上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%上限要求 恢復(fù)價(jià)高者得競拍模式

　　近日，上海市土地交易市場將發(fā)布今年本市第三批次商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于楊浦區(qū)，1幅地塊位于寶山顧村，1幅位于奉賢新城。

　　出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元，現(xiàn)場交易會于2024年7月9日開始舉行。

　　據(jù)悉，自該批次起本市取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，恢復(fù)價(jià)高者得模式。

　　就在今天下午，上海規(guī)劃和自然資源局也發(fā)文確認(rèn)，自三批次起本市取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定。但是，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價(jià)。

　　除了取消地塊土拍上限價(jià)格外，小鳳凰在地塊出讓資料中也未查詢到房地聯(lián)動價(jià)。

　　此外，本次4宗地塊的中小套型比例要求又進(jìn)一步下調(diào)。4宗地塊中，楊浦長白社區(qū)、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、寶山顧村地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例40%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次上海對于溢價(jià)率的上限的約束取消，客觀上就是對過去政策的調(diào)整優(yōu)化，即對過熱時(shí)期過嚴(yán)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。同時(shí)這也深入對此前滬九條政策的土地管理政策進(jìn)行了細(xì)化和落實(shí)。

　　此前上海對于一些房價(jià)地價(jià)聯(lián)動制度也其實(shí)有微妙的微調(diào)，包括一些豪宅的備案價(jià)也進(jìn)行了上浮。包括北京近期也出臺了溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)政策，對于溢價(jià)率的上限也從10%上調(diào)到20%，這都體現(xiàn)一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還表示，上海此次政策具有非常好的示范導(dǎo)向和積極意義。土地政策調(diào)整說明高度落實(shí)“人房地錢”的導(dǎo)向，充分說明土地政策優(yōu)化調(diào)整是近期的一個(gè)重要特點(diǎn)，對于后續(xù)更好吻合市場需求和產(chǎn)品開發(fā)等具有積極的作用；還有助于增加房企的盈利空間。

　　溢價(jià)率的調(diào)整背后，其實(shí)也會對銷售價(jià)格等產(chǎn)生積極影響，這也會對房企投資拿地產(chǎn)生較為積極的影響，客觀上也會有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓。土地市場支持政策出臺，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是“市場歸市場、保障歸保障”政策的重要體現(xiàn)，對于市場信心提振等都有積極的作用。

　　地塊詳情如下：

　　1）楊浦區(qū)長白社區(qū)N090701單元201街坊H2-17地塊

　　該地塊位于楊浦內(nèi)中環(huán)，距離內(nèi)環(huán)直線約1公里，距離8號線黃興路/延吉中路站直線約1公里，距離12號線隆昌路站直線約450米，此前，地塊周邊的楊浦城投悅尚海銷售均價(jià)為10.8萬/平方米。

　　2）楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)88街坊02H1-01地塊

　　該地塊位于楊浦濱江，緊鄰內(nèi)環(huán)高架，距離18號線丹陽路站直線約800米。地塊北側(cè)緊鄰2022年6月上海城投以10.3億競得大橋街道93街坊地塊，樓面價(jià)74302元/㎡，溢價(jià)率1.78%。案名為高陽新里，于去年8月首開推出131套公寓、聯(lián)列，均價(jià)123920元/㎡，認(rèn)購率191%，目前已售罄。

　　1公里范圍內(nèi)，還有2023年7月，保利置業(yè)以總價(jià)22.7億、樓面價(jià)74250元/㎡搖號競得的瑯譽(yù)項(xiàng)目，房地聯(lián)動價(jià)117000元/㎡，即將開啟認(rèn)購。

　　2023年12月，上海城投搖號競得的94街坊地塊，樓面價(jià)76803元/㎡，溢價(jià)率9.72%，公寓聯(lián)動價(jià)120000元/㎡；華麗家族&保利置業(yè)拿下的71街坊東地塊，樓面價(jià)70002元/㎡，公寓聯(lián)動價(jià)117000元/㎡。

　　3）寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0308-02、0314-05地塊

　　該地塊靠近潘廣路站，去年，上海第四輪土拍，招商蛇口以45.9481億元底價(jià)拿下地塊相鄰的地塊——寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0304-06、0303-02、0309-04地塊，地塊占地面積約13萬平方米，地上總建筑面積約33萬平方米，成交樓面價(jià)13931元/㎡，房地聯(lián)動價(jià)49400元/㎡。

　　4）奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-04A地塊

　　地塊位于奉賢新城12單元，旁邊就是2021年開盤的海月四季。地塊優(yōu)勢在于毗鄰上海之魚，且容積率為1.6，可打造疊墅 小高層產(chǎn)品，劣勢是距離地鐵較遠(yuǎn)。