北京辦公樓市場主力租戶結構持穩 五大行業引領辦公租賃需求

　　近日，北京公布前5月經濟運行情況。總體來看，1至5月，北京經濟延續恢復態勢，生產平穩增長，需求持續恢復，價格穩定運行。但就北京辦公樓市場而言，2024年一季度的凈吸納量為7,800平方米，目前市場仍處于下行階段。在辦公租賃市場活躍度不達預期的情況下，對當前留存于市場中需求變化的梳理變得尤為重要。

　　繼發布《深度解讀北京辦公樓市場企業租戶之八年之變》后，仲量聯行于近期更加詳細地梳理了2023年北京甲級辦公樓市場中最真實的企業辦公面積使用情況，從行業、區域及細分領域的需求來分析其具體變化，以獲悉未來方向、助力識別市場機會。

　　仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“從北京甲級辦公樓的現有租戶及租用面積數據來看，主力租戶結構未發生顯著變化，金融、科技、專業服務三大行業依然穩固支撐市場需求。但各行業的細分板塊需求出現分化，如云服務、人工智能、律所、知識產權、醫療器械等細分板塊出現逆勢擴張。未來，租賃需求的活躍度將主要由現有行業的細分板塊驅動。”

　　北京辦公樓市場主力租戶結構持穩，行業間存量租用面積差異凸顯

　　在北京甲級辦公樓租賃市場中，不同行業存量租用面積的差異化在2023年更為顯現。租用面積排在前五的行業分別是金融、科技互聯網、專業服務、制造、醫藥及生命科學。

　　金融行業在過去一年中采取了控制風險和降低成本的策略，導致整體辦公面積需求略微收縮，且部分企業調整了布局選址。在甲級辦公樓市場中，金融業租戶的面積相較2022年下降了2%，但仍占據了全市租賃面積的34%，領跑其他行業。作為甲級辦公樓市場中價格最低的子市場，麗澤在2023年中成為了最受金融企業歡迎的地區之一。就細分行業而言，證券及銀行的辦公租賃狀況相對穩定，財富管理和信托基金的租賃面積則略有下降。

　　2023年，科技互聯網行業在北京甲級辦公樓的存量租賃面積同比下降3%，但仍是北京市場三大需求支柱之一。科技互聯網企業在全市甲級辦公樓中的前三聚集地從中關村、CBD、望京，變為了中關村、奧林匹克、麗澤和望京（并列第三）。在細分行業中，IT軟件業的租賃面積在整個科技互聯網行業占比超過半數。此外，核心產業的研發促使大批云服務和人工智能企業快速發展，落地辦公空間，2023年占據科技互聯網行業總面積的13.3%，具有新的增長動力。

　　專業服務業在2023年北京甲級辦公樓的存量租賃面積同比上升2%，穩中有進。當前全國經濟形勢仍處于復蘇狀態，各類經濟活動參與者因關注管理效率提升、降本增效等主題正積極尋求專業支持。作為向企業提供專業咨詢等商務服務的角色，專業服務業的業務需求量呈現抬頭趨勢，這也體現在了辦公租賃需求。全市專業服務業租戶主要聚集在CBD、東長安街及東二環路三個區域，合計貢獻了全市專業服務業在甲級辦公樓租用總面積的62%。從行業細分角度來看，內資個人律所、知識產權公司在市場整體需求表現走弱的2023年逆勢增長。

　　制造業租戶延續存量擴張趨勢，放眼于全市甲級辦公樓市場，制造業辦公面積存量基數雖相對五大需求行業中的其他行業較小，但在2023年其辦公面積增速位列第一。制造業企業在甲級辦公樓市場中的存量主要聚集在CBD和第三使館區，而增量主要聚集在第三使館區、望京等區域。

　　醫藥及生命科學行業在2015-2022的八年期間，租用面積增速位列第一，其增長趨勢在2023年也得以延續。在過去幾年疫情的大環境下，生命科學行業獲得業務增量的契機，在疫情得到良好控制之后，行業保持上升勢頭，生命科學也逐漸躍升成為北京甲級辦公樓市場中受關注的重要行業之一。2023年，醫藥及生命科學租戶的增量需求受現有行業聚集氛圍吸引，主要落地于CBD等東部區域。

　　仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“當前階段，北京甲級辦公樓市場租賃需求的行業格局相對穩定，預計在中短期不會出現顯著波動。雖然市場信心尚未全面恢復，但租賃問詢量的增加和某些細分領域的需求已有效提振了市場活躍度。我們將繼續追蹤行業發展布局、深挖細分領域需求，以全方位的服務支持客戶實現業務穩健增長，在北京高質量發展新引擎的推動下助力辦公樓市場持續煥發活力。”