招商蛇口租賃住房REIT正式獲批 擬募集規(guī)模為12.895億元

　　招商基金招商蛇口租賃住房REIT獲批：開啟保障響應(yīng)國家提供更多租賃住宅近日正式獲批招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”)。該REIT將專注于保障性租賃住房項(xiàng)目，在資本市場上為租賃住房的發(fā)展注入新的活力。

　　一、REIT的基本情況

　　招商蛇口租賃住房REIT的原始權(quán)益人為深圳市招商公寓發(fā)展有限公司，由招商基金管理公司負(fù)責(zé)管理。這一基金的設(shè)立旨在通過資本市場對保障性住房進(jìn)行更有效的融資和運(yùn)營管理。

　　募集規(guī)模與現(xiàn)金流預(yù)測

　　本次REIT擬募集資金達(dá)到12.895億元，并對未來的現(xiàn)金流收益進(jìn)行了合理預(yù)測。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2024年(7月1日至12月31日)及2025年的可分配現(xiàn)金預(yù)測值分別為2525.69萬元和5646.28萬元，其中現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為年化4.12%和4.38%。這樣的分配表現(xiàn)，預(yù)示著該REIT在保障性住房領(lǐng)域的投資潛力。

　　二、底層資產(chǎn)與項(xiàng)目介紹

　　底層資產(chǎn)概況

　　根據(jù)基金招募說明書，本基金所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流主要來自項(xiàng)目公司項(xiàng)下租賃住房的出租租金收入。其底層資產(chǎn)包含：

　　太子灣項(xiàng)目

　　所在地區(qū)：深圳市南山區(qū)

　　總建筑面積：6.53萬平方米

　　土地使用權(quán)面積：3.52萬平方米

　　估值約：12.87億元

　　林下項(xiàng)目

　　特點(diǎn)：公共租賃住房(高級人才公寓)

　　太子灣項(xiàng)目屬保障性租賃住房，近年來租賃狀況非常良好，顯示出較強(qiáng)的市場需求。

　　項(xiàng)目運(yùn)營與出租率

　　招商蛇口認(rèn)為，近三年來太子灣項(xiàng)目和林下項(xiàng)目的租賃住房部分年度出租率均保持在90%以上，配套商業(yè)部分出租率也在持續(xù)提升，這表明整體運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)定，并能夠產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流。

　　太子灣項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)

　　開業(yè)時(shí)間：2020年5月

　　截至2023年末，租賃住房部分時(shí)點(diǎn)出租率為：95.95%。

　　2021～2023年，租賃住房部分全年平均出租率：

　　2021年：91.77%

　　2022年：92.18%

　　2023年：93.76%

　　截至2023年末，配套商業(yè)部分出租率為：76.03%。

　　2021～2023年，配套商業(yè)部分全年平均出租率：

　　2021年：12.97%

　　2022年：28.67%

　　2023年：54.18%

　　林下項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)

　　開業(yè)時(shí)間：2016年3月

　　截至2023年末，租賃住房部分時(shí)點(diǎn)出租率為：98.26%。

　　2021～2023年，林下項(xiàng)目年度平均出租率：

　　2021年：93.63%

　　2022年：98.31%

　　2023年：98.18%

　　三、市場前景與投資意義

　　政策背景

　　中國政府近年來越來越重視保障性住房的建設(shè)，以滿足日益增長的城市人口的居住需求。此時(shí)，REIT作為一種融資工具，其重要性愈發(fā)凸顯，通過將房地產(chǎn)的投資回報(bào)與資本市場的資金結(jié)合起來，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展提供了支持。

　　招商蛇口REIT的優(yōu)勢

　　招商蛇口租賃住房REIT具備獨(dú)特的市場優(yōu)勢：

　　成熟的資產(chǎn)管理能力：招商蛇口憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，能夠確保項(xiàng)目的高出租率以及持續(xù)的現(xiàn)金流。

　　良好的市場口碑：招商蛇口在市場上的良好聲譽(yù)，將進(jìn)一步吸引投資者參與，提升項(xiàng)目的資金流動(dòng)性。

　　穩(wěn)定的收益預(yù)期：年化分紅的預(yù)測為投資者提供了明確的收益預(yù)期，使其在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間找到平衡。

　　四、總結(jié)與展望

　　招商基金招商蛇口租賃住房REIT的獲批，不僅標(biāo)志著國內(nèi)保障性住房融資渠道的進(jìn)一步拓寬，也為廣大投資者帶來了新的投資機(jī)會。隨著政策的不斷導(dǎo)向和市場需求的增加，未來該REIT有望在保障性住房領(lǐng)域發(fā)揮更大的作用。

　　未來的發(fā)展方向

　　隨著營商環(huán)境的改善以及資金的不斷涌入，招商蛇口REIT將在可預(yù)見的未來繼續(xù)致力于提升項(xiàng)目運(yùn)營效率，優(yōu)化資產(chǎn)配置，為投資者創(chuàng)造更大的價(jià)值。期待該REIT能在推動(dòng)保障性住房事業(yè)及助力社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面取得顯著成效。