深圳餅干廠舊改項目再迎進展，招商蛇口推進開發

　　被招商蛇口從恒大手中接盤三年后，深圳餅干廠舊改項目再度傳來新進展。2 月 28 日，深圳市南山區原聯合餅干廠城市更新項目完成單一來源談判工作，中標成交人為深圳招商蛇口華灣地產開發有限公司。

　　經工商信息查詢，深圳招商房地產與招平淳華將共同投資成立合資公司作為項目的操盤開發公司。項目公司注冊資本金暫定為 1 億元，其中深圳招商房地產持股 51%，招平淳華持股 49%。招平淳華的大股東為深圳市招商平安資產管理有限責任公司，背后是招商金控和平安人壽。深圳招商房地產與招平淳華按照 “同股同權、共同投資、共擔風險、共享收益” 的原則進行合作。在項目實施主體資格確認為項目公司后，深圳招商房地產主責項目開發建設，招平淳華予以配合。

　　而談判委托人，即村集體背后的深圳市蛇口海灣實業股份有限公司，應分得可售物業建筑面積 32133 平方米，其中可售物業中商品住宅建筑面積 30033 平方米，可售物業中商品商業建筑面積為 2100 平方米。至此，這塊位于南山鬧市里的 “餅干” 被切分完畢，與恒大再無關聯。

　　餅干廠舊改是原 “恒大海灣灣廈城市更新項目” 的一期部分。整個灣廈村城更項目占地面積 24.95 萬平方米，擬規劃建筑面積 131 萬平方米，項目估值高達 75 億元，曾是恒大在深圳最具價值的舊改項目之一，也被視為恒大進軍深圳舊改的標志。

　　和改革開放后特區涌現的眾多工廠一樣，餅干廠有過輝煌，也經歷過落寞。灣廈和海灣村始建于明朝萬歷年間，世代以種田、捕魚、養蠔為生。直到上世紀八十年代，小漁村掀起了工業化浪潮。1988 年 6 月，由當地村集體建立的深圳市海灣企業公司與英國聯合餅干投資有限公司、香港先進化工有限公司簽訂協議，合資 1000 萬美元興辦一座聯合餅干廠。其中，英國聯合餅干負責提供設備、技術和配方，海灣村提供土地。于是，和聯合餅干旗下英國皇室御用茶點品牌 “麥維他” 同款的餅干，從這座漁村銷往世界各地。1992 年，國家領導人楊尚昆還曾視察過這座餅干廠。

　　2014 年，英國聯合餅干被 Pladis 集團收歸麾下。由于集團業務規劃調整，英國聯合餅干開始撤出中國內地投資。雖然餅干廠不再生產餅干，但所有人都意識到了這塊土地本身的價值。兩年后的 2016 年，恒大出現了。當時恒大正謀劃將總部從廣州遷至深圳，屯下一批舊改項目無疑會成為立足新大本營的根基。另一層背景是，當時恒大試圖借殼深圳國資控股的深深房 A，達成回 A 計劃，這同樣需要注入優質資產。

　　雙方談判進展迅速。2016 年 12 月 26 日，恒大地產集團(深圳)有限公司與深圳市蛇口灣廈實業股份有限公司簽約了《城市更新項目框架協議》。當時代表恒大簽約的正是前恒大地產執行總裁柯鵬，出席的還有前恒大地產副總裁兼恒大深圳公司董事長王忠明。

　　到了 2019 年初，聯合餅干廠已完成拆除。同年 7 月，項目正式立項，被納入《2019 年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》。然而，項目遲遲未能落地，最大的阻力來源于規劃內容，確切地說是容積率。

　　根據 2020 年官方公布的規劃草案，開發建設用地面積 1.5 萬平方米，計容建面 13.47 萬平方米，容積率高達 8.9.其中 9.07 萬平方米為住宅，3.74 萬平方米為商業、辦公、旅館業用地，此外還有 0.66 萬平方米的公共配套設施，住宅中還含有 2.9 萬平方米的保障性住房，占總住宅體量的 32%。一方面，周邊以招商?雍景灣為主的小區業主認為，新建的高樓會影響他們的采光率甚至整體居住環境;另一方面，較高的保障房、商業和辦公配套比例，開發商也未必愿意接受。直到 2021 年恒大暴雷，這份草案引發的討論仍未平息。

　　2022 年 10 月，招商蛇口接盤后，情況出現了轉機。2023 年 3 月 14 日，深圳南山區發布《招商街道原聯合餅干廠城市更新單元規劃(草案)》，其中規劃容積率由 8.9 調整至 6.5.換算成規劃容積減少了 3.59 萬平方米，降幅 26.69%。但與此同時，項目去掉了約 2.9 萬平方米人才住房和保障性住房以及部分商業和辦公旅館建筑。此消彼長，可售住宅面積增加了約 2.68 萬平方米，增加幅度為 43.39%。此外，調規后的住宅高度不僅有所降低，還相對遠離了招商?雍景灣項目。當時觀點新媒體以雍景灣二手房 10.79 萬元 / 平方米的時令價格測算，新增 2.67 萬平方米可售住宅可為項目增加 28.9 億元貨值。目前，安居客給出的參考單價仍為 10.8 萬元，該片區價格穩定。

　　去年 12 月 28 日，據 “招商蛇口城市更新” 消息，招商街道原聯合餅干廠城市更新單元舉行了啟動儀式。在 2021 年暴雷前，恒大在深圳的舊改項目接近 60 個，僅在南山區就有 5 個。就目前整體進度來看，餅干廠項目是少數進展順利的幸運者。