美國寫字樓損失開始累積 辦公空間需求仍疲軟 預計還會有更多損失

　　自疫情爆發初期以來，紐約和美國其他大城市的大型建筑業主一直迫切希望，隨著員工重返辦公室，商業房地產業務能夠復蘇。

　　四年過去了，混合辦公已變得很普遍，業主的壓力也在加劇。一些房產被取消贖回權，并以與不到十年前的估值相比大幅降低的價格出售，給投資者帶來了巨額損失。

　　雖然陷入困境的辦公樓數量仍然很少，但今年這一數字已顯著上升。投資者、律師和銀行家預計，未來幾個月的痛苦將加劇，因為對辦公空間的需求仍然疲軟，利率和其他成本比多年來更高。對于那些有大量空置空間、即將償還大筆貸款的老舊建筑來說，問題可能尤其嚴重。

　　其影響可能遠遠超出這些建筑的業主及其貸款人。商業房地產價值的持續下跌可能會削弱紐約和舊金山等城市支付工資和提供公共服務的房地產稅收入。空置或幾乎空置的辦公樓也損害了為占用這些空間的公司和工人提供服務的餐館和其他企業。

　　“接下來會有更多的麻煩，”Locke Lord律師事務所CMBS 特別服務商集團合伙人兼負責人馬克·西爾弗曼表示，他代表貸方處理與商業抵押貸款借款人的糾紛。“如果我們現在認為情況很糟糕，那么情況會變得更糟。”

　　即使對于房地產專業人士來說，評估問題的規模也是一項挑戰，因為商業建筑的融資方式不同，而且關于必須公開披露的內容的規定也不同。

　　房地產研究公司 CoStar 和抵押貸款銀行家協會稱，大約 7,370 億美元的辦公樓貸款分布在大型和地區性銀行、保險公司和其他貸方。

　　麻煩正在醞釀

　　數據和研究公司 Trepp 稱，5 月份商業抵押貸款支持證券中的辦公樓貸款拖欠率接近 7%，高于去年同期的 4%。但只有一小部分辦公樓貸款（約 1650 億美元）被打包成此類證券。

　　止贖率也在上升，止贖率可能在業主拖欠還款數月或一年多后發生。據 Trepp 稱，4 月份，達拉斯、紐約市、舊金山和華盛頓的近 30 棟建筑（其貸款屬于商業抵押貸款支持證券的一部分）被止贖，而 2023 年初只有 12 棟。

　　最近，全國各地的一些建筑以疫情前價格的一小部分售出。

　　5 月份，保險公司和銀行等投資者在商業抵押貸款支持交易中持有最高評級的 AAA 級債券（通常被認為幾乎與政府債券一樣安全）損失了 4000 萬美元，約占其投資的 25%。持有同一商業抵押貸款交易中評級較低的債券的投資者損失了他們投資的全部 1.5 億美元。

　　作為這些債券抵押品的大樓百老匯 1740 號于 2014 年被黑石集團以 6.05 億美元收購。黑石集團以哥倫布圓環附近的 26 層大樓為抵押借入了 3 億美元。今年春天，這棟大樓以不到 2 億美元的價格被收購。

　　“當你看到拖欠率上升和止贖率上升時，這意味著我們正在接近辦公樓的悲痛過程的接受階段——這是健康的，”投資公司 Cohen & Steers 的房地產戰略和研究主管里奇希爾說。“但我們還沒有觸底。”

　　希爾表示，可能要到今年晚些時候或 2025 年某個時候，辦公樓市場的問題規模才會明朗。

　　辦公室租約通常長達 10 年，以便業主有時間收回投資和經紀費。長期租約還向投資者保證，他們將獲得他們借給房地產開發商的數億美元（有時甚至 10 億美元）的利息。

　　因此，租戶縮小規模的決定可能需要很長時間才能影響市場。此外，一些以低利率獲得的抵押貸款尚未需要再融資。但利率維持高位的時間越長，在利率接近于零時盈利的建筑物可能陷入困境的建筑物就越多。

　　然后是借款人和貸款人之間的緩慢談判過程，他們正在尋找通過重新談判或延長貸款來減少潛在損失的方法。

　　摩根大通美國房地產股票研究聯席主管安東尼·保隆表示：“盡管人們對此抱有很大期待，但結果還需要一段時間。”

