二季度南京辦公樓市場成交以存量置換為主 新增1棟甲級辦公樓交付

　　仲量聯(lián)行2024年第二季度南京商業(yè)地產(chǎn)市場回顧及展望

　　南京，2024年07月22日——2024年第二季度，辦公樓市場成交依舊以存量置換為主，擴(kuò)租和搬遷貢獻(xiàn)主要租賃需求，整體市場租賃活躍度與上季度持平。租金仍處下行周期，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及第三方辦公運營支撐二季度租賃成交。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來一個新增項目入市，部分商場布局年輕化業(yè)態(tài)品牌提升消費活力和體驗空間；品牌段拓店審慎，全市空置率有所上升。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州分公司總經(jīng)理兼南京、杭州、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“當(dāng)前，南京正積極推動總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而為新質(zhì)生產(chǎn)力的快速發(fā)展提供原生動力。包括小米華東研發(fā)總部，阿里巴巴江蘇總部等知名企業(yè)的陸續(xù)落戶，將吸引越來越多的上下游公司在周邊進(jìn)行辦公樓選址，預(yù)計南京商業(yè)地產(chǎn)市場將受到拉動，帶來更多機(jī)遇與增長潛力。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃需求穩(wěn)健，存量需求主導(dǎo)南京辦公樓市場。第二季度整體市場辦公樓凈吸納量約為1.7萬平方米。甲級辦公樓凈吸納量約為2.6萬平方米，租賃成交量較上季度有所回升，而租戶市場環(huán)境下甲乙級辦公樓價差降低，因此部分企業(yè)抓住租金窗口期對辦公空間進(jìn)行升級，乙級辦公樓凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)。從成交行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)與金融業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)公司成為南京甲級辦公樓市場成交主力，租賃需求持續(xù)釋放，成交量占比分別在約30%和26%。細(xì)分行業(yè)來看，商務(wù)服務(wù)業(yè)中律所貢獻(xiàn)較大成交面積，傳統(tǒng)金融業(yè)中保險類企業(yè)承租能力穩(wěn)健。此外，部分第三方辦公運營方在低租金市場環(huán)境下抄底擴(kuò)張，錄得二季度最高租賃成交面積，成交量占比約在16%。

　　從搬遷類型來看，新增需求稍顯疲弱，市場成交以存量置換為主，擴(kuò)租和搬遷類貢獻(xiàn)主要租賃需求，成交量基本持平，占總租賃成交量超五成，中資企業(yè)已然成為南京辦公樓市場最主要的需求驅(qū)動。從成交面積來看，租賃面積在1000平方米以下的需求占比約70%，100-300平方米小型面積段租賃需求相對活躍，行業(yè)相對分散，以升級辦公空間為主要訴求的企業(yè)占比約在50%。

　　2024年第二季度錄得一棟甲級辦公樓交付使用，整體市場空置率有所上升。位于新街口板塊的金陵中環(huán)T1于二季度竣備交付，為市場帶來約9. 1萬平方米的新增供應(yīng)。南京辦公樓市場總體量約為520萬平方米，其中甲級辦公樓市場總體量約為257萬平方米。由于新項目的入市導(dǎo)致整體空置率環(huán)比上升1.0個百分點至約24.1%。甲級辦公樓平均空置率環(huán)比上升1.5個百分點至29.8%，同比下降1.7個百分點；乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.3個百分點至18.4%，同比上升0.6個百分點。

