廣州星河灣半島五號1260㎡復式大宅賣出超2億天價 單價15.8萬/平

　　這兩天，廣州豪宅市場傳出了一個“勁爆”的消息。

　　星河灣半島五號，有一套1260平的復式，賣出了超2個億的天價。

　　乍一聽，這2個億的成交，基本是全國數一數二的頂級豪宅才有的價格。

　　但是，星河灣半島這個成交，含金量究竟有多少？

｜廣州城市航拍

　　壹

　　2個億沒錯

　　但含金量要打個折

　　講真，樓市君聽到這個消息的第一反應，并不是吃驚于2個億這個價格。

　　畢竟，億元級別的豪宅成交，在廣州并不鮮見。比如前兩天，僑鑫匯悅臺就剛成交了一套1.35億的大平層。

　　樓市君盤算了一下發現，星河灣半島這個價格，似乎有噱頭大于實質的意味。

　　為什么這么說，請往下看。

｜珠江新城航拍

　　首先，我們不妨先來看看星河灣半島五號2個億是怎么來的。

　　作為星河灣半島的五期產品，星河灣半島五號清一色的江景大宅，本身定位著實不低。

　　樓市君在陽光家緣上查了一下，1260平的復式大宅，整個星河灣半島五號僅規劃有一棟——29棟，并且整棟都是這一個戶型。

　　面積段稍小的28棟，則是清一色的936平復式產品。

　　除此之外，其他樓棟產品面積段基本在236-317平之間，與28、29兩棟千方復式大宅，拉開了差距。

｜星河灣半島航拍

　　簡單計算一下，1260平2個億的總價，單價差不多15.8萬/平左右。

　　這個價格放在廣州頂豪市場 ，基本能達到腰部頂豪水平，僅 次于 僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等。

