第四代住宅：從市場概念到成熟實踐

　　連日來，被稱為 “第四代住宅” 的新型居住產品正在全國多個城市興起。與傳統的住宅相比，這類住宅以 “戶戶有庭院、層層有街巷” 為核心理念，進而融入了綠色生態、智慧科技與人性化設計。其實，最引人關注的是，擁有不計入產權面積的超大露臺，讓實際得房率可達到 90% 左右。?

　　當前，隨著國家 “好房子” 政策的深入推進，第四代住宅逐漸從市場概念走向成熟實踐，以其創新的設計理念和高實用性成為 “樓市新寵”，成為廣大群眾廣泛關注的焦點。然而，也應理性地看到，其發展仍需要進一步創新探索，接受實用、成本、市場接受度的考驗。?

　　不難看出，第四代住宅的核心價值應是 “功能主義”，而非單純的營銷 “噱頭”。未來，行業需警惕盲目追求高得房率或簡單地外觀創新，而是要實實在在地結合地域特點、成本控制及長期運營，滿足居民對 “安全、舒適、綠色、智慧” 的實際居住需求，讓住宅 “回歸本真”，真正 “住得起、住得好、住得久”。因此，只有以政策為引導、以需求為根基、以創新為手段，讓這一住宅形態從 “網紅” 走向 “長紅”，打造城市高質量發展的居住范例和安居樣本。?

　　一、第四代住宅的概念與特點?

　　目前，我國針對第四代住宅尚未出臺統一的技術規范與明確定義，各地也還在對此類項目進行多種嘗試與探索。一般來說，它是集 “空中園林”“垂直綠化” 等于一體的住宅，也被稱為城市森林花園住宅或者立體花園住宅。與傳統住宅相比，每套住宅一般配備有獨立的空中花園或共享綠化平臺，并具有更大的公共空間，能夠在一定程度上提升住宅的質量和居住體驗。?

　　第四代住宅的顯著特點之一是擁有大面積露臺，且露臺面積不計入房本，使得戶型得房率可達到 90% 左右，大幅提高了房屋實際使用面積。例如，北京某第四代住宅項目的樣板間就擁有面積達 25 平方米的露臺，還有錯層設計，挑高 6 米，居民入住后可在露臺種植高大植物打造庭園，這是傳統住宅難以實現的。同時，第四代住宅在戶型設計上采用三面采光布局，基本無視野死角;還采用靈活可變設計，如通過拉門就能形成獨立客房套間，提升空間利用率。不僅如此，不少第四代住宅將創新延伸到公共區域，打造上萬平方米的自然景觀，包含人工湖和多種樹種，讓居民在小區內就能享受自然園林景觀。?

　　二、從市場概念到成熟實踐的發展歷程?

　　在國家 “好房子” 政策深入推進的大背景下，第四代住宅從最初的市場概念逐步走向成熟實踐。一開始，第四代住宅作為一種創新理念被提出，吸引了行業內外的廣泛關注，但更多停留在概念探討階段。隨著人們對居住品質要求的不斷提高，以及房地產市場競爭的加劇，開發商開始積極探索將這一概念落地。?

　　各地政府也紛紛出臺政策支持第四代住宅的發展。濟南調整了第四代住宅相關容積率計算方式，滿足相關要求的戶屬空中花園由計一半容積率調整為不計容積率;北京為陽臺、風雨連廊、首層架空等功能空間提供政策支持;江蘇昆山在規劃設計層面推出新政策支持住宅多樣化設計;長沙、重慶、鄭州等多個城市也發布相關政策。在政策鼓勵和市場需求的雙重推動下，越來越多的第四代住宅項目得以落地建設。據克而瑞研究中心數據顯示，今年重點城市明確要打造四代住宅的新項目預計將突破 70 個，較 2024 年有明顯提升，百強房企在全國已開發近百個第四代住宅項目，在富裕的二三線城市甚至縣城，第四代住宅已成為房企重點布局的領域。?

　　三、成為 “樓市新寵” 的原因分析?

