鵬宸云筑入市在即 首發建面約80-124㎡住宅

　　原標題：鵬宸云筑入市在即，首發約368戶，已近萬批次來訪

　　近期備受關注的龍華新盤，無疑是未售先火的中建壹品·湖北文旅·鵬宸云筑(以下簡稱“鵬宸云筑”)。

　　據說來訪近萬批次，可見其火爆程度。

　　項目首發建面約80-124㎡住宅開盤在即，計劃于本周五12:00正式開放實體樣板間，可通過以下渠道報名，預約看房。

　　接下來，我們將結合區位、配套及產品力等常規維度進行分析，鵬宸云筑為何會火。

　　01市場：V字型反彈，入市氛圍積極

　　新盤受矚目離不開市場的助力，“929新政”后，深圳新房迎來久違的購房潮，月認購量破萬套。

　　作為非限購區的龍華，新房去化迅猛，帶動話題性高。區域內的深業上城學府開盤日光，更是起到了積極鼓舞的效果，將看房熱情及入市情緒推向高潮。

　　在這樣的市場背景下，鵬宸云筑很幸運，生得逢時。

　　02區位：納入都市核心區，發展潛力可觀

　　當然，這期間也不是所有新盤都賣得好，賣得好的基本集中于區域中心及其周邊。

　　鵬宸云筑位于龍華區民治街道梅觀大道東側，深港科創中軸之上，占據龍華的南大門。片區整體南臨福田中心，北接龍坂傳統商業中心。

　　近些年，深圳城市能級不斷提升，在粵港澳大灣區協同發展的大背景下，深圳都市圈應運而生。

　　項目所在的民治街道憑借出色的區位關系和功能聯系，在最新批復的《深圳市國土空間總體規劃(2021-2035)》中，被明確納入都市核心區范圍內。

　　這意味著，項目片區的功能定位躍升至與福田、南山等中心區同等地位。

　　也預示著，在現狀發展基礎上，片區將重點投入更多資源，在基礎建設、城市環境等層面提升至與功能定位相符合的水準，實現都市核心區整體相對均衡的發展態勢。

圖源：《深圳市國土空間總體規劃2021-2035》

　　03地段：統籌升級，居家環境迎來大改觀

　　新格局下，龍華提出“數字龍華，都市核心”發展戰略，并按“一圈一區三廊”空間格局進行布局。

　　鵬宸云筑在其中的梅觀創新產業走廊的起點，沿路不僅正在進行市政化改造，還通過釋放沿線土地，在華為、富士康等原有企業大鱷的基礎上，進一步助推龍華高標準建設。

　　項目所在的華南國際物流園是沿線釋放的重點項目之一。園區地塊被整體納入“深圳北站樞紐城市功能節點”“戰略預留區”等空間范圍，并成功寫入龍華區未來十五年中長期發展的空間藍圖。

　　園區升級整備規模約53.34公頃，龍華已很難再有這么大規模的凈地開發。升級后原單一的物流倉儲用地，變更為以數字經濟產業、配套高端商業和居住功能為主的綜合性用地，包括建設海克斯康集團大中華區南方總部產業園、中部國際工程設計總部經濟集聚區。

　　這樣的地段改善，可謂翻天覆地。原物流園的存在導致片區功能屬性相對割裂，物流車輛頻密進出也影響了居住氛圍和安全隱患，升級改造破除了這些厭惡要素，為片區帶來清爽、融洽的產城功能和宜居氛圍。

示意圖

　　04交通：快速接駁市區，毗鄰地鐵南坑站

　　鵬宸云筑具體位于民樂路(東延段建設中)和華南路之間，區位交通優越，可便捷接入梅觀大道(市政化改造中)、南坪快速路、坂銀通道等城市快速路，與市中心區和城市其他組團都能較好地聯系。

示意圖

　　同時，項目距離地鐵10號線南坑站約600米，往南通過兩個站即可進入福田區(孖嶺站)，換乘9號線方便前往蔡屋圍、車公廟、科技園等核心就業板塊。

　　往北也只需兩個站抵達五和樞紐(建設中)，實現和地鐵5號線，城際深大線(建設中)/深惠線(建設中)的換乘，軌交通達性好。

　　(注：以上標注的均為直線距離，僅供參考。)

示意圖

　　05配套：市屬配套集聚，全領域生活就近享有

　　鵬宸云筑與周邊春華四季園、龍岸花園等老牌社區，和近幾年入市的中海明德里、恒壹四季華府、恒地尊悅花園、深國際萬科悅城等次新盤同屬一個生活圈。

　　同時，距離深圳北站商務區僅約1.3公里(直線距離僅供參考)，是龍華中心優質配套輻射的受益片區。

　　優質商業方面，往北步行可達8號倉奧特萊斯，約3公里直線距離內布局有坂田萬科廣場、坂田COCO PARK、COCO CITY、紅山6979、COSTCO會員店、龍華印象匯、龍華萬象系商業(建設中)等品牌商業，滿足日常多樣的購物和消費需求。