　　租賃需求回落促使市場租金仍處于下行通道。在新增需求有限以及存量租戶談判周期延長的雙重壓力下，部分標(biāo)桿型項目也開始“神仙打架”，包括提供靈活租賃條款以及其它增值服務(wù)來留住客戶。南京甲級辦公樓市場租金環(huán)比下降1.7個百分點，凈有效租金錄得3.4元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.7元每平方米每天，環(huán)比下降1.9個百分點。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2024年下半年南京辦公樓市場預(yù)計將迎來4個優(yōu)質(zhì)項目入市，總規(guī)模約在43萬平方米，包括位于河西板塊的德基世界貿(mào)易中心、鼓樓板塊的華貿(mào)中心等項目均有望于2024年交付，其中部分項目為總部型樓宇以及銷售型樓宇，供需壓力預(yù)計推升整體市場空置率，市場租金將繼續(xù)探底。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示， “更加靈活的租賃策略以及當(dāng)前低租金環(huán)境對價格敏感型高的租戶更具吸引力，同時我們觀察到越來越多的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商對辦公樓進(jìn)行精裝交付，預(yù)計 ‘質(zhì)價比’高的樓宇項目將更受青睞，進(jìn)一步推動租戶升級搬遷需求” 。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　餐飲業(yè)態(tài)推動南京消費市場活力，新中式品牌業(yè)態(tài)成為消費熱點。第二季度錄得所有業(yè)態(tài)新開店占比中，餐飲類業(yè)態(tài)成為南京零售物業(yè)市場主要推動力，占比約42%，正餐類開店中平價餐廳租賃活躍度較高，咖啡飲品類業(yè)態(tài)在本季度持續(xù)布局，其中紅茶公司江蘇首店于第二季度正式開業(yè)，gulugulu椰子水江蘇首店布局新店，新中式茶飲品牌陸藜·開了個方子本季度新開超5家。時尚類業(yè)態(tài)和服務(wù)類業(yè)態(tài)占新開業(yè)商鋪比例分別約為19%和13%，新國潮和悅己消費需求持續(xù)成為消費熱點，黃金配飾等大眾珠寶類持續(xù)開店。

　　1-5月，全市社會消費品零售總額同比增長3.9%，南京消費市場緩慢恢復(fù)。第二季度南京開展 “陽春煥新季” 以舊換新等活動來促進(jìn)大件商品消費，聚焦汽車、家電、家居等領(lǐng)域發(fā)布相關(guān)補貼政策，同時觀察到零售市場方面也在引入相關(guān)業(yè)態(tài)積極布局，蘇寧易購華東首店選址在江寧萬達(dá)廣場開業(yè)，部分新能源汽車品牌展廳仍在布局南京市場，其中小米汽車旗艦店于本季度在景楓中心開業(yè)，長城智己記錄到超過3個展廳開業(yè)。

　　第二季度南京優(yōu)質(zhì)零售市場錄得一個新項目開業(yè)。2024年6月28日，位于浦口商圈的雨山龍湖天街迎來開業(yè)，為市場帶來約13萬平方米的供應(yīng)，開業(yè)率達(dá)到了98%，進(jìn)一步提升了浦口商圈的商業(yè)活力。截至二季度末，南京商業(yè)總體量約為639萬平方米，整體空置率約為4.1%，環(huán)比上升約0.2個百分點。購物中心平均空置率為4.0%，環(huán)比上升0.2個百分點，同比上升0.1個百分點。

　　品牌端拓店更為審慎，南京零售物業(yè)市場租金進(jìn)一步下調(diào)。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場凈有效租金錄得15.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.7個百分點。平價類以及性價比較高的部分業(yè)態(tài)品牌仍有拓店，零售項目業(yè)主招商難度增大，因此市場租金有所下降。核心商圈零售市場凈有效租金錄得19.9元每平方米每天，環(huán)比下降0.6個百分點；次級商圈零售市場凈有效租金約為10.5元每平方米每天，環(huán)比下降1.7個百分點。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2024年下半年南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來4個項目開業(yè)，總體量約為60萬平方米，新項目的開業(yè)將為市場注入新的活力，并將有效提升各個商圈商業(yè)氛圍，與此同時，對于核心商圈的標(biāo)桿性項目而言，自帶流量和話題的首店品牌以及抗風(fēng)險能力較高的平價連鎖品牌也將加劇零售商之間的競爭，而次級商圈的傳統(tǒng)商業(yè)項目則面臨品牌流失的風(fēng)險，預(yù)計2024年南京零售市場租金將繼續(xù)回落。