集中供地19城恢復(fù)“價(jià)高者得”土拍方式 北深仍執(zhí)行限價(jià)

　　“地王”將重歸？上海三批次土拍取消“最高限價(jià)” ，集中供地19城已恢復(fù)“價(jià)高者得”

　　繼“滬九條”后，上海土地市場日前迎來新變化。6月7日下午，上海發(fā)布第三批次土地出讓信息，取消此前的最高限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，執(zhí)行3年之久的土拍限價(jià)正式取消。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出，上海此次土地政策調(diào)整是對“人房地錢”政策導(dǎo)向的落實(shí)，對于后續(xù)更好契合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用。同時(shí)土地市場支持政策出臺(tái)，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是“市場歸市場、保障歸保障”政策的重要體現(xiàn)，對于市場信心提振等都有積極的作用。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今日，包括上海在內(nèi)，原先22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中已有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”。目前，僅有北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策（北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%）。

　　上海取消宅地溢價(jià)率10%上限要求

　　6月7日下午，上海市規(guī)劃和自然資源局公號“上海規(guī)劃資源”公布了今年第三批次集中供地名單，共掛牌4宗宅地，分別位于楊浦、寶山和奉賢區(qū)，土地出讓總面積約15.29萬平米，起始總價(jià)84.2157億元，計(jì)劃于7月9日舉行交易會(huì)。

　　值得注意的是，公號文章提到，“本批次商品住房用地出讓，是本市’滬九條’出臺(tái)后的首批土地出讓。自該批次起本市取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率”。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局表示，在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門建立綜合會(huì)商機(jī)制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動(dòng)，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價(jià)。

　　據(jù)公開資料，2021年4月底，上海對土地市場的競價(jià)規(guī)則作出重大調(diào)整，為每宗地塊設(shè)置起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，其中最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，也即地塊的溢價(jià)率上限為10%。同時(shí)，還要在地塊出讓資料中約定項(xiàng)目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，并在價(jià)格觸頂之后需要進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，才能搖號角逐出競得人。

　　記者注意到，上述公號文章未提及“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”。對此，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，這意味著自2021年一批次集中供地以來已經(jīng)實(shí)行3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)本次不再實(shí)行，房企的利潤空間可能將增大，將有利于市場上更多項(xiàng)目在品質(zhì)方面百花齊放。“但這不意味著上海就此取消了新房限價(jià)政策，目前上海新房仍然需集中過會(huì)后入市。”陳炬蘭向記者強(qiáng)調(diào)。

　　克而瑞上海直言，上海土拍政策發(fā)生變化的背景是土拍市場熱度明顯下滑。具體體現(xiàn)于市場信心不足，企業(yè)參拍熱情不足，去年1-2批次91家企業(yè)參拍，今年縮水6成，民企占比從4成縮減至1成。很多地塊無意向企業(yè)托底，導(dǎo)致三批次原本網(wǎng)傳16宗，后縮減至9宗，最終確定掛牌4宗。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年集中供地以來，上海土拍進(jìn)入“雙限”模式，相當(dāng)于設(shè)定利潤空間區(qū)間。如今土拍規(guī)則發(fā)生改變更考驗(yàn)企業(yè)算賬，原先熱門地塊搖號的撿漏機(jī)會(huì)是沒了。同時(shí)，熱門地塊高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需自行承擔(dān)，之后品質(zhì)、改善住宅也是大趨勢：“新規(guī)對開發(fā)企業(yè)的要求更高了。原先售價(jià)幾乎不用考慮，現(xiàn)在如果要在一級市場有競爭力，成本管控能力，價(jià)格預(yù)期、市場研判能力顯得更為重要。”

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這個(gè)政策還是“滬九條”政策的相關(guān)延續(xù)，因?yàn)?ldquo;滬九條”里第一條就提到了土地市場供應(yīng)相關(guān)內(nèi)容。此次在土地出讓規(guī)則方面調(diào)整后，能進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率，對樓市健康企穩(wěn)有積極幫助。

　　“把市場還給市場”

　　據(jù)公開資料，集中供地政策始于2021年。該年2月起，在自然資源部牽頭下，當(dāng)年全國22個(gè)主要城市的住宅用地陸續(xù)實(shí)施了“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。該制度出臺(tái)，是基于彼時(shí)土地市場熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場降溫，實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)、降低溢價(jià)率的目標(biāo)。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過15%。

　　但到2023年10月，有媒體報(bào)道稱，該年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。隨后，多數(shù)城市積極響應(yīng)取消地價(jià)上限。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市已陸續(xù)取消土地最高限價(jià)。截至今日，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前僅有北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策。其中，北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%。

　　實(shí)際上，同策研究院分析師指出，在今年5月28日舉行的第二輪土拍中，上海就已對一些措施進(jìn)行優(yōu)化，包括優(yōu)化中小戶型限制政策，支持多樣化改善性需求，以及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲等。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也介紹說，此前上海對一些房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制做出了微調(diào)，包括部分豪宅備案價(jià)也進(jìn)行適度上浮。而北京不久前也在供給端對規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化，出臺(tái)土拍溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)措施，溢價(jià)率上限從10%上調(diào)至20%，“這些舉措均體現(xiàn)出一線城市近期土地政策的調(diào)整是同步的，方向高度一致”。

　　“土地市場支持政策出臺(tái)，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是’市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。上海此次政策具有非常好的示范導(dǎo)向，土地政策調(diào)整說明高度落實(shí)“人、房、地、錢”的導(dǎo)向，對后續(xù)更好吻合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國300城共推出各類用地4.5億平米，處于2012年以來低位；成交面積3.9億平米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。中指研究院分析師孟新增指出，今年以來，央企、國企仍是拿地主力，前5月拿地占比達(dá)54%。百強(qiáng)房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%。