深圳灣新增2宗靚地 容積率8.0！還有多個新盤待入市

　　傳得沸沸揚揚的后海新調2宗住宅用地，實錘了！

　　也預示著，深圳又將增加了一個“豪宅”項目；2宗地塊隔路相連，這次調宅地的用地面積共34654平方米，規劃容積約8.0。

　　今年上半年已過，深圳今年僅出讓了一宗住宅 商業用地，位于龍華民治。

　　這兩宗地如今年出讓的話，也會成為年內關注度最高的地塊。（出讓具體以官方信息為準）

　　深圳新增2宗超靚宅地

　　位于后海灣，規劃容積率為8.0

　　7月7日，市規劃和自然資源局南山管理局對[后海灣-東角頭地區]法定圖則DU10、DU13開發控制單元規劃調整進行了公開展示。

　　DU10單元，用地面積為79823平方米，主導功能為商業服務業設施用地（C），建筑總量為660000平方米；DU13單元，用地面積為159764平方米，主導功能為商業服務業設施用地（C），建筑總量為715000平方米；

　　此次調整的為這兩個大地塊中的其中兩個地塊。

　　調整后規劃，DU10單元及DU13單元主導功能均調整為“商業服務業用地 二類居住用地（C R2）”；

　　其中，地塊DU10-01用地面積12197㎡，用地性質為二類居住用地 商業服務業設施用地，容積率為8.0；

　　地塊DU13-01與原規劃南側兩地塊及部分規劃市政支路合并為一個地塊，編號不變，用地面積調整為22457㎡，用地性質為二類居住用地 商業服務業設施用地，容積率為8.0。

　　規劃顯示，DU10-01與DU13-01地塊的規劃建筑面積指標和配套設施，在符合單元控制總量、地塊主導功能和城市設計的要求前提下，結合建筑方案需求，可在兩地塊間適度騰挪”。

　　從位置來看，這2宗地位于深圳灣后海總部基地。

　　作為早年為深圳填海區的后海總部基地，本世紀初開始，一幢幢摩天大樓開始拔地而起。

　　兩宗地塊幾乎與2號線登良站無縫銜接，1站可到后海。

　　東面是中鐵南方總部大廈、中建科工大廈、喜之郎大廈、鋼結構博物館等；南面則是華強方特大廈；北面則是中海油大廈。

　　西面隔著后海濱路是老牌大社區蔚藍海岸2-3期，此項目的掛牌均價約10.9-11.9萬元/㎡。

圖源：灣區之聲

　　從規劃圖則上可以看到，兩宗地塊周邊目前除西面以外，均以商業用地為主。

　　地塊在性質上，和中海深灣玖序有些類似，都是在寫字樓集群中劃出零星住宅用地，未來也不會形成住宅集群。

　　因為面海面會被寫字樓遮擋，所以可能只有高層才有可能看海（具體以實際為準）。

　　但此宗地塊在深圳來說，仍舊是稀缺的住宅地塊。

　　周邊擁有最頂級的城市配套，比如海岸城和華潤城等高端商業，不遠處就是人才公園、深圳灣1號、春筍和春繭等城市級網紅地標。

　　深圳今年又有多宅用地調成二類宅地

　　整體調宅地規模不如去年

　　事實上，在今年3月份深圳招商大會提及后海或深超總再拿出三公頃住宅用地，我們都知道深圳灣住地極其稀缺，要建住宅只能調整原先的商地。

截圖自深圳政府在線

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　　深圳今年有近40宗地“商改住”，說明了什么？買房邏輯真的變了！

　　在“商改住”地塊方面，今年的規模不及2023年。

　　去年1-8月份，據不完全統計就有約40宗地“商改住”；比較關注的如前海媽灣新增14塊居住用地，釋放約130萬平宅地；深灣超總新增一塊宅地（即中海深灣玖序）；寶中的商地調為宅地（閱臻府地塊）等。

　　而今年到目前為止，統計了下不足10宗，相比較2023年調地的規模大幅減少。（以上數據僅供參考）

　　但在這比較少的調地中，一次是這次的后海地塊，另外幾個地塊也值得關注。

　　1、寶中閱臻府旁，新增9998平米二類宅地

　　6月22日，正式官宣了中鐵閱臻府旁邊的寶中商業地塊改為住宅用地，年初的傳聞，時隔半年照進現實。

　　該地塊[寶安中心區]法定圖則03-29、03-30原規劃用地性質為商業性辦公用地（C2），總用地面9998平方米，容積率8.0。

　　調整后，03-29、03-30地塊合并為一個地塊，編號03-29，用地面積9998平方米，規劃用地性質為二類居住用地（R2），容積率5.4，配套設施為社區兒童游戲場地，備注“規劃”。

　　2、佳兆業前海廣場旁，新增2宗宅地

　　今年5月1日，前海深港現代服務業合作區管理局發布中國(廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》03-07-04地塊規劃個案調整和05-02-01、02、03地塊規劃個案調整。

