深圳深灣玖序花園首開去化超8成 第二批222套房源預計7月加推

　　上周五萬眾矚目的中海深超總豪宅項目深灣玖序花園熱賣，收金約100.2億，看官方銷控板賣了258套，去化約88%。

　　均總價3700萬，最貴那個1.097億，直接被秒殺，有錢人可真多，開始抄底深圳優質豪宅新盤。

　　截止目前，所剩房源已不足10套，當然，買不到的朋友也別氣餒，剩下的第二批222套預計在7月份也將加推。

　　項目首推2棟A/B/C座，共計293套，建面約196-252-328大平層產品和少量500平稀缺頂復產品，帶豪裝均價14.3萬/㎡，含裝修最低價格才約11萬/㎡。

　　深超總時隔22年后再出讓宅地，是深圳第8宗百億地塊，也是近3年總價最高的宅地。

　　戶型資料

　　該項目5月30日調整總平面圖，建筑面積由292897平調整為293040平，總戶數由991戶調整為1015戶，全年期自持租賃住房戶數由476戶調整為500戶，預計會做成高端總裁公寓，戶型套內建筑面積小于90平的戶數由296戶調整為344戶。

　　首推西區地塊三棟（2A、2B、2C棟），共計293套。

　　約196㎡3+1房四衛  四梯三戶/部分四梯兩戶，只有74套；約252㎡4+1房三衛  四梯三戶/部分四梯兩戶（專梯入戶），有144套；約328㎡4+2房三衛  三梯兩戶（專梯專戶），僅有72套，

　　而500平頂復，只有3套，位于每棟樓的頂層。

　　土拍時有“公建化”標準，小區內所有戶型幾乎沒有主陽臺，只有小型內陽臺和生活陽臺，也沒有飄窗，因此實際使用率會低于得房率。項目介紹

　　6月30日，深超總T207- 0060宅地被中海151輪競價125.32億元+競配自持租賃面積58500㎡斬獲。

　　深超總宅地突破了兩個限制：

　　1、限售均價突破深圳目前新房最高備案均價，最高限售價13.3萬/㎡；

　　2、戶型不受限制，突破深圳“7090”限制，可以全部建大戶型。

　　也就說這個項目，沒有可售人才房，沒有小戶型，平均銷售價格不高于13.3萬（不含裝修價格），未來這個盤入市后將會成為真正的超級豪宅，同時也能將這塊熱土的價值發揮到極致。

　　這個頂豪項目，中海可能會作為一個在深圳的標桿項目來打造，畢竟這兩年中海在深圳的項目讓置業者有些操心，因此中海深超總備受質疑和關注，最終豪宅品質、調性如何，懸念與期待并行。

　　地塊位于深超總片區，靠近2號線紅樹灣站約200米，一路之隔就是知名的萬科臻灣匯項目，西側是深圳灣超級總部基地城市展廳和中信紅樹灣豪宅樓盤，北側是南山實驗教育集團華僑城高級中學。

　　方圓一公里內匯聚了深圳最優越的自然景觀和城市配套，比如深圳灣海岸線、華僑城濕地公園、世界之窗、京基百納廣場等等，周邊眾多知名企業環繞，天音、神舟、深投控、萬科、京東、中興通訊等，不勝枚舉。

　　宗地T207- 0060地塊總用地3.63萬㎡，容積率≤6.0，建面20.77萬㎡，其中住宅約19萬㎡，共6棟，商業6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼兒園等。限高200米，不受7090限制。

　　周邊房價

　　深圳灣超級總部基地宅地供應更是非常稀缺，上一次宅地出讓還要追溯至22年前，中信紅樹灣、紅樹西岸的前身，由百仕達拿下的地王震驚全國。

　　片區絕大多數土地為產業用地，目前有少量的公寓產品，宅地極度稀缺。此宗地塊目前在深圳也算得非常優質的地塊，可與中信東角頭地塊相媲美。

　　而片區內最新入市的新盤還是中信紅樹灣，今年上半年二手成交價在13-14萬，

　　但樓齡已經15年，看似沒太多倒掛價差，但中海深灣玖序有新房的溢價優勢在，再看更靠近深圳灣的紅樹西岸，近幾個月的成交價在15-21萬，平均在19萬左右，深超總地段價值深受認可，但是得房率約95%，對比新房高出很多，而且擁有土豪最看重的稀缺海景。

