ESG成未來寫字樓競爭戰(zhàn)場 標準提升租金即溢價多出17%

　　近年來，環(huán)境、社會和管治（ESG）逐漸成為房地產(chǎn)決策的重要一環(huán)，尤其在寫字樓市場。 萊坊于香港島及九龍抽取181幢具有代表性的寫字樓作出租金與ESG關(guān)系分析，發(fā)現(xiàn)每當ESG相關(guān)的標準提升，寫字樓租金將有17.1%的溢價。

　　報告參照全球ESG趨勢的優(yōu)先次序，并考慮到香港ESG的演變，從而定出24個ESG標準。 根據(jù)每幢被評估寫字樓每項ESG標準來評分，分數(shù)由0到1，每幢寫字樓物業(yè)的ESG評分的滿分為24分。 再加上，寫字樓地段等變項作出多元線性回歸方程式（Multi-Variable Linear Regression Equation）以分析寫字樓租金與ESG關(guān)系。

　　每多一分 租金溢價17.1%

　　報告指出，每當ESG總分高出一個點數(shù)寫字樓就會獲得17.1%的租金溢價，亦稱為「綠色溢價」。 反之，ESG總分每低一分，租金就會打折17.1%，即「棕色折扣」。 簡單而言，如果業(yè)主的建筑的ESG條款不如競爭對手嚴格，業(yè)主在租金回報就會處于劣勢。

　　ESG認證與租金溢價敏感度不大

　　BEAM Plus、LEED及WELL為香港市場廣泛采用的可持續(xù)發(fā)展（ESG）認證標準，以體現(xiàn)企業(yè)對可持續(xù)發(fā)展的承諾。 最近，WiredScore和SmartScore亦成為專門針對智能建筑的認證。 而隨著越來越多的業(yè)主獲取可持續(xù)認證，它們可能成為ESG篩選標準，以避免「棕色折扣」。

　　但報告指出，上述ESG認證與租金溢價的關(guān)系敏感度其實不大。 即是香港寫字樓都獲得一定的ESG認證后，認證便會成為寫字樓在ESG上的基本面，業(yè)主需要再設(shè)置更多ESG設(shè)施去吸引租客。 而在環(huán)境方面與租金的敏感度最高三名排名分別為電動車充電設(shè)施、可再生能源，以及對極端氣候的抵抗力。

　　跨國公司比本地企業(yè)更看重ESG標準

　　萊坊高級董事、大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒表示，目前香港的寫字樓租戶，尤其是上市企業(yè)，在做出房地產(chǎn)決策時明顯更加重視ESG方面的因素。 考慮到ESG可導(dǎo)致的溢價，某些業(yè)主的反應(yīng)比其他業(yè)主相對更快。 他們的關(guān)注點不僅限于環(huán)境方面，還包括社會和治理層面。

　　另指，香港的目標是到2050年或之前實現(xiàn)碳中和，惟跨國公司則要遵守其全球總部所訂定的標準，即最快可能在2027至2030年之前就需要實現(xiàn)碳中和，而這些跨國公司在選址落戶香港時，便會更加看重寫字樓在ESG建筑。