　　延遲的部分原因還在于疫情過后難以對建筑物進行估值。在售出足夠多的房產之前，很難知道建筑物的真實市場價值。

　　“目前很多東西都只是電子表格上的數學運算，因為沒有交易活動來證明這一點，”保隆說。

　　已經發生的銷售表明商業地產價值大幅下降。

　　今年春天，位于華盛頓佛蒙特大道 1101 號的一棟 20 世紀 80 年代的辦公樓以 1600 萬美元的價格售出，較 2018 年 7200 萬美元的估值大幅下降。在芝加哥威利斯大廈附近，一位投資者去年年底以 400 萬美元的價格搶購了位于西亞當斯街 300 號的一棟地標性建筑，該建筑在 2012 年以 5100 萬美元的價格售出。

　　“我們很長時間沒有任何交易，這造成了一段時間的低迷，”CW Capital Asset Management 董事總經理 Alex Killick 表示，該公司是一家專門為拖欠貸款的借款人提供貸款服務的公司，為商業抵押貸款證券的持有人追回資金。“現在我們看到了一些。終于有一些數據可供參考了。”

　　一些數據表明，這種痛苦集中在一小部分建筑上。商業房地產服務公司仲量聯行表示，盡管美國辦公樓的空置率約為 22%，但全國 10% 的辦公樓中約有 60% 的空置空間，這表明問題只是集中存在，而不是普遍存在。

　　積極因素

　　分析師表示，另一個令人鼓舞的跡象是，辦公樓的問題似乎并未危及銀行。去年硅谷銀行和第一共和銀行倒閉后，一些投資者擔心其他地區性銀行的健康狀況，這些銀行是商業房地產行業的大貸方。但商業房地產金融委員會表示，銀行持有的商業抵押貸款幾乎沒有拖欠。

　　據紐約市審計長辦公室稱，紐約較新的豪華辦公樓也基本未受這種情況的影響，這些辦公樓的租金高達每平方英尺 100 美元，是舊辦公樓租金的兩倍。

　　對于抵押貸款即將到期且失去大量租戶的建筑業主而言，問題最為嚴重。根據抵押貸款銀行家協會和 CoStar 的數據，所有貸方和投資者持有的現有辦公樓抵押貸款中約有四分之一（超過 2000 億美元）將于今年到期。

　　盡管投資者愿意向倉庫或酒店業主提供新資金，但很少有人愿意為辦公樓貸款再融資。

　　這可能意味著一種常被稱為“延期和假裝”的策略的終結，這種策略近年來變得流行起來。之所以這樣稱呼，是因為貸方同意延長抵押貸款期限，希望如果有更多的時間，建筑業主能夠吸引更多的租戶。

　　這種做法部分源于房東和貸款人的希望，即美聯儲在過去兩年不斷加息后，將相對較快地放松或削減利率。近幾個月來，大多數經濟學家和華爾街交易員得出的結論是，美聯儲不會迅速降低基準利率或將其恢復到疫情前的極低水平。

　　“大家都屏住呼吸，希望美聯儲快速加息后也能迅速降息，讓人們松一口氣，利率將恢復到較低水平，”洛杉磯公司 Mosaic Real Estate Investors 的首席執行官 Ethan Penner 表示。“但這并沒有發生，貸款人能給借款人提供的時間有限，他們只能耐心等待，并視而不見，尤其是在租賃收入開始減少的情況下。”

　　房地產行業普遍抱有的另一個希望是，更多的公司會要求員工更頻繁地返回辦公室——但這也沒有實現。

　　律師事務所和金融業的辦公空間租賃量較疫情前略有增加，但許多其他行業卻有所縮減。因此，仲量聯行的數據顯示，按平方英尺計算，新簽訂的租約較 2019 年下降了約 25%。

　　根據 Kastle Systems 的數據，在整整一周的時間里，紐約大約一半的辦公室工作人員平均會去辦公室，該公司追蹤了有多少員工在商業建筑中刷身份證。這與全國平均水平大致相同。

　　這些數字表明辦公室現在在許多美國白領生活中扮演的角色越來越小。這種轉變發生在美國經濟健康的時候，這表明辦公樓市場的問題可能不會對金融體系構成系統性風險。

　　但業主、他們的貸款人和其他與商業房地產相關的人仍然面臨壓力。“我認為我們還要忍受一段時間的一系列嚴峻新聞，”Paolone 說。“這些事情需要很長時間才能顯現出來。”