上海大寧核心區(qū)1宗商住混合用地待入市 住宅占比79%

　　上海2024年二批次土拍已于日前收官，僅4宗宅地上架，顯然不能滿足房企們對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求。

　　有一塊宅地，雖然在二批次土拍未見(jiàn)蹤影，但仍然備受關(guān)注，那就是靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊。

　　上一次大寧板塊有宅地出讓還是三年前，稀缺性可見(jiàn)一斑。

　　而等待出讓的大寧094a-14地塊，位于大寧核心區(qū)，緊鄰大寧音樂(lè)廣場(chǎng)，同時(shí)又是一幅綜合體地塊，自然是收獲了不少期待。

　　今天的實(shí)探就讓我們一起去看看這塊地到底怎么樣。

　　大寧核心區(qū)商住混合用地

　　從靜安區(qū)官網(wǎng)的公示文件來(lái)看，094a-14地塊用地性質(zhì)為住宅與商務(wù)辦公混合用地(Rr3C8) ，與靜安天悅一樣，都不是純住宅地塊。

　　占地面積約3.16萬(wàn)方，整體容積率2.95，其中住宅占比79%，總體量在7.37萬(wàn)方，按套均小于100㎡來(lái)估算，預(yù)計(jì)有超700套房源供應(yīng)；按住宅限高80米來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)為25-26層的高層產(chǎn)品，屬于中小型社區(qū)。

　　除了長(zhǎng)條形地塊限制了整體南向面寬，可能會(huì)使低區(qū)采光更加不樂(lè)觀之外，094a-14地塊本身沒(méi)有什么明顯硬傷。

　　況且這可是大寧近5年來(lái)最靠近核心的宅地，入市必遭爭(zhēng)搶！

　　從最新的實(shí)探來(lái)看，地塊已是凈地狀態(tài)了。

　　生活配套醇熟且豐盛

　　煙火氣和高大上兼容并蓄

　　說(shuō)到這塊地的位置，“藏”的還是挺深的，緊貼著大寧八一坊。

　　沿著白墻走，看到圍起的樹(shù)木邊界，就找到了。

　　094a-14地塊的另一側(cè)緊貼著大寧財(cái)智中心。

　　地塊北側(cè)的靈石路上，沿街商業(yè)非常豐富，濃濃的生活煙火氣。

　　范圍擴(kuò)大一點(diǎn)，從094a-14地塊往南望，大寧板塊幾乎所有的重要配套都在眼前。

　　往西看，萬(wàn)豪酒店、大寧音樂(lè)廣場(chǎng)和大寧中環(huán)廣場(chǎng)的辦公樓搭配靜安整潔的路面，可以稱之為是大寧最耐看的城市界面之一。

　　往東看，是房齡約20年的新梅共和城。根據(jù)2024年的學(xué)區(qū)劃分，新梅共和城對(duì)口的小學(xué)是大寧路小學(xué)，對(duì)口的中學(xué)是市北初級(jí)中學(xué)北校。

　　關(guān)于軌交距離，由于現(xiàn)在還不知道，小區(qū)的大門在哪里，我們先參考大寧八一坊的軌交距離，步行也要約1公里了。

　　存在多少倒掛？

　　參考靜安天悅?cè)ツ?0月的開(kāi)盤價(jià)10.5萬(wàn)/㎡，大寧094a-14地塊的價(jià)格應(yīng)該會(huì)合理上浮，綜合考慮預(yù)計(jì)在11萬(wàn)/㎡左右。

　　那么，相較大寧板塊的品質(zhì)次新房們，可能會(huì)存在多少倒掛呢？

　　大寧金茂府

　　單價(jià)：16萬(wàn)左右

　　總價(jià)：1300萬(wàn)到4500萬(wàn)

　　產(chǎn)品：95/160/200/230平左右，從小三房到科技別墅

　　學(xué)區(qū)：公立雙學(xué)區(qū)，對(duì)口靜安一梯隊(duì)大寧國(guó)際小學(xué)和風(fēng)華初級(jí)中學(xué)

　　大寧金茂府這塊地在2014年1月份經(jīng)過(guò)了154輪舉牌，最后被方興地產(chǎn)以101億的價(jià)格奪得，成交樓板價(jià)47604元 ，刷新了當(dāng)時(shí)上海地王總價(jià)的紀(jì)錄。

　　2015年4月份大寧金茂府開(kāi)盤，首次開(kāi)盤就在很短的時(shí)間內(nèi)全部售罄，二度開(kāi)盤2小時(shí)閃銷146套，一年之間4次開(kāi)盤單價(jià)從7.5萬(wàn)漲到了9萬(wàn)，每次都是是熱銷。

