 年，項目一期確認實施主體，總建筑面積 96 萬㎡，分四期開發，其中一期由招商蛇口子公司深圳招商安業投資主導，現已啟動建設。光明區鳳凰街道塘家第一工業區城市更新單元，更新方向從 “工業” 轉變為 “居住”，將通過城市更新方式建設公共住房。該項目拆除面積 9.1 萬㎡，規劃建筑面積 31.39 萬㎡，其中包含 21.8 萬㎡安居型商品房，由招商蛇口聯合長城資產等參與，目前處于專項規劃階段。

　　在土地儲備方面，招商蛇口在深圳可謂儲備充足。除舊改項目外，其在深圳公開土拍市場也極為活躍。盡管在去年的四場土拍中未有所斬獲，但在眾多激烈競拍中展現出積極拿地的決心。例如，在去年 12 月與華潤中海聯合體爭奪后海 182 億元地王的競拍中，雖最終惜敗，但足見其對優質地塊的重視。3 月 4 日，在寶中黃金商住地推介會上，招商蛇口再度現身。此外，招商蛇口于 2023 年 3 月競得的沙井 A301 - 0602 宗地，將打造為招商雍境二期。該項目占地面積約 25246㎡，總建筑面積約 169575㎡，分兩地塊開發，規劃建設 6 棟高層住宅，總戶數約 1534 戶(含商品住宅 804 戶，保障性住房 730 戶)，并配套建設 1 所 4 層 2970㎡幼兒園。作為限價地，該項目毛坯限售均價為 49400 元 /㎡，目前生活展廳已開放，預計將于 3、4 月份正式入市。