南非的住房危機：為什么急需220萬套住房？

　　根據經濟適用房融資中心 (CAHF) 最近的一項研究，南非至少有 220 萬套住房積壓，經濟適用房或“缺口市場”嚴重短缺。

　　缺口住房市場通常被認為是收入過高而沒有資格獲得復興開發計劃 (RDP) 住房的家庭，但收入太低而無法在公開市場上獲得傳統的銀行融資住房。

　　Sentinel Homes 董事總經理 Renier Kriek 表示，40% 的消費者屬于 RDP 住房類別(家庭每月收入低于 3.500 蘭特)，而最富有的 30% 家庭受益于開放式住房市場。

　　龐大的需求

　　缺口市場是中間 30% 的消費者，那里的住房存量供應極低，盡管需求巨大，但甚至在下降。Kriek 認為，市場設計錯誤是導致這種高需求未得到滿足的罪魁禍首。不利的市場設計抑制了資本持有者投資經濟適用房的積極性。

　　最大的障礙與與驅逐和止贖相關的不必要的冗長、繁瑣和昂貴的流程有關。在南非，重新開始交易(驅逐或取消抵押品贖回權)的成本高得令人望而卻步，并且與市場情況不符。

　　南非應調整其監管環境，以支持私營部門投資和擴大供應。

　　“我們需要降低資本持有者的交易成本，以便在過高的保有權擔保環境中不可接受風險的消費者身上冒險。這樣，有些人會搬進正規住房市場，然后再次退出，也許一生中不止一次。如果我們經歷足夠多的這些周期，最終每個人都會得到安置。

　　Kriek 承認，對于不經意的聽眾來說，這種解決方案聽起來可能有點冷酷無情，而且有悖常理。“另一種選擇，保留我們的限制性政策環境，更加冷酷無情，目前禁止人們有機會進入正規住房市場。如果你永遠無法實現憲法規定的獲得適足住房的權利，那么生而自由又有什么用呢?

　　意想不到的后果

　　另一個普遍且可合理解決的市場設計問題與政府補貼有關。人類住區部一直在向缺口住房市場的家庭提供 First Home Finance (FHF) 補貼，以前稱為 FliSP。它旨在為每月收入從 3.501 蘭特到 22.000 蘭特的家庭提供負擔得起的首次購房機會。這是一項逆向經濟狀況調查的補貼，這意味著家庭收入越高，現金補貼就越低。

　　“專門用于這項補貼的數百萬蘭特過去一直無人認領，并且將繼續無人認領。這并不是因為人們不知道或不想有這種激勵措施。第一個挑戰是缺口住房存量的相對稀缺，這是由于激勵措施不利于該領域的資本部署，無論是房東還是住房貸款提供者，都導致需求不佳。

　　Kriek 認為，補貼設計產生了意想不到的后果，導致房地產經紀人等市場參與者不愿意向補貼接受者出售產品。

　　“由于過于熱心的欺詐預防措施，也許也不愿意融入現有的市場基礎設施，政府傳統上堅持在發放補貼金額之前，注冊的地契必須包含補貼接受者的姓名。”

　　這意味著補貼部分通常在轉賬后數月收到，這與房地產交易中的所有其他資金不同，這些資金由銀行或律師等第三方支付職能機構擔保。

　　這使得涉及補貼的每項財產轉讓都異常復雜，參與其中的每個人都喜歡與不依賴補貼的消費者進行相同的交易。通常，是房地產經紀人等待補貼付款才能收到他們的傭金，如果政府的意圖是讓補貼到達其預期的接受者，那簡直是一種不可接受的不利激勵。

　　補貼制度亂象

　　盡管最近的發展似乎有利于解決 FHF 的市場設計缺陷，但補貼的管理仍然是積極的拜占庭式的。

　　每個省份都有一個國家補貼機構，負責批準和支付補貼，每個省份都有一個單獨的補貼機構，每個省份都有一套獨特的規則和程序以及單獨的申請程序。對于低收入消費者來說，這是一個成功駕馭的泥潭，尤其是在那些依賴補貼的人已經被房地產經紀人和轉讓律師等市場中介機構負面看待的情況下。

　　實施能夠解決缺口住房市場面臨的問題的市場設計解決方案需要大量的政治資本。Kriek 說，如果我們什么都不做，情況可能會變得更糟，他擔心現任政府可能沒有能力充分診斷問題，更不用說影響必要政策和監管變革的政治意愿了。

　　如果成功，找到住房供應問題的解決方案可能會極大地促進創造就業機會，支持政府在總統國情咨文中概述的最新努力。