時隔六年再賣資產 瑞安地產陸續(xù)出售資產填補現金流

　　企業(yè)不能等著政府和外界來救，而是要自救！

　　“宏觀大環(huán)境不容樂觀，預計房地產市場調整還需要2～3年時間，融資市場也會繼續(xù)疲弱一段時間。”瑞安房地產主席羅康瑞在公司2023年度業(yè)績會上說。

　　話音剛落，市場上就傳出了瑞安房地產與投行會談研究美元債方案的消息。

　　據知情人士透露，瑞安房地產近期在跟摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關事宜，目前瑞安房地產存續(xù)的三只美元債規(guī)?？傆?3.89億美元。

　　這三只美元債近期異動比較明顯。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開始出現價格下跌，最高跌幅曾達到2.108%。該筆債券規(guī)模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出現大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規(guī)模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以內。

　　在相同時間段內，瑞安房地產發(fā)行的三只美元債價格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場的關注焦點，并很快引發(fā)外界對瑞安房地產經營層面是否存在問題的擔憂。

　　針對瑞安美元債及經營等相關問題，中國房地產報記者致電并發(fā)送采訪提綱給瑞安房地產品牌部，截至發(fā)稿，未獲得任何回應。

　　有投資人認為，瑞安美元債價格走低被市場認為是房企經營出現狀況的前兆，系境外市場出現有關瑞安資金和債務問題的猜測，進而導致資本市場用腳投票。“在開發(fā)商各類債務中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產行業(yè)下行趨勢未扭轉前信用風險仍然很高。”

　　羅康瑞曾在2023年業(yè)績會上表示，中國房地產市場的持續(xù)調整對業(yè)內的所有企業(yè)都帶來重大挑戰(zhàn)。未來瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機會。瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內瑞安不會有很多很大的支出或者是新投資。

　　但是，對于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒有給出答案。

　　時隔六年再賣資產 現金流趨緊

　　“我對市場短期還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來救，而是要自救。”羅康瑞曾經說道。

　　從去年年底開始，瑞安房地產就已經開始陸續(xù)出售資產填補現金流。

　　先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙。這筆交易設置了股權回購條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權質押融資。

　　今年3月，瑞安房地產公告稱將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬元。買賣雙方簽訂了售后租回協議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來14年間出租給瑞安房地產，總租金約7700萬元。

　　這兩筆交易標志著瑞安房地產時隔六年再賣資產。瑞安房地產稱，出售有利于提高資產周轉率及資金效率，符合輕資產策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

　　將兩個優(yōu)質資產項目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產日漸趨緊的現金流。

　　截至去年底，瑞安房地產的銀行存款及現金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動用部分只剩37億元。但是其一年內到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內到期的優(yōu)先票據有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產的不受限現金短債比約0.3。

　　同期末，瑞安房地產的負債凈額增加14%至230.16億元；凈負債率為52%，較上年末增加7個百分點。

　　“過去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產等，也在看一些新的計劃去拓寬集團的融資渠道來提高流動性。”孫希灝說。

　　華東某房企內部人士認為，當下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來看，瑞安房地產或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動性已顯現壓力，所以才有變賣酒店產權輕資產化“救急”之舉。

　　孫希灝曾坦言，在部分內房企出險后，銀行對房企的態(tài)度較為保守，新增融資也不容易。

　　“但是將所有資金用于償債或過度處置優(yōu)質資產，也不利于企業(yè)長期發(fā)展，瑞安或許應該重新思考債務優(yōu)化管理的方式和路徑。”北京某券商分析師認為，市場悲觀預期下不乏未出險房企輿情波動的可能，瑞安短期負債規(guī)模相對也不是很多，隨著市場預期改善，瑞安階段性流動壓力或能緩解。

　　“翠湖系”或將承壓

　　過去的羅康瑞是有信心的。他曾說：“瑞安以往的每次大發(fā)展都是在市場調整的環(huán)境下取得，相信這次也是。”

