上半年深圳寫字樓市場整體去化壓力不減 空置率短期內或繼續承壓

　　“2024年上半年，深圳經濟運行延續向上向好態勢，實現平穩發展。政府通過一系列的調整措施，包括因地制宜培育發展新質生產力、建設具有強大競爭力的產業鏈和產業集群、全面發力新型消費以及樓市調控松綁政策等等，在市場面與政策面持續釋放積極信號，這將進一步利好中長期的價值投資者布局深圳乃至大灣區市場。”第一太平戴維斯在回顧今年上半年深圳房地產市場時表示，展望下半年，盡管宏觀環境不確定因素猶存，但隨著市場預期的繼續改善，以及各領域政策的接連發力，深圳房地產市場有望釋出更多積極信號。

　　甲級寫字樓空置率回落

　　2024年上半年，深圳甲級寫字樓市場共迎4個新項目入市，且新項目均于第一季度交付，新增面積約20.5萬平方米。截至上半年末，全市總存量達1122.8萬平方米。

　　上半年，租金的持續下調助力市場活躍度進一步回升。繼第一季度部分成本高敏感型需求有所釋放后，第二季度租戶繼續積極尋覓合適的搬遷、擴張機會，并錄得多宗大面積租賃交易達成。深圳季度凈吸納量隨之環比擴張1.4倍，至8.4萬平方米。得益于上述因素影響，加之新增供應入市節奏暫緩，全市空置率環比下降0.7個百分點，至29.8%。

　　信息技術、金融、專業服務業需求保持穩健，逾六成交易源自上述行業。此外，消費者服務與零售及貿易行業的租賃需求保持相對積極。項目間租賃競爭仍保持激烈，眾業主繼續提供租金優惠以提升其項目吸引力。截至二季度末，全市租金指數環比下降2.1%、同比下降7.7%，平均租金降至人民幣每平方米每月160.4元。

　　對于下半年，第一太平戴維斯認為，由于宏觀環境仍存在諸多不確定性因素，加之企業普遍延續降本增效的房地產策略，市場整體去化壓力不減，空置率或仍將于短期承壓。同時，可以預見，未來數季仍將有較大規模新增供應集中交付，租賃市場競爭將繼續加劇，全市平均租金料下調。

　　零售市場仍不具備漲租動能

　　2024年前5月，深圳消費市場在一線城市中表現較為突出，全市社零同比實現1.8%的穩定增長，至4169.8億元。2024年上半年，深圳零售市場無新增供應入市，同時，新城市（300778）廣場因升級改造于第一季度暫時歇業，全市總存量回調至678.8萬平方米。

　　期內，數家知名品牌首進深圳并開設多家門店，全市平均空置率環比下降0.5個百分點、同比下降2.1個百分點，至8.0%。同期，源自餐飲及時尚業態的租賃成交仍占主導地位，配飾及化妝品和個人護理等品類亦積極布局。整體而言，市場尚不具備漲租動能，業主多謹慎調租。截至上半年末，全市租金指數環比下降0.9%、同比下降1.7%，至每平方米每月565.5元。

　　深圳消費市場仍具韌性，且伴隨政府促消費舉措的持續出臺及深港消費的深度融合，深圳零售市場吸引力預計持續增強，在此背景下更多區域/城市首店有望于年內相繼開業。此外，多個擬開業購物中心業主亦積極招商，年內零售市場入駐率預計持續改善。

　　住宅市場活躍度回升

　　2024年上半年，深圳一手住宅供應面積為152.2萬平方米，半年度環比下降48.3%、同比下降38.2%。其中，第二季度，多數開發商庫存壓力高企，新盤開盤節奏持續放緩，供應面積連續三季度收縮。全市季度供應面積為65.5萬平方米，環比下降24.5%、同比下降58.0%。

　　盡管上半年整體購房情緒趨冷，成交面積為自2018年上半年以來的歷史低位，但在5月以來一系列重磅政策利好加持下，第二季度后半程市場活躍度顯著回升，全市季度成交面積環比上升10.5%，至71.8萬平方米。同期，在多重利好政策疊加銷售端市場表現有所改善的背景下，眾開發商信心及預期有所修復，繼而推動價格止跌企穩。全市季度成交均價環比微升0.6%，至每平方米61438元。

　　展望后市，第一太平戴維斯認為，盡管上半年的政策組合短期內對樓市起到一定提振作用，但在當前的形勢下，市場信心能否持續性回升仍存在不確定性。鑒于此，中央及地方政府均將做出更多舉措鞏固房地產行業平穩發展，深圳住宅市場仍存在一定政策調整空間。隨著供應規模持續收縮，加之更多利好政策在需求端持續發力，深圳一手住宅市場有望延續弱復蘇態勢，成交均價預計于年內逐步企穩。