｜僑鑫匯悅臺航拍

　　值得注意的是，星河灣半島五號這套是復式！

　　正常來說，復式產品都要比平層貴個50%左右，換算下來，單價還需要打個折——實際只相當于約10萬/平的大平層！

　　因而，這2個億總價，可以說是單價不夠，面積來湊。

　　從這個層面看，2個億的價格，其實也并沒有那么“驚人”。

｜星河灣半島五號實拍

　　樓市君查了一下陽光家緣，星河灣半島五號1260平的產品，總套數是32套。

　　該樓棟去年11月份拿證，已經過了半年多，但至今只網簽了1套。

　　相似的情況也同樣出現在28棟上，共32套的936平的復式大宅，也僅網簽了1套。

｜截圖來源：陽光家緣

　　這個銷售數據 說明了一點：這么高的總價，即便是星河灣，也有點hold不住。

　　原因有二：

　　其一，2個億的預算，選擇太多了。

　　有一個事實是，2個億的總價預算，在廣州可以橫著走，云山珠水的房子基本可以任選。

　　像是二沙島的宏城花園，或者珠江新城的珠江別墅，都能一鍵加入“購物車”。

　　那么問題來了，買家為什么要選星河灣半島？

　　要知道，除了視野好、空間感佳的優點之外，高層復式大宅的劣勢也很明顯。

　　特別是星河灣半島復式大宅，沒有別墅有天有地、私密性高的優勢，卻有別墅總價高、流通性低的缺點，未來的價值潛力也很有限。

　　這樣的房子，即便未來流入二手市場，流通性也很差。

｜二沙島航拍

　　其二，產品跨度大，客群差異顯著。

　　星河灣半島產品面積規劃懸殊，與2個億總價的房子同處一個社區的，還有2千萬總價的房子。

　　這已經不僅僅是 資金實力的差異，更是圈層的天壤之別。 想要勸說2個億的買家和2千萬的買家同個社區，相當不容易。

　　星河灣半島五號千方復式，反而把自己的客群走窄了。

｜番禺航拍

　　從業內來說，大家認可星河灣半島，更多的是對一線珠江后航道江景、令人稱道的品質、純粹的改善圈層的認可。

　　特別是星河灣集團黃老板在園林打造、用材用料等層面親自把關，最終的產品呈現在業內口碑不錯。

　　即便流速慢，在“慢周轉”長期主義之下，大概率項目在星河灣集團內部也是盈利的。

　　即便是星河灣半島不著急賣，作為企業的核心資產，還是要叫好又叫座，才能真正成為星河灣的代表。

　　貳

　　星河灣

　　還是那個星河灣嗎？

　　但是目前，星河灣集團流速慢的，可不止星河灣半島一個項目。

　　以同處于廣州的星河灣蘿峰為例，非但未能繼承到產品的核心標準，相反，卻存在明顯盈利問題。

　　樓市君也曾參觀過，最后的結論是：

　　這是一個披著星河灣外衣的、卻沒有星河灣本質的一個項目， 有幾個原因。

　　一方面，蘿峰的產品存在明顯的瑕疵。

　　在蘿峰，能看到一些明顯的BUG。

　　比如層高拉高了，但是廚房櫥柜上面為什么就空了？是嫌沒地方積灰？

　　抽油煙機裸露在外，又是打算來一場賽博朋克與傳統中式風格的激烈碰撞？

｜蘿峰樣板房實拍

　　再來看看衛生間鏡柜，是出于什么樣的目的，要做開放格？

｜蘿峰樣板房實拍

　　按照銷售說法，蘿峰的普通交標都比市場上其他項目要好。

　　但說實在，除了一些用料選材之外，近兩年其他高品質項目普遍在做的廚房專用空調、洗碗機、蒸烤一體機等，在蘿峰都不是標配。

　　甚至，連陽臺的護欄，都只是鐵藝而非鋁合金玻璃。

　　在營銷中心里面，樓市君還留意到不少墻面油漆剝落。

　　不敢相信，這也是星河灣集團老板所在城市的項目。

｜蘿峰展示區實拍

　　另一方面，蘿峰的產品與地段錯配。

　　從產品規劃上看，星河灣蘿峰妥妥的“縮小版”星河灣半島。

　　產品137平起步，最大戶型265平，一開始也要價頗高，直接跨入千萬級豪宅的檔次，在科學城算得上“壕”無人性。

　　要命的是，137平僅僅只是一個三房，什么LDKB、什么高使用率、什么L型飄窗、什么超大陽臺，統統都不存在！

　　像是這個主臥，空間感和其他項目的小三房也相差無幾。

｜蘿峰樣板房實拍

　　在裝修風格上，星河灣蘿峰也是完全的“照搬照抄”。

　　但有沒想過，科學城的買家和番禺老城的買家，明顯不是同一種客群啊！

　　或許番禺星河灣半島還有不少來自越秀、海珠的Old Money青睞，但科學城的New Money明顯對傳統中式風格不大感冒。

｜蘿峰樣板房實拍

　　產品、品質缺位，再加上營銷薄弱，最后的結果大家也看到了。

　　開賣兩年來，蘿峰僅網簽206套，簡單算了一下，一個月差不多10來套。

　　并且，由于前期豪裝成本過高，客戶認可不高，不得不推出“降標”后的產品。

　　像是2022年開盤時，首推的1棟和3棟小戶型，均價還能達到4.5-4.9萬/平。

　　而現在普通裝修的價格，甚至已經低至3.6萬/平起！

　　一來一去，整體價差高達1萬/平！

　　這也應了一句話，任何嘗試教育購房者的行為，終究會被市場反噬。

｜廣州樓市發布 制

　　叁

　　利潤大降

　　星河灣收緊褲腰帶過日子

　　不得不說，類似這樣的項目挑戰，最后都會對星河灣集團的整體運營產生不利因素。

　　樓市君翻了一下星河灣集團的財報，一些關鍵數據存在隱憂。

　　比如2023年，星河灣集團營收98.28億元，同比雖然增長了23%，但仍不到百億，甚至不如2020、2021年的數據。

　　凈利潤則僅有1.75億元，同比大降超80%！

　　并且，整體負債率依然超過了70%！

｜廣州樓市發布 制

　　雪上加霜的是，對資金沉淀極大的舊改項目，或許將持續吞噬星河灣為數不多的利潤。

　　像是投資114.23億元的賢江村舊改，之前就傳過停發臨遷費的消息，不少村民已經重新搬回去了。

　　融資區遙遙無期，想要收回前期投入的成本，更是難上加難。

｜廣州樓市發布 制

　　因此，星河灣也開始收緊褲腰帶過日子了。

　　今年5月， 發行金額11億元，票面利率高達8.5%的“2021海怡01”債券，被星河灣集團提前贖回。

　　并且，除蘿峰村舊改之外，星河灣在廣州其他舊改項目，這兩年似乎都按下了暫停鍵。

　　或許，沒人更比現在的星河灣更著急了。

　　可能慢周轉依然是星河灣維持長期主義的一大利器，但是在變動的行情中，現金流才是第一要義。

　　特別是像星河灣半島、星河灣蘿峰這樣的項目，本可以成為星河灣集團的現金奶牛。

　　但就目前看來，這頭奶牛，明顯有點跑不動了。

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