第二季度上海甲級寫字樓市場供求上漲 新增4個項目入市

　　上海，2024年7月3日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2024年上海二季度市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場和產業地產市場進行多維度的解讀。

　　上海寫字樓市場供求升溫 新項目成交活躍

　　上海甲級寫字樓二季度有4個項目入市，共帶來24.1萬平方米新增供應。核心與新興區各2個項目，分別是黃浦區太平洋新天地商業中心T2、建信人壽大樓；徐匯區源點大廈及楊浦區中交濱江廣場。

　　寫字樓租賃活躍度較前幾季度有所回升，尤其是近幾年新入市項目。二季度，得益于優質新增供應，以及部分樓宇關聯公司租賃辦公面積，上海甲級寫字樓市場凈吸納量錄得263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新興區域空置率較為穩定，降至28.08%；核心區空置率小幅上漲至15.79%。在新增供應持續入市的市場情況下，上海整體租金下降趨勢依舊，大多數子市場板塊租金均有不同程度下調。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。

　　上半年以來，龍頭企業引領行業發展，主力行業格局基本保持不變。二季度重點行業中，專業服務企業多聚集在中心區，律所、設計、咨詢等細分行業保持一定熱度，另外一些辦公空間服務商新設布點；貿易制造業呈現多商圈分布格局，傳統快消品貿易占主力，汽車制造貿易調整較大；金融行業，知名銀行及保險公司仍熱衷于濱江沿線布點；生物醫藥行業，國內外知名大型醫療企業整合搬遷較積極。

　　戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，下半年預計有8個項目共計71萬平方米體量入市，供求壓力下租金承壓，對于企業而言辦公成本降低有利于更多整合型企業升級更新，尤其是租賃實力相對雄厚的大型企業及優勢發展行業。

　　戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，市場租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動為主。然而，隨著優質新增供應持續入市，上海寫字樓平均空置率持續承壓，上海寫字樓租金將繼續保持疲軟。

　　上海核心區零售商場租金承壓 業態調整力保競爭力

　　消費市場大數據實驗室（上海）監測數據顯示：五一節假日期間（4月30日-5月4日），上海線上線下共計消費超過530億元，監測的35個商圈進店客流總量2569萬人次，比2023年同期增長5.4%；境外游客客流超過10萬，比2023年同期增長62.2%。端午節假日期間（6月7日-9日），全市線上線下共計消費310.7億元，比去年同期增長17.3%。監測的35個重點商圈，進店客流總量達到1403萬人次，同期增長2.5%。根據戴德梁行的研究數據，上海零售市場核心區存量環比同比稍有下降，平均租金為1880元/平方米/月，出租率為94.33%，略有下降但總體平穩。

　　隨著經濟復蘇，2024年-2027年上海零售物業市場預計將有一系列核心商圈與非核心區的新項目入市，其中包括核心商圈的徐家匯國貿中心二期、K11（二期）和太古里等標桿項目，以及超級合生匯、星揚西岸中心、天薈等非核心商圈重點項目。未來，全市平均租金將會繼續因新銳商圈的發展，而被進一步拉低。現有商業項目也需要通過運營管理模式、招商策略改進、商場維護翻新、主營業態調整等保持自己的競爭力。

　　2024年過半，非核心商圈的商業發展勢頭仍然十分矚目。總體來說，開發商將目光投向非核心商圈，消費者也樂于在非核心商圈見到新鮮血液。近期，可持續發展與都市玩樂、新能源汽車、科技、生活方式等概念成為主流，非核心商圈項目體量通常較小，在根據主流明確了項目定位，構思了項目主題的基礎上，結合便利的交通，有側重點地針對周邊客群類型的主要需求做重點運營，引入熱門業態作為項目招商的主要策略，并合理規劃商業動線，這是商業市場多元化思考演進和實踐的成果。

　　戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie認為，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》，提出完成商業設施城市更新300萬平方米以上。未來幾年，鑒于城市更新項目和新開購物中心帶來更佳的市場定位、更具體驗性的空間設計、更多元化的品牌組合及智能綠色的設施設備，上海零售物業市場將進一步升級。

　　新開商場品牌業態趨于生活方式輕餐飲化

　　將目光投向2024新開商業項目之中，經濟前景穩步向好的勢頭中，有部分品牌正在或快或慢地進行自己的拓店計劃。2024年二季度，包括新式茶飲和咖啡在內的輕餐飲、會員制倉儲商超、3C和新能源汽車體驗店、生活方式等品牌拓店的趨勢迅猛，奢侈品、時尚、休閑娛樂、集合店等穩扎穩打。如位于寶山的寶樂匯印象城的盒馬鮮生廣受周邊客群歡迎，徐匯萬科廣場的閑魚循環商店吸引關注可持續發展的年輕力消費者前來打卡，嘉亭薈二期聚焦“國際汽車城”元素打造汽車體驗型業態。

　　2024年第一季度和第二季度的首店開業情況也契合了“核心商圈穩步增長，非核心商圈強勢入圍”的趨勢。總體來看，生活方式、輕餐飲、時尚業態也是主要的開店方向。隨著國家政策層面的扶持，城市市集呈現出井噴式發展態勢，打造限時的文旅與商業結合體。兼具“時尚感”和“煙火氣”的市集，承擔著線下消費復蘇使命，也正被更多的創意形式賦予新的文化內涵與社交體驗氛圍。

