香港置地擬升級改造香港中環物業 布局內地城市業務戰略加快

　　近日，香港置地在香港中環舉辦發布會，宣布將與零售租戶共同投資超10億美元（約合人民幣73億元），對旗下位于中環的置地廣場進行為期3年的升級改造，第一期工程將于2024年三季度開始。

　　香港置地在香港中環地區擁有眾多物業，被稱為是中環“包租公”，持有中環約45萬平方米物業。據悉，此次升級項目是香港置地史上最大的零售升級，將投資超過4億美元（折合約31億港元），置地廣場多家現有奢侈品牌租戶將額外投資約6億美元（折合約47億港元）。

　　記者注意到，近兩年香港置地在內地城市業務布局明顯加快，特別是在重慶和上海，其開發項目中重慶的項目占比近半。而之前的多年，作為香港老牌房企，香港置地內地業務給外界的印象一直都是不緊不慢。

　　重倉商業，78億港元升級中環物業

　　與內地開發商高周轉、高負債不同，香港置地更加重視業務盈利的持久性，重倉商業。在財報中，香港置業持有性物業被視作公司重要資產，也是營收的重要來源。

　　梳理官網和財報可以看出，香港置業持有物業主要位于中國香港和新加坡。據官網介紹，香港置業在亞洲主要城市持有及管理超過85萬平方米物業，其中在香港中環持有約45萬平方米優質物業，透過合營公司在新加坡擁有16.5萬平方米高級寫字樓物業，并在內地擁有4個零售中心。

　　此次斥資78億港元升級中環物業，被業內看作是適應香港奢侈品市場變化的重要調整。

　　香港置地行政總裁史米高（Michael Smith）表示：“香港置地與奢侈品牌租戶的戰略性投資，不僅印證了中環作為香港商業和零售中心的重要地位，更體現了我們對香港一直作為國際金融中心地位抱有堅決信心。”

　　香港置地還表達出了特別看好內地消費市場的看法，將中國?陸零售看作經常性盈利增?引擎，并將加大運營力度。去年6月，香港置地首次正式對外確立“中環”和“光環”兩個商業項目產品線。其中，“中環”系列是在內地開發建設的主要品牌，定位高端奢侈。“光環”系列則偏向中端，項目所在城市主要位于新一線或強二線城市，如成都、武漢、重慶等。

　　每經記者通過財報獲悉，香港置地計劃未來3年在內地7個城市推出10個新商業項目，其中上海、重慶、南京各有兩家。

　　重慶開發項目占比近半，內地業務提速

　　從財報數據來看，目前，香港及內地已經成為香港置地業績貢獻的主力軍，內地貢獻值不斷增加。

　　香港置地起初在內地的布局以住宅開發業務為主，2004年首次進入重慶，由此開端，重慶至今在香港置地內地業務版圖中占有重要一環。

　　截至2023年年末，該公司在內地共布局了北京、上海、成都、重慶、杭州、南京、武漢7個城市，共37個項目，總權益可開發面積為840萬平方米，其中在重慶共有15個項目，占內地項目近半，總建筑面積750萬平方米。

　　相較于獨立拿地的其他港資企業，香港置地更傾向尋求機會合作開發，除了招商蛇口、華潤置地、首鋼集團外，旭輝、碧桂園、仁恒置地等也曾是其合作方。

　　過去幾年，香港置地在內地最受關注的一次是2020年初，彼時香港置地聯合體以310.5億元摘得上海市徐匯區黃浦江南延伸段涉宅用地，時至今日仍是上海地王紀錄保持者。

　　去年，香港置地分別在北京和重慶拿下兩宗土地，其中重慶地塊與華潤置地合資，拿地金額為42億元，預計竣工時間為2026年，香港置地持股40%。在北京，香港置地與首鋼集團和招商蛇口合資，斥資53億元拿地，該公司持股比例為20%，預計竣工時間為2026年。而在此之前，香港置地已多年未在一線城市拿地。

　　不同于內地地產商的高周轉高負債模式，港資地產商一般資產負債率低、現金流充足，使其有能力看重項目的長期運營和回報。據企業方面透露，截至2024年3月31日，香港置地負債率為16%，可動用流動資金（包括現金和未使用的借貸額度）為31億美元（折合約242億港元）。

　　而截至2023年12月31日，香港置地負債率為17%，可用流動資金約40億美元，平均債務期限為6.3年。2029年是香港置地的償債高峰，債務到期規模為33億美元，2024年債務到期額度為7.82億美元。

　　有135年歷史，已穿越過多個行業周期的香港置地，在當下市場將如何布局，我們將持續關注。