上半年甲級寫字樓市場企穩 廣州新增供應17.3萬方 空置率小幅回落

　　昨日，戴德梁行攜手珠江城，成功于珠江城大廈會議廳舉辦了綠色·智能·可持續發展研討會暨2024上半年度商辦市場回顧新聞發布會。會上發布數據顯示，2024年上半年度甲級寫字樓市場迎來企穩態勢，在17.3萬方的新增供應推動下，全市存量上升至667萬平方米，凈吸納同比和環比均有所上升，達17.6萬平方米。二季度空置率錄得18.1%，平均租金降幅收窄至每月每平方米人民幣 142.5元。零售市場方面，市場消費需求穩步恢復，新興商圈的次新項目持續去化，二季度優質購物中心平均空置率微調至7.3%，租金環比微漲0.5%至每月每平方716.4元。

　　甲級寫字樓

　　凈吸納量增長，空置率小幅回落

　　今年上半年，廣州甲級寫字樓市場迎來17.3萬平方米的新增供應，在供應持續入市的壓力之下，全市租金環比微降2.5%，錄得每月每平方米142.5元；另一方面，面對競爭擴大、需求謹慎的市場環境，業主方繼續采取靈活進取的租賃策略，部分企業就此調整租約，或搬遷至更具性價比的辦公空間，由此帶動上半年全市凈吸納量達17.6萬平方米。存量的穩健去化為整體市場空置率的企穩回落提供了支撐，截至二季度空置率錄得 18.1%，環比微降0.3個百分點。

　　廣州甲級寫字樓市場租金&空置率

　　科技互聯網企業擴張謹慎，消費行業提振明顯

　　需求方面，TMT、專業服務業、貿易和零售業是二季度成交主力。其中，TMT 延續了需求回穩的趨勢，以軟件和信息技術服務業為代表的互聯網相關企業貢獻了較大面積的成交。具體來看，互聯網頭部企業傾向于以更具競爭力的價格搬遷至較新的甲級寫字樓，或是以更優的條件完成現有辦公空間的續約，在擴張方面則繼續保持謹慎。專業服務業中，律師事務所仍是需求主力。科學研究和技術服務業在本季度表現亮眼，例如生物醫療、生命健康等相關企業，租賃面積占全市之比達到5.0%。此外，貿易和零售業辦公需求持續升溫，租賃成交面積占比達12.1%，環比擴大8.6個百分點。年初以來，以零售、貿易、餐飲為代表的傳統消費類行業受到消費提振及經營環境改善的利好影響，其辦公需求有較為明顯的回升。

　　廣州2024年第二季度寫字樓租賃需求行業占比（按面積計）

數據來源：戴德梁行廣州研究部

　　年內供應放緩，未來兩年將迎供應高峰

　　2024年下半年，廣州甲級寫字樓市場供應量將回落至歷史低位。但結合后續的供應計劃來看，到2028年之前，廣州還將有367萬平方米甲級寫字樓陸續投入使用，屆時全市存量將突破1,000萬平米規模。對此，戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：業主應把握下半年的窗口期進行積極調整。考慮到琶洲與金融城仍有大量甲級寫字樓有待完成建設及投入使用，未來兩年巨大的供應壓力仍將令存量項目面臨挑戰。對運營團隊而言，如何提高寫字樓的競爭力將是重要的議題。

　　優質零售市場

　　租金止跌回升 新興商圈去化積極

　　相較于去年的供應峰值，今年上半年廣州優質零售市場僅迎來魚珠時光這一新增項目，市場存量增長至563萬平方米。隨著市場消費需求穩步恢復，核心區域成熟的優質項目持續引進新品牌，其中不乏高能級區域首店，項目保持低空置率水平。部分新興商圈，尤其是年內以及去年入市的次新項目積極去化，帶動區域空置率走低。例如去年迎來新項目集中開業的南沙商圈，二季度其空置率環比下降6.3個百分點至4.0%，推動南沙成為子市場中空置率降幅最大的區域。另一方面，部分區位不占優勢、品質相對較低的項目面臨更大的招商和運營壓力。項目分化表現影響下，廣州優質購物中心平均空置率保持穩定，環比微降0.4個百分點至7.3%。租金方面, 得益于優質商業載體的持續品牌調整和業態升級，全市優質購物中心平均租金止跌回升，二季度錄得租金環比微漲0.5%至每月每平方米716.4元。

　　廣州優質零售市場租金&空置率

數據來源：戴德梁行廣州研究部

　　香氛、運動品牌持續擴張

　　業態方面，零售品牌成為吸納主力，占二季度新開和待開業店鋪總數的43%。其中滿足消費者療愈需求的香氛品牌表現突出，包括進駐太古匯的Penhaligon’s、L‘Artisan Parfumeur和Creed廣州首店等；同時，體育消費熱潮持續涌動，Salomon、Hoka和lululemon 等運動品牌積極擴張。與之相對，部分快時尚品牌在經營壓力下關閉多家門店。餐飲業態中，火鍋和甜點飲料品類表現亮眼。

　　未來展望

　　預計年內仍將有46萬平方米優質購物中心進入市場，包括位于中心城區的羊城廣場等。近日，廣州市商務局發布《廣州市餐飲業高質量發展規劃2024-2035年》明確提出廣州市將優先培育3個中西特色美食集聚區，分別為北京路惠福美食街片區、廣州塔-珠江琶醍片區，以及珠江新城東南核心區域。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端表示：新項目的加速建設和存量項目的煥新升級將成為未來一段時間內市場的主要旋律。中長期來看，市場規模的持續擴大和多元發展將為消費行為提供更多選擇。對于業主方和品牌商而言，及時調整其經營策略以適應市場變化至關重要。

　　以可持續發展為引擎，賦能辦公載體新生態

　　當下正值“十四五”規劃碳達峰的關鍵階段，對于辦公空間載體而言，綠色可持續發展也是順應時代發展的新賽道。其中，珠江城大廈正是憑借其風力、太陽能發電，以及冷輻射帶需求化通風等硬科技，成為廣州寫字樓市場的零碳數智化領航者。對此，戴德梁行亞太區可持續咨詢服務主管、執行董事黃衍維表示：在全球范圍內，跨國公司與大型企業日益重視ESG（環境、社會與治理）標準，將其視為塑造正面品牌形象、彰顯企業責任的重要標尺。通過將ESG考量融入租賃決策過程，不僅有效降低了與物業租賃相關的潛在風險，還顯著提升了作為環保與社會責任先行者的市場聲譽。以ESG賦能租戶，將有效增強租戶粘性，進一步提升資產價值與市場競爭力。他同時補充，在“雙碳”目標與高質量發展的國家藍圖下，作為發展擔當的國資國企也對ESG日益重視。戴德梁行與深圳國資國企改革創新研究院即將聯合發布ESG領域的研究成果《化藍圖為實踐——以ESG賦能國資國企價值提升》即將發布，值得期待。