　　這么看下來中海深灣玖序產品就差點意思，看效果圖是沒有外凸陽臺，現在不確定最終有沒有，且周邊高層建筑比較多，可能視野會受到影響，也許只有高樓層戶型才能看到海景，說實話還挺考驗中海的產品打造能力的，但是有限價優勢在，地段又很稀缺，這項目還是有很大的潛力和吸引力。

　　設計亮點

　　效果圖很高大上，看起來是全玻璃幕墻的外觀。

　　整體上呈現出東高西低的樣態，這是符合深超總天際線秩序的。

　　此前，地塊出讓時就有規定，而且項目整體限高200米，西側地塊建筑高度<150米，東側地塊建筑高度<200 米。

　　不過，這個項目是不能設計凸陽臺的，從效果圖也能看出來，并沒有陽臺，對于大平層豪宅，不能不說是一個遺憾。

　　設計基于總圖邏輯展開，為了能滿足6.0高容積率數據指標，最終以3棟T3 (一梯三戶) ，2棟T2 (一梯二戶) ，1棟相對獨立的 “三芒星” 平面高梯戶比垂直社區 (業主自持) ，共6棟住宅便實現。

　　這不僅釋放了更多住區內公共空間，也讓住宅形式更城市化、公共化，在視覺上更好地融入區域環境。樓棟通過扭轉布局避免了高密度布局容易產生的對視問題，設計也讓每個戶型都有270度觀景面，將城市風光極致 “引入” 室內。

　　在垂直維度打造了一套過度城市與住區的 “城市甲板” 系統：將城市商業，社區配套服務，文化活動等置于底層，以模糊的邊界與公共的功能布局與城市相連。

　　二層布局少量 “森系商業” ，二層中心則限定作為僅限住戶使用的社區花園，在各樓棟之間創造一個步行友好、安全、安靜的社區共享空間；再往上則是獨立、私密的居住空間。

　　片區價值

　　深圳灣超級總部基地說是深圳最核心的地段也不為過，是深圳唯一一個全南向擁有一線海景資源的總部基地，也有“深圳曼哈頓”之稱。在這個片區，政府投資了3000億，規劃總建筑面積約520萬平米。

　　定位整個產業鏈的終端，目標是吸引世界/中國500強總部。目前已入駐企業開工項目達到16個，其中深灣匯云中心、神州數碼集團總部、天音大廈、中國電子總部主體結構已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項目已進入主體施工階段。

　　項目周邊有眾多正在建設的寫字樓，將會支撐片區的崛起，也能保證片區的土地價值。

　　中海深超總項目東側，則是天音大廈、TCL先進半導體顯示產業總部。

　　天音大廈分為南北兩座塔樓，分別高150米和100米，目前已經基本落成。TCL先進半導體顯示產業總部項目，仍在進行基礎工程。

　　往南側一點是神州數碼總部基地，由2棟200米超高層塔樓及裙房商業組成，目前已基本落成。

　　中海項目南側緊挨著的，是歐加大廈，也就是OPPO國際總部，目前已經建到地上3層左右。

　　再往南，就是深圳灣超級總部基地C塔項目，高達399.8米，在進行基礎工程。

　　由此可見，未來整個深圳灣超級總部基地的城區功能，將集總部聚集區、都會文化高地、國際交流中心、城市濱海客廳為一體。

　　優勢：

　　1、時隔22年，深超總唯一的住宅項目，稀缺性和高價值；

　　2、突破7090政策限制，全都是大戶型設計，；

　　3、顏值高，融入深超總全球城市名片地標；

　　4、純粹商品住宅社區，沒人才房和小戶型，總價2000萬起步。

　　不足：

　　1、戶型得房率一般，且沒有大陽臺（外凸陽臺），只有較小的內陽臺和生活陽臺；

　　2、項目位于深超總腹地，被旁邊住宅和寫字樓環繞，景觀資源一般，尤其是低樓層。

　　總而言之，中海深超總宅地，又給土豪們進住深圳灣海景豪宅的機會，優越地段+海景大平層的住宅新盤，在市面上非常稀缺，且與周邊二手有較大的剪刀差，值得打新。