　　為推進大小南山片區開發建設，合理優化土地利用，推動前海保障性住房和居住用地供應。在之前規劃為新型產業用地和交通場站用地中，新調整出兩宗二類居住用地。

　　05-02-02地塊規劃用地性質調整為二類居住用地（R2），用地面積調整為6637平方米，備注為“容積率≤4.5，建設配售型保障性住房”；

　　05-02-03地塊規劃用地性質調整為二類居住用地（R2），用地面積調整為11077平方米，配套設施調整為“幼兒園（6班，用地面積≥1800平方米）等，備注為“容積率≤4.5”。

　　據了解，地塊的位置靠近佳兆業前海廣場。

　　這兩年，常見商業、工業等用地調整為住宅用地，主要還是以前為適應城市的發展，而規劃了過多的商業用地；然而，如今，商業用地及寫地樓明顯飽和，如今調規，也是為了更適用當下的城市需求。

　　據數據顯示，深圳甲級寫字樓總體量，超過北京、香港，躍居中國城市第二，2022、2023年供應量增幅更是超越上海，全國第一。

　　深圳的甲級寫字樓空置達30.6%，創20年新高。這不僅是空間資源的浪費，也揭示出多年來用地和產業政策的偏差。

　　調成宅地后，不僅能適應當下的經濟發展，也能讓深圳住宅供應持續。

圖源：未來城視

　　深圳還有多個超靚新盤在路上

　　值得“土豪”等

　　在今年這些新增的靚地調整之前，深圳還有多個超靚的新盤在路上。

　　日前，作為商改住的地塊之一的中海深灣玖序已開盤，首批推出的是293套住宅，為2棟A、B、C座，總共有3種戶型，分別為建面約196平戶型、252平戶型、328平戶型。

　　商品房毛坯備案均價約13.3萬/㎡，單價區間約10-20萬/㎡，總價區間約1976-10976萬/套。

　　此項目還有200多套房未推，預計在近期也會入市。

深灣玖序效果圖

　　目前大家最為關注的項目是后海中信深圳灣項目，此項目因擁攬一線海景而倍受關注。

　　項目總用地面積為44144.95平方米，計容總建筑面積為216994平方米，是涵蓋住宅、商業、酒店以及辦公等多業態的大型綜合體。

　　據最近曝光的戶型顯示，最小的戶型還有126平的戶型。（具體以開發商信息為準）

　　這個項目普遍認為是目前深圳資源最好的住宅新盤；去年5月份，項目斥資6800萬進行設計國際競賽，很期待。

　　按照設計要求，本項目配合片區現有的生態資源、深圳歌劇院的世界級文化資源、成熟的生活配套資源，將重塑深圳灣區的空間結構，將項目所在片區打造成為演藝文化產業聚集區，及國際化的濱海生活 “城市客廳”，共同構建出一個世界級的、具有高品質多元化空間風貌的大灣區文化引擎。

　　一直被提起的半島城邦5期，項目目前還沒有動工，但可以確定的是，也是土豪們極為關注的一個項目。

　　是整個項目最精華的位置，雙面靠海，從效果圖就可以看出，基本每棟都可享有一線海景。

　　5期將由4棟49-66層的超高層住宅組成，共765套房源。

　　2022年，深陷財務危機的半島城邦在全員待業2個月后，招商蛇口宣布與半島城邦聯手共同打造半5，半島城邦5期迎來困境破局。后又沒有了消息。（具體以開發商信息為準）

　　海德園旁，福田卓越南天電力舊改；此項目打地基后，目前好像停工狀態。這個項目對于買福田的小伙伴們來說，在地段上，是繼海德園后的又一個值得打的新盤，但住宅量占比并不多。

　　項目臨近地鐵站安托山站，與萬科瑧山府、海德園、安巒公館等樓盤為鄰，位置非常優越。

　　據公開資料顯示，項目由卓越、京基聯合操刀，涵蓋住宅、商業、商務公寓及商務辦公等。

　　項目分兩期實施，更新單元拆除用地面積40830平方米，其中一期項目開發建設用地面積約14504平方米，二期項目開發建設用地面積約8515平方米。計容積率建筑面積21.2萬平，其中包括：住宅4.2萬平（含7600平方米保障性住房），商業辦公及酒店11.41萬平等。

卓越南天電力城市更新項目概念圖

　　招商望海玥（原漁二村舊改項目)，最近網友曝光了戶型圖，產品約67-125㎡ 2-4房，部分可看海景房，預計房價11萬/㎡左右。（此價格僅為參考，最終價格以開發商備案官方網站公布為準）。

　　地塊目前正在建設中，有望第四季度入市！

　　靠近2號線地鐵，也是深圳臨海的一個項目， 在早前還與中信東角頭項目、半島城邦五期并稱“最值得打的三大新盤”。

　　項目占地9073平米，規劃容積率為7.25，總建面65772平米，改造方向主要是商業和住宅。

　　根據此前網上流出的平面圖，可以看出項目由2棟45層的住宅和1棟39層的公寓，以及一些商業和公共配套組成，不足的是，地塊較小。

　　規劃395戶，但回遷住宅占了343套。

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