　　醫療健康方面，片區內布局了多所市屬醫院，其中，項目西側的市兒童醫院龍華院區與市兒童醫院實行“一院兩區”制，已于近期開園運營;

　　按三級甲等綜合醫院規劃建設的深圳市新華醫院，確定由北京大學深圳醫學部負責運營管理，計劃今年12月試業運營。

　　文體休閑方面，片區內市圖書館北館、市美術館新館、市文化館新館(建設中)等市級設施扎堆布局;民治體育公園(建設中)、民悅公園(規劃中)等文體、公園設施環繞。

　　其中，民悅公園規劃占地面積約37萬㎡，由項目南面的民治水庫及周邊綠地組成。公園正在開展初步設計和施工圖設計，計劃力爭今年底動工建設。

　　除此之外，項目就近配套將伴隨華南國際物流園的整體升級改造而持續補充完善。

示意圖

　　06產品：國央雙企聯袂，

　　鵬宸云筑是華南國際物流園升級改造下的首個住宅，處在整個園區的東南方位，相對遠離梅觀大道帶來的車流、噪音等不利影響。

　　其南面和深國際華南數字谷一路之隔，高層具備山體(銀湖山、塘朗山)綠地水域(民治水庫)等景觀資源(未來有可能被部分遮擋，水庫北面規劃了住宅用地)。

　　而北面規劃的學校建筑相對低矮，也保證了項目北向開闊的視野效果。

實拍進度圖

　　率先升級的鵬宸云筑，還是國央雙企中建壹品和湖北文旅在深圳首度聯袂的開發之作。

　　中建壹品是中建三局旗下專業房地產投資開發運營平臺，隸屬于世界500強央企上市公司中國建筑。平臺實力雄厚，開發及在投項目超64個，總開發面積近2000萬㎡。今年前十月，已在全國拿地金額榜上排行業前四。

　　湖北文旅是湖北政府控股的國有企業，實力同樣了得。企業蟬聯中國旅游集團20強，擁有3000平方公里旅游資源，7家5A級景區以及神農架、恩施大峽谷等37處優質旅游資源。

　　開發企業的實力，是置業者頗為看重的要素，也是項目品質和產品力構筑的有力背書。

效果圖

　　鵬宸云筑整體分東、西兩塊地開發建設，總占地面積約4.33萬㎡，建面約31萬㎡，容積率約5.0.

　　兩地塊統一部署，采用圍合式社區布局，樓宇南北高低錯落排列，較高層樓宇主要靠北，3梯6戶設計，其余的2梯5/6戶設計。

效果圖

　　鵬宸云筑為純粹商品住宅社區，無公租房、無保障房、無人才房等配建要求。即將首發推售約368套(以市住建局備案公示的為準)，位于3棟和5棟，主推建面約80-124㎡產品。

　　戶型大體可分為建面約81/91㎡2房2廳2衛和建面約105/124㎡3房2廳2衛兩組面積段，有以下幾個突出看點：

　　雙陽臺戶戶向陽。戶戶雙陽臺設計，全向陽，低區賞嶺南風園林景觀，中高區近瞰湖景，遠眺銀湖山風光。

　　帶全系品牌裝修。小戶型可拎包入住，中大戶型一線品牌，實際裝標以開發商公告的為準。

　　其中：

　　東南或西南朝向，動靜分區布局，三房兩位配置。S型間隔墻體，預留冰箱位，收納面平整統一。客廳出約1.6米進深陽臺，功能全面。餐客廳等寬，敞亮舒適。

　　主臥雙面開窗，通風、采光、視野充分。雙次臥空間利用充分合理。分離式衛生間設計，滿足家庭高峰期使用。除非自然通風采光緊湊實用。

　　可視為A戶型加強版，餐廳位+1空間可根據家庭需求做開放功能空間，也可做獨立空間使用。

　　東南或西南朝向，通透結構橫廳布局，空間利用充分。大開間短進深，通風采光性能優秀。270度向陽采光面，陽光直射充足，室內干爽明亮。餐客廚一體化空間，配有約5.7米通廊式超大陽臺，兼顧休閑、家政多重功能。

　　主臥空間雙面大開窗，自然通透，明亮舒適。廚房采用煙道外移設計，內部空間平整實用。入戶自帶獨立玄關，自然通風采光，可兼顧入戶衣帽間功能，室內外過渡區。

　　可視為是C戶型的加強版，擁有更大的空間尺寸。主臥三面開窗，可設置獨立衣帽間功能。

　　總的來說，鵬宸云筑綜合實力全面，大陽臺、多陽臺、大面積飄窗以及煙道外移配置，不但大幅度增加空間實用性能，還有效提升室內自然通風采光性能。

　　其所在地段大規模升級改造，將在居住、配套、產城環境實現大改善，和周邊居住環境也更加融合匹配，帶來整體性的提升。

　　舉個不大完全貼切的類比，有點像福田安托山，從采石場到香蜜湖居住區拓展的整體轉型提升效果，是“鳳變冰”的龍華片區版本。有較好的片區發展預期，結合約5.5萬/㎡的吹風價，也體現出了誠意，是值得重點考慮的龍華新盤。

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