　　靠著“金茂科技住宅+內(nèi)部大公園+新靜安”狠狠的刷了一波存在感，穩(wěn)坐大寧標(biāo)桿樓盤寶座。

　　靜安府

　　單價(jià)：12-13萬(wàn)/㎡

　　總價(jià)：1100萬(wàn)到3000萬(wàn)

　　產(chǎn)品：基礎(chǔ)戶型147/118/114/111/95平

　　學(xué)區(qū)：對(duì)口九年一貫制公辦大寧國(guó)際學(xué)校

　　分為東西兩區(qū)，每個(gè)區(qū)分成南府北府；南府為疊墅和少量小高層，北府為高層品質(zhì)公寓。

　　盡管地段有硬傷，有人叫他彭浦府、閘北府、沒(méi)cbd、離高架還近、離地鐵遠(yuǎn)。

　　但整體剛需改善性質(zhì)較強(qiáng)，小區(qū)環(huán)境好，人車分流，房齡新，開(kāi)盤時(shí)也是大寧的明星樓盤。

　　慧芝湖花園

　　單價(jià)：11萬(wàn)/㎡

　　總價(jià)：800萬(wàn)到2000萬(wàn)

　　產(chǎn)品：基礎(chǔ)戶型147/118/114/111/95平

　　學(xué)區(qū)：公立雙學(xué)區(qū)，對(duì)口靜安一梯隊(duì)大寧國(guó)際小學(xué)和風(fēng)華初級(jí)中學(xué)

　　由香港嘉華集團(tuán)開(kāi)發(fā)，分為三期，在2009-2011年之間交房，一二期在一起，由一兆韋德分開(kāi)，位于平型關(guān)路以東；三期單獨(dú)在平型關(guān)路以東，但三期品質(zhì)配套差距不大，因此價(jià)格差距也不大。

　　因?yàn)槭歉凵涕_(kāi)發(fā)，外立面的流線形很有“藝術(shù)氣息”，很吸引年輕置業(yè)者。

　　被吐槽比較多的也是港商開(kāi)發(fā)的戶型，會(huì)出現(xiàn)一些比較奇葩的戶型，需要仔細(xì)挑選。

　　小區(qū)物業(yè)、綠化率、環(huán)境優(yōu)質(zhì)，有地下車庫(kù)，但人車不分流。

　　仁恒靜安世紀(jì)

　　單價(jià)：11-13萬(wàn)/㎡

　　總價(jià)：1100萬(wàn)到1400萬(wàn)

　　產(chǎn)品：基礎(chǔ)戶型約106㎡的3房2廳2衛(wèi)，126-145㎡3-4房

　　學(xué)區(qū)：對(duì)口九年一貫制公辦大寧國(guó)際學(xué)校

　　2020年開(kāi)盤2022年交付，取證單價(jià)9.2萬(wàn)，外立面鋁板幕墻+大面積玻璃立面設(shè)計(jì)，與湯臣一品異曲同工。

　　小區(qū)人車分流、號(hào)稱都市里的水岸森林，園林景觀融合東南亞風(fēng)情，使用大面積東南亞植被，細(xì)節(jié)做的豐富又立體，居住體驗(yàn)確實(shí)能打！

　　缺點(diǎn)是靠近北郊站，一直被詬病不屬于大寧，被戲稱為仁恒彭浦世紀(jì)。

　　單價(jià)：約12萬(wàn)/㎡

　　總價(jià)：700-2500萬(wàn)

　　產(chǎn)品：96㎡的兩房；127-137㎡的三房；190㎡的四房

　　學(xué)區(qū)：公立雙學(xué)區(qū)，對(duì)口靜安一梯隊(duì)大寧國(guó)際小學(xué)和風(fēng)華初級(jí)

　　簡(jiǎn)介：中環(huán)好品質(zhì)的小區(qū)，能拿得出手的還是少

　　建成于2008年，很多客戶在權(quán)衡時(shí)，會(huì)把寶華與慧芝湖相比，兩個(gè)小區(qū)東西緊鄰，學(xué)區(qū)相似價(jià)格相似，但寶華卻在地理位置上更勝一籌，兩者都是同檔次小區(qū)里的優(yōu)質(zhì)代表。

　　寶華現(xiàn)代城是以上幾個(gè)小區(qū)里面距地鐵站最近的，緊鄰1號(hào)線上海馬戲城站僅約250米，離大寧國(guó)際和久光約900米，大寧公園就在小區(qū)斜對(duì)面，西側(cè)靠近南北高架。

　　小區(qū)外立面為褐紅色磚墻，內(nèi)部綠化率高保養(yǎng)得宜，物業(yè)管理也比較到位。

　　不過(guò)據(jù)說(shuō)小區(qū)停車位很緊張，產(chǎn)權(quán)車位已經(jīng)接近百萬(wàn)，租賃車位很難搶到手，很多小區(qū)業(yè)主會(huì)把車挺到廣延路上。

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