　　政策支持：各地政府積極出臺政策為第四代住宅發展注入活力。通過調整容積率計算規則，如空中花園符合一定要求時允許面積不計入容積率和產權面積，這使得購房者花同樣的錢可獲得更大的實際使用面積，相當于減少了公攤，甚至實現零公攤，極大地提高了購房者的積極性。同時，政策在規劃設計等層面的支持，也為開發商提供了更大的創新空間，降低了開發成本和風險，促進了第四代住宅項目的增多。?

　　創新設計滿足需求：第四代住宅的創新設計理念切中了消費者對高品質居住環境的追求。“戶戶有庭院、家家有花園” 的設計，讓居民在城市化進程中擁有了親近自然的機會，滿足了人們對綠色、舒適生活空間的向往。大面積的露臺和空中花園，為居民提供了健身、讀書、休閑等戶外活動的新選擇，提升了生活的品質和幸福感。此外，靈活可變的空間設計以及良好的采光和視野等特點，也進一步滿足了居民對空間利用和居住體驗的多元需求。?

　　四、面臨的挑戰與問題?

　　實際居住體驗問題：新的房屋結構和設計可能帶來一些居住體驗上的困擾。例如，露臺面積過大可能會遮擋樓下房間的陽光，影響室內采光。為解決此問題，河北承德的某第四代住宅項目嘗試將露臺與客廳貫通，并運用專業日照分析軟件進行動態模擬，確保戶型大寒節氣日照超 2 小時，但這也增加了設計和施工的難度。開放式露臺還會導致聲音直接傳遞入戶，樓上鄰居活動、晾曬衣物等聲音易傳入室內，刮風下雨時可能因結構共振放大噪聲。承德的該項目通過增加樓板厚度，并增加一層節能環保的隔聲減震阻尼墊來降噪，但這無疑也增加了建設成本。?

　　成本問題：第四代住宅設計及建設標準高于普通住房。室外綠化和空中交通對建筑的承載能力要求更高，需要采用更堅固的結構和材料，如重慶市兩江新區的第四代住宅小區采用常用于體育場、機場等大跨度公共建筑的鋼管桁架結構，雖然能有效擴大室內空間，但成本也相對較高。同時，為了提升居住舒適度，配備超大落地窗、低透光鍍膜玻璃等，以及引入綠色建筑技術，采用復合節能墻體、高性能保溫材料等，都使得工程建設成本大幅增加。此外，后期維護成本也較高，包括綠化的養護、建筑結構的維護等。?

　　市場接受度問題：每套第四代住房需配建 50 平方米的公共面積(含花園、道路、停車場)，其成本通常靠提高售價來攤銷，這使得房價相對較高，對于部分消費者來說超出了購買能力范圍，導致市場接納需要一定時間過程。而且，第四代住宅作為新事物，其獨特的設計和居住模式對于一些傳統居住觀念較強的消費者來說，接受程度較低，他們可能更傾向于選擇傳統的住宅形式。?

　　五、未來發展的建議與展望?

　　政策持續引導：政府應繼續完善相關政策，在容積率計算、土地出讓、稅費優惠等方面給予更多支持，降低開發商的開發成本，從而降低房價，提高消費者的購買能力。同時，加強對第四代住宅建設的規范和監管，制定統一的技術標準和規范，確保住宅的質量和安全性。?

　　結合需求創新：開發商要深入研究居民的實際居住需求，結合地域特點進行創新設計。例如，在氣候炎熱地區，注重通風和遮陽設計;在寒冷地區，加強保溫和節能措施。避免盲目追求高得房率或簡單的外觀創新，而是要切實從功能主義出發，提高住宅的實用性和舒適度。同時，探索新的技術和材料，降低建設和維護成本。?

　　提升市場認知：通過宣傳和推廣活動，提高消費者對第四代住宅的認知和接受度?？梢越M織參觀樣板間、舉辦講座等活動，讓消費者親身體驗第四代住宅的優勢。同時，開發商要注重品牌建設和口碑傳播，提高產品質量和服務水平，增強消費者的信心。?

　　第四代住宅作為一種創新的住宅形態，具有廣闊的發展前景，但在發展過程中也面臨諸多挑戰。只有政府、開發商和消費者共同努力，以政策為引導、以需求為根基、以創新為手段，才能讓第四代住宅從 “網紅” 走向 “長紅”，真正成為城市高質量發展的居住范例和安居樣本，為人們提供更加美好的居住體驗。