2024年房地產代建行業(yè)變化：商業(yè)代建占主導 二線城市受青睞

　　隨著房地產市場的不斷發(fā)展，代建行業(yè)在過去幾年中逐漸壯大，并成為許多房地產企業(yè)的重要業(yè)務模式之一。2024年，地方性政府發(fā)布的代建政策頻次明顯下降，新的政策多為對既有規(guī)定的修訂或補充。這一變化背后反映了代建行業(yè)正在經(jīng)歷著不同的市場需求和業(yè)務布局調整。

　　商業(yè)代建占主導地位

　　2024年，代建企業(yè)的新簽約項目中，商業(yè)代建依然占據(jù)主導地位，約占總規(guī)劃建筑面積的73.9%，比2024年上半年增加了4.5個百分點。商業(yè)代建項目通常涵蓋商業(yè)綜合體、辦公樓、購物中心等，這些項目的資金回報周期相對較短，能夠滿足市場對于高效開發(fā)和投資回報的需求。相比之下，政府代建的比例為22.8%，保持穩(wěn)定，但有所下降。資本代建的占比下降較為明顯，降幅達到4個百分點。由于資本代建往往是以紓困項目為主，涉及的企業(yè)較少，且項目周期較長，導致其市場份額出現(xiàn)下滑。

　　二線城市仍為代建企業(yè)重點布局區(qū)域

　　代建企業(yè)的業(yè)務布局在各個城市之間有所調整，2024年二線城市依然是代建企業(yè)最為青睞的市場，占比達到50.2%。盡管相比于上半年略有下降(3.5個百分點)，二線城市的市場份額依然占據(jù)了主導地位。二線城市的市場潛力大，需求多樣，且相對競爭較小，吸引了大量代建企業(yè)的進入。與此同時，三四線城市的市場占比卻有所上升，達到了44.8%。部分代建企業(yè)為了規(guī)避一二線城市的激烈競爭，選擇在三四線城市進行拓展，這些城市的改善型需求為代建企業(yè)提供了較好的發(fā)展機會。

　　長三角區(qū)域依舊是代建企業(yè)的重點市場

　　在五大城市群中，長三角區(qū)域仍然是代建企業(yè)最為青睞的市場，占比高達28.0%，較2024年上半年有所增長。長三角的房地產市場保持穩(wěn)定，政府代建政策透明、法律法規(guī)完善，使得代建企業(yè)在該區(qū)域的拓展較為順利。此外，長三角區(qū)域的商業(yè)代建需求持續(xù)增長，也使得該區(qū)域的代建項目保持活躍。與此相比，京津冀地區(qū)的代建市場也出現(xiàn)了顯著增長，占比達到13.2%，成為增長最快的城市群。這表明隨著長三角區(qū)域競爭日益激烈，一部分代建企業(yè)已經(jīng)開始將目光投向京津冀市場，進行項目拓展。

　　代建項目業(yè)態(tài)多元化，商品住宅仍占主導地位

　　從代建項目的業(yè)態(tài)結構來看，商品住宅依然占據(jù)了最大份額，達到了55.3%。商辦類項目和保障性住房項目緊隨其后，分別占比23.4%和8.1%。產業(yè)園類項目占比為7.2%，這類項目對代建企業(yè)的能力要求較高，特別是在產業(yè)定位和資源引入方面，需要企業(yè)具備較強的綜合實力。目前，華夏幸福、旭輝建管和遠洋建管等企業(yè)已開始布局產業(yè)園代建領域，體現(xiàn)了代建企業(yè)對項目多元化的不斷探索。

　　代建費率持續(xù)壓縮，競爭加劇

　　隨著代建行業(yè)競爭的加劇，代建項目的管理費率持續(xù)出現(xiàn)壓縮。數(shù)據(jù)顯示，2024年，超過四成的代建項目管理費率僅為1%-2%，而77.7%的項目管理費率在1%-3%之間。隨著代建企業(yè)數(shù)量的增多和市場需求的變化，代建費率的下降已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的常態(tài)，預計這一趨勢將在未來持續(xù)下去。