時(shí)隔六年再賣資產(chǎn) 瑞安地產(chǎn)陸續(xù)出售資產(chǎn)填補(bǔ)現(xiàn)金流

　　企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救！

　　“宏觀大環(huán)境不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還需要2～3年時(shí)間，融資市場(chǎng)也會(huì)繼續(xù)疲弱一段時(shí)間。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在公司2023年度業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

　　話音剛落，市場(chǎng)上就傳出了瑞安房地產(chǎn)與投行會(huì)談研究美元債方案的消息。

　　據(jù)知情人士透露，瑞安房地產(chǎn)近期在跟摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關(guān)事宜，目前瑞安房地產(chǎn)存續(xù)的三只美元債規(guī)模總計(jì)13.89億美元。

　　這三只美元債近期異動(dòng)比較明顯。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開始出現(xiàn)價(jià)格下跌，最高跌幅曾達(dá)到2.108%。該筆債券規(guī)模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出現(xiàn)大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規(guī)模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以內(nèi)。

　　在相同時(shí)間段內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的三只美元債價(jià)格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)，并很快引發(fā)外界對(duì)瑞安房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層面是否存在問(wèn)題的擔(dān)憂。

　　針對(duì)瑞安美元債及經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電并發(fā)送采訪提綱給瑞安房地產(chǎn)品牌部，截至發(fā)稿，未獲得任何回應(yīng)。

　　有投資人認(rèn)為，瑞安美元債價(jià)格走低被市場(chǎng)認(rèn)為是房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)狀況的前兆，系境外市場(chǎng)出現(xiàn)有關(guān)瑞安資金和債務(wù)問(wèn)題的猜測(cè)，進(jìn)而導(dǎo)致資本市場(chǎng)用腳投票。“在開發(fā)商各類債務(wù)中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)未扭轉(zhuǎn)前信用風(fēng)險(xiǎn)仍然很高。”

　　羅康瑞曾在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整對(duì)業(yè)內(nèi)的所有企業(yè)都帶來(lái)重大挑戰(zhàn)。未來(lái)瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機(jī)會(huì)。瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內(nèi)瑞安不會(huì)有很多很大的支出或者是新投資。

　　但是，對(duì)于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒有給出答案。

　　時(shí)隔六年再賣資產(chǎn) 現(xiàn)金流趨緊

　　“我對(duì)市場(chǎng)短期還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救。”羅康瑞曾經(jīng)說(shuō)道。

　　從去年年底開始，瑞安房地產(chǎn)就已經(jīng)開始陸續(xù)出售資產(chǎn)填補(bǔ)現(xiàn)金流。

　　先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙。這筆交易設(shè)置了股權(quán)回購(gòu)條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權(quán)質(zhì)押融資。

　　今年3月，瑞安房地產(chǎn)公告稱將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預(yù)期虧損約240萬(wàn)元。買賣雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來(lái)14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬(wàn)元。

　　這兩筆交易標(biāo)志著瑞安房地產(chǎn)時(shí)隔六年再賣資產(chǎn)。瑞安房地產(chǎn)稱，出售有利于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資金效率，符合輕資產(chǎn)策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

　　將兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產(chǎn)日漸趨緊的現(xiàn)金流。

　　截至去年底，瑞安房地產(chǎn)的銀行存款及現(xiàn)金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動(dòng)用部分只剩37億元。但是其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產(chǎn)的不受限現(xiàn)金短債比約0.3。

　　同期末，瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債凈額增加14%至230.16億元；凈負(fù)債率為52%，較上年末增加7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“過(guò)去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產(chǎn)等，也在看一些新的計(jì)劃去拓寬集團(tuán)的融資渠道來(lái)提高流動(dòng)性。”孫希灝說(shuō)。

　　華東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，當(dāng)下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動(dòng)性已顯現(xiàn)壓力，所以才有變賣酒店產(chǎn)權(quán)輕資產(chǎn)化“救急”之舉。

　　孫希灝曾坦言，在部分內(nèi)房企出險(xiǎn)后，銀行對(duì)房企的態(tài)度較為保守，新增融資也不容易。

　　“但是將所有資金用于償債或過(guò)度處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，瑞安或許應(yīng)該重新思考債務(wù)優(yōu)化管理的方式和路徑。”北京某券商分析師認(rèn)為，市場(chǎng)悲觀預(yù)期下不乏未出險(xiǎn)房企輿情波動(dòng)的可能，瑞安短期負(fù)債規(guī)模相對(duì)也不是很多，隨著市場(chǎng)預(yù)期改善，瑞安階段性流動(dòng)壓力或能緩解。

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