品器資管李根獨家揭秘！金科重整正邁向良性發展軌道

　　作為2024年以來A股唯一一家已經被法院受理重整的全國化上市房地產公司，金科股份自重整以來備受市場關注。公開遴選確定投資人后，中選投資人更是成為聚光燈下的焦點，市場上也出現了對于品器聯合體履約能力的質疑聲音。

　　金科的投資人到底是誰?實力如何?為什么會參與金科重整投資?未來將如何助力金科回歸良性發展軌道?為弄清楚這些問題，近日，我們對品器資管CEO李根進行了一場專訪。

　　通過采訪可以看到，高質量發展已成為房地產行業不可逆轉的趨勢。這不僅要求企業具備強大的運營能力，還需要更高效的資源配置、更穩定的財務結構以及更貼近市場需求的產品與服務。金科股份的重整，不僅是投資人品器、長城、川發等的探索，更是行業應對挑戰、尋找新機遇的一個縮影。在政府各界的支持下，愿金科重整早日成功，給行業注入新的信心。

　　中國房地產報：品器資管作為行業的新面孔，因參與金科重整而備受關注，能否簡要介紹下品器資管的公司定位及主要業務？

　　李根：品器資管由馬蔚華擔任名譽主席，馮侖、張勇、王謙、單大偉、張冬冬等創始合伙人于2020年創辦，2021年通過“品器不動產大會”正式對外發布，隸屬深耕房地產行業30余年的御風集團，是“行業老炮”打造的“新業務平臺”，致力于通過科技賦能和機制創新，創造最具價值的健康空間。

　　國內業務方面，我們主要聚焦在大健康不動產領域，形成了“醫療健康產業園”、“健康生活館”和“健康住宅”三大核心板塊，如位于重慶的“厚康健康生活館”，即為服務于周邊社區的小型醫療Mall;海外業務則以模塊化建筑技術和產品為核心，布局超高層建筑Sky River、產業園區配套ParkPal和連鎖科技酒店寢麗舍三條業務線，希望不僅能夠實現“像造汽車一樣造房子”，同時依托國內先進技術和供應鏈優勢，推動模塊化建筑產業鏈及房地產科技企業的海外拓展，助力行業生態在增長型市場尋找新的發展機會。

　　中國房地產報：為什么品器資管會選擇參與金科的重整？

　　李根：早在2021年的“品器不動產大會”上，品器資管各位創始合伙人就提出了房地產行業已邁入“后開發時代”，市場的核心邏輯正在發生變化，品器資管的成立則承載著探索行業未來轉型路徑和發展方向的使命。馬蔚華當時說，房地產本質上是服務業，過去的增量時代已經結束，市場要從“蓋新房”轉向“運營存量”，讓手里的資產更有效率地運作，提升價值。馮侖也認為，傳統開發模式已經走到盡頭，未來行業要靠“運營 管理”才能實現可持續發展。單大偉亦表示，房地產行業曾經賴以為主的“土地紅利、政策紅利、人口紅利”已經慢慢消失，房企需逐步走向更為精細化的運營階段。

　　目前，我國房地產政策也發生了根本性改變，中央明確“要促進房地產市場止跌回穩”，多個部門按照中央部署持續出臺土地、財稅、金融等方面的激勵政策，合力打出“四個取消、四個降低、兩個增加”等政策組合拳。日前，北京、廣東、福建、安徽等多省市進一步明確提出將優化房地產政策，充分顯示出對于今年持續用力推動房地產市場止跌回穩的決心。隨著市場周期性調整的結束和政策效應的持續發揮，房地產市場回歸良性發展的局面可期。

　　在此大背景下，金科則剛好提供了一個非常合適的載體和平臺。作為A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全國化上市房地產公司，金科股份的重整對觀察行業情況及同類企業風險化解路徑具有借鑒意義，有望成為房地產風險化解的示范案例，成為中國房地產行業走出泥潭的重要里程碑。相比于其他出險房企，金科的業務結構比較清晰，資產和運營狀況也相對干凈，產品能力、團隊架構、運營體系仍然具備一定競爭力。

　　另外，從行業角度來看，金科的重整不僅僅是它自己的事情，也關系到整個市場的信心。當前行業正處于一個關鍵的調整階段，在高杠桿、快周轉的快速規模擴張模式難以為繼之后，整個市場也都在思考這個10萬億級的行業究竟要去向何方，我們希望通過金科的重整成功，使其轉型成為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商，為后開發時代的房地產企業發展提供路徑參考。

　　近期，品器資管已經就如何做好特殊資產提前進行了布局，2025年1月10日，我們與阿里資產在阿里巴巴上海總部舉行了戰略合作簽約儀式。雙方宣布，將以“地產重整第一股”金科股份的重整項目為起點，攜手在特殊資產處置及不動產投資領域開展深度合作，推動房地產行業實體企業與互聯網大數據平臺的跨界融合，探索行業發展的新模式。