　　從城市表現來看，上海無疑是瑞安房地產的重倉地。

　　瑞安房地產行政總裁王穎在2023年業(yè)績會上介紹，2024年瑞安會迎來更多項目推售，年內可供銷售和預售的住宅建筑總面積約為25.28萬平方米，共涵蓋8個項目。其中包括上海部分高端住宅項目，如太平橋地塊臨湖的最后一個住宅項目翠湖天地6期，已經于2023年3月開始施工，計劃在今年第四季度入市。還有位于楊浦區(qū)的翠湖濱江也會入市，計劃于2024年下半年開始預售，目前項目已進入施工階段。

　　2022年10月，瑞安攜手楊樹浦置業(yè)，拿下楊浦歷史風貌保護項目（平涼6街坊地塊），房地聯動價每平方米21萬元。根據項目規(guī)劃，擬建28棟3F的聯排合院，總價4000萬元起。

　　“相信這兩個項目可為集團提供更多的銷售資源，以及帶來持續(xù)的銷售收入。”王穎在3月瑞安房地產業(yè)績會上說。

　　彼時她的信心是基于上海較強的樓市韌性。2022年和2023年，四大一線城市中廣州、深圳、北京銷售量相較于2021年下跌了25%～35%，而上海這一數字是14%。“更關鍵的是，2023年超過千萬的住宅，在上海逆勢上漲了6%的比例，進一步印證了城市的分化以及產品、項目的分化。”王穎強調。

　　今年上半年的上海樓市，豪宅遍地開花，各個項目皆獲得大賣，如今上海又掀起了總價更高的風貌別墅熱潮。

　　6月24日，以每平方米29.8萬元取證入市的中海·順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅，49套房源率先入市，27日首開售罄，繼續(xù)在上海“日光”，再次刷新上海新房均價的歷史新高。

　　據克而瑞統計，2024年以來，上海累計有17個高端盤（單價超10萬元/平方米）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成，豪宅熱銷持續(xù)“刷屏”。上半年總價2500萬元以上的豪宅成交2025套，成交規(guī)模是上海近10年來最高。

　　此外，2024年以來上海豪宅市場一個重要特征就是核心城區(qū)風貌別墅類產品的供應明顯增加，主要分布在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區(qū)，總共31個，預計供應量約189萬平方米左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊12宗，上海將迎來高總價風貌項目集中入市的井噴期。熱門板塊如新天地、人民廣場、豫園、淮海中路、老西門、董家渡、江寧路、東外灘、北外灘等，均不會缺席。

　　無疑，上海風貌別墅大戰(zhàn)已暗流涌動，壓力給到了各大開發(fā)商。據知情人士透露，王穎在某場合表示，她曾在內部表達過，翠湖濱江項目的銷售預期或許不太樂觀，除非上海市放開限購。

　　對于這一言論，記者向瑞安房地產發(fā)送采訪提綱求證，截至發(fā)稿未得到任何回復。

　　公開資料顯示，王穎為上海市第十六屆人大代表、上海市虹口區(qū)工商聯副主席。記者向瑞安房地產發(fā)送采訪提綱，了解王穎是否和相關政府部門溝通過，以及是否會在今后的上海市人大會議上提案建議上海市放開限購，瑞安房地產董事會對此有何看法，截至發(fā)稿也未得到任何回復。

　　“翠湖濱江項目的價格突破了楊浦的天花板，能否走出獨立行情還是個未知數。”前述知情人士認為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上上海豪宅產品供應放量，客戶對產品會變得更加挑剔，交易活躍度或下降，未來上海豪宅市場將面臨分化行情。

　　從位置上看，翠湖濱江項目位于楊浦平涼街道板塊，與黃圃、靜安的其他別墅項目相比，位置不占優(yōu)勢。從入市時間上看，對比中海及其他高端項目，相對較晚。而上海近期入市的高端項目均實現快速去化，高端改善客戶群體已有相當一部分完成“補貨”。未來翠湖濱江的實際銷售情況，記者將持續(xù)關注。

　　“我們雖然會比較謹慎地看未來投資，但我們還是會很積極。”羅康瑞表示，目前公司有很多好的機會去做開發(fā)和城市更新，還是要看這些項目能否配合公司的大發(fā)展方向。“未來在上海，公司有一系列的高端項目入市，短期內，翠湖系也是公司的抓點和錨點。”