　　戴德梁行華東區商業部董事陳云九表示，2024年已經過半，隨著經濟復蘇，政府、開發商與消費者都抱有強烈的信心，上海也正向打造國際消費中心城市這一目標不斷進發。消費者的消費心理仍然理智，但是層出不窮的商業項目也讓消費者找到了好去處。包括非核心商圈的項目和城市市集，將會是新型消費者集聚地。而這一趨勢在競爭極為激烈的。

　　大宗市場內資持續發力，占比創三年新高

　　2024上半年上海大宗交易市場共錄得32宗、共計208億元成交，成交總額同比下降42%。

　　從買家類型來看，2024上半年上海雖依舊以投資型買家為主，但自用型買家交易占比大幅上漲至36%，而這一數字在2023年僅為21%，漲幅明顯。其中又以內資傳統行業企業以及個人投資者為主，核心位置、沿江地帶辦公以及低價豪宅是其重點關注領域。

　　內外資占比方面，2024上半年內資成交持續走高，占成交金額的78%，為近三年來的最高占比；而相對應的，因美聯儲降息預期降低、外資觀望，其成交則僅占22%，其中近六成金額由領展收購七寶萬科廣場50%股權所構成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

　　就物業類型而言，辦公/研發辦公以54%的市場占比依然占據市場首位；商業則因七寶萬科廣場成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓與住宅類資產也受到投資人的追捧，成交總額約25億，占據總交易額的12%。

　　展望下半年，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強認為：

　　1. 部分外資基金持有折價項目有望成交，同時法拍項目占比繼續增加；

　　2. 得益于上海中國經濟橋頭堡的獨特地位，來自全國的實力自用企業和私人投資者將繼續成為辦公、酒店項目的主要買家；

　　3. 預期外資買家下半年仍然保持謹慎；

　　4. 但國內低息環境有望給內資買家創造良好的融資杠桿，潛在通脹增長將成為配置房地產的理由之一；

　　5. 涉及產業用地股權交易監管進一步加強，對未來工業類項目交易影響待市場反饋。

　　制造業外商投資趨穩復蘇，歐洲尤其德國為重要來源

　　據戴德梁行產業地產部數據統計，二季度共有56個外資制造業及研發項目與長三角各地方政府簽署了投資協議或投資意向書（分為租賃廠房和購地自建），其中4月份簽署18個，5月份簽署16個，6月份簽署22個（該數據不包含物流倉儲類、產業園區投資項目，也不包含制造業及研發項目的開工、奠基及開業）。

　　在這些長三角的外商投資項目中，歐洲項目占31個（其中德國占14個，法國占6個，瑞典、瑞士及英國各占2個），美國項目占9個，日本項目占8個，韓國項目占4個。歐洲、美國及日本項目的占比與戴德梁行2024上半年服務的產業項目比例基本一致。

　　汽車零部件項目及大健康項目為重點領域

　　自年初起，外資企業汽車零部件的制造及研發項目在長三角的投資明顯回暖。二季度汽車零部件項目共計14個。因長三角各地汽車零部件產業的發展相對完備，此類項目的落戶范圍較廣，14個項目分散在8個地級市內。

　　大健康項目（包含生物醫藥、醫療器械、保健品及衛生護理）在長三角地區共計11個。據戴德梁行觀察，大健康項目是近兩年來外商投資增長速度最快的領域。除對現有產線和產品的增資擴產項目外，外資企業也在積極引進新的產線，以戴德梁行提供選址服務的世界500強企業羅氏為例，羅氏診斷亞太儀器生產基地于2023年年底開業，實現儀器設備產品的首次本土化生產。

　　更值得一提的是，為更好地融入中國市場，眾多老牌外資龍頭企業自2022年年初起開始考慮開辟中國首個生產基地的可行性，而在此之前的近幾十年間僅有進口銷售這個單一渠道。其中步伐較快的外資企業已簽署投資協議甚至是首個生產基地已開業。如戴德梁行服務的瑞典墨尼克項目，已于今年6月簽署了其在國內首個高級敷料生產基地的投資協議，工廠的建設正在穩步推進中。

　　上海和江蘇仍為外商制造業投資大熱區域

　　產業類外商于上海投資項目共計12個，以大健康、新材料等項目為主 ；于江蘇投資項目共計35個，蘇州與常州分列前兩位。蘇州的17個項目主要以大健康、汽車零部件、高端裝備制造為主，常州的7個項目以汽車零部件為主。

　　戴德梁行產業地產部中國區租賃與交易線負責人賀超表示，總體來看，市場趨穩復蘇。以上海和蘇州為代表的長三角區域對外資制造業，尤其是以醫療器械及生物醫藥產業為代表的高端外資制造業仍具備較強的吸引力。

　　戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，二季度的上海市場消費繼續保持平穩、線上消費穩步增長、制造業投資增速，房地產市場表現總體平穩，新興商圈將進一步發展成熟。在建設現代化產業體系政策措施帶動下，上海的發展依然被持續看好。戴德梁行將以專業力量，助力上海打造國際一流營商環境!