　　我們有理由相信，新金科在股東方面有品器資管和中國長城資產、四川發展證券投資基金賦能，業務方面有國內最大的資產處置平臺阿里資產助力，未來新金科的發展必然有機會成為行業轉型升級的引領者。

　　中國房地產報：金科重整的意向投資人中不乏一些實力非常雄厚的國有和民營機構，品器資管是如何脫穎而出的？

　　李根：參與金科重整投資的競爭確實是非常激烈的，管理人也制定了一套非常嚴謹和客觀的遴選程序和評分體系，整個程序由重慶市五中院全程監督執行。我們和北京天嬌綠苑組成的聯合體經過兩輪陳述最終在11月22日確認為中選投資人。

　　要特別說明的一點是：金科的重整投資人從招募、遴選，到投資談判、簽訂協議都是在法院親自監督，管理人獨立實施的，前后持續了近半年時間，各家意向投資人均對公司實施了詳細的盡調和研判。期間為保障重整成功，增強債權人信心，管理人在遴選程序中均要求意向產業投資人提交了資金實力證明，并且在重整投資協議談判過程中，提出了遠高于其他同類型案例的履約保障金支付比例(其中第一期履約保證金比例為30%，第二期履約保證金比例為21%)，包括中國長城資產、四川發展證券投資基金在內的產業投資人都體現了極大投資誠意，均接受上述保證金支付條款。截至目前，我們所有重整投資人均已全部足額繳納的第一期履約保證金，其中部分投資人超比例繳款。在全部重整投資人中國有背景的投資金額占比達到30%。

　　回顧來看，最終得到認可有三個方面的原因：

　　一是深厚的行業積累，品器資管的團隊有三四十年的房地產、金融行業經驗，近十年前就已經開始退出常規開發業務及倡導和探索“后開發時代”的行業轉型，形成對未來發展方向的系統思考和深刻認知。

　　二是有吸引力的重整投資方案，通過資本公積轉增股票及流動性支持為上市公司提供增量資金、通過設立服務信托對存量資產進行分類優化處置，最大限度保障債權人利益，以及后續協議和承諾中體現的諸如“合計51%履約保證金比例”、“產業投資人承諾鎖定期內不進行股票質押”等個性化安排，條款設置上均要優于市場上同類項目。

　　三是清晰的經營發展規劃，以提升盈利能力、資產價值和流動性為核心，推動公司轉型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商，作為產業投資人品器資管具備實現該戰略規劃的行業積累、資源儲備和整合能力，加強了債權人對金科恢復正常經營和未來長遠發展的信心。

　　不僅如此，中國長城資產(央企AMC)、四川發展證券投資基金(地方國資平臺)等機構的陸續加入，形成了“優質資本 央企AMC 地方國企”的強強聯合。憑借各產業投資人的產業優勢、資源優勢、管理優勢等，三方將在不同業務層面與新金科協同賦能;也進一步表明了對本次重整投資及新金科未來發展的堅定信心。

　　中國房地產報：新金科的戰略轉型怎么實現？有具體的規劃嗎？

　　李根：我們的規劃主要包括以下幾個關鍵點：一是改組董事會，優化治理結構。品器聯合體將擁有董事會七個席位，提名并推選出董事長。這一點非常重要，不僅代表了我們的長期承諾，也能夠確保重整后的金科按照既定戰略方向穩定前行。二是業務模式調整：從開發轉向運營和管理。金科的業務模式會逐步調整，未來3~5年內，公司的收入和利潤結構中，運營管理和服務類業務的占比要達到60%~70%，逐步降低對傳統開發銷售的依賴。三是借助科技和金融手段，提升運營效率和發展質量。在產業鏈條上，廣泛利用科技和金融工具，比如房地產大數據、AI決策系統、智能運營平臺等，提高資產管理的效率。同時，與中國長城資產、四川發展證券投資基金等形成產業協同，拓展業務和資金來源，并通過資本市場運作，為公司轉型發展提供強大動力。

　　由我們和中國長城資產、四川發展證券投資基金組成的產業投資人組合，將充分發揮各自的產業優勢、資源優勢和管理優勢，保障金科股份的可持續發展。一是充實金科地產集團資金實力，改善流動性，支持保障經營穩定，順應房地產發展新趨勢，積極響應住房和城鄉建設部關于建造“好房子”的轉型號召，全面改善提升盈利能力;二是梳理中國長城資產在重慶區域的存量項目，尋求代建代管合作機會，共同探索房地產新形勢下“不良資產 ”的風險化解方案;三是與四川發展證券投資基金合作，通過股權投資、項目合作、金融市場與資本運作、產業協同與創新發展等方式，實現與新金科的業務協同。

　　為實現上述目標，產業投資人將從金融工具、科技賦能、運營能力、激勵機制、品牌重塑等多個方面為金科注入增量資源，從而達到改善公司經營業績，提升債權人清償率的目標。