眼下,大多數房企正在為“如何活下去”而焦慮,相比之下,懋源地產這邊似乎“歲月靜好”,還能拿出幾十億來建設集團總部。
6月底,gmp建筑事務所中標該項目,設計方案隨之公布,由雙塔樓組成,為了適應不規則的基地形狀,兩座塔樓遵循城市軸線以一定角度展開。從效果圖上看,懋源總部大面積采用了規則的玻璃幕墻??偼顿Y約20.6億元。
這塊地是北京懋源鴻竺地產開發有限公司在2023年7月以底價13.4億元摘得,位于朝陽區太陽宮鄉。項目總用地規模1.06萬平方米,毗鄰CBD和使館區。
投資和拿地加起來,懋源建總部花費超30億。這家中小型房企與其他規模房企形成了鮮明對比。
去年3月,旭輝為了緩解流動性壓力,出售其位于虹橋的標志性項目——恒基旭輝中心的兩棟大樓,其中一棟為旭輝集團總部。
今年4月,王健林將位于北京大望路的北京萬達廣場賣了。北京萬達廣場是萬達CBD第一個項目,也是萬達集團總部。
5月底,萬科轉讓位于深圳南山區“深圳灣超級總部基地”,掛牌起始價格為22.35億元。萬科于2017年12月以底價31.37億元購得該地塊,并打算將這里建成萬科總部大廈。
別墅去化難題
前不久,懋源地產發布了璟璽項目的收官之作——全新滿配湖境墅王,建面約700㎡。
湖境墅王是懋源圍繞高端圈層做的場景定制產品。懋源地產稱,近期的市場反饋中,7000萬量級的“湖境墅王”一周賣了5套,目前還剩十余席。在五環限購政策松綁的政策紅利下,懋源·璟璽藏品現墅已然進入清盤倒計時。
貝殼找房顯示,璟璽目前有9套房屋在售。
璟璽早在2015年就拿地并開工建設,2019年開盤,共計房屋253戶,均為別墅產品。2024上半年,璟璽網簽9套,成交面積0.5萬㎡,均價7.43萬元,成交金額3.75億元,在北京3000-5000萬元奢享級別墅中排行第一。
操盤周期長,對懋源地產來說是常有的操作。經歷了漫長的去化周期,樓盤售價已隨行就市、水漲船高。
豐臺的璟岳,2013年拿地,2014年開工,2018年取證,至今在賣,操盤周期已經超過10年。樓面價4.5萬,當前售價約12萬。
轉折點出現在2022年,崇尚慢開發的懋源突然快了起來,從開發到推盤,節奏明顯加快。
璟橒項目在2022年6月拿地、10月確定案名、12月取證預售、次年初啟動渠道經紀人代銷。璟橒建筑面積約5.86萬㎡,項目主要為建面300-500平米合院、疊墅、平墅,總計戶數217戶,目前共95戶批準銷售。
去年2月,懋源地產推出“懋源啟新,紅動開場”四盤聯動活動,包括璟橒、煜澤臺、璟岳、璟璽,涵蓋合院別墅、聯排別墅、大平層等高端全線產品,其中,煜澤臺和璟橒是近兩年所拿。
懋源地產方面稱,截至3月末,四盤聯動專題購房活動熱銷29億元。
此后的發文中,懋源地產僅公布了璟橒的銷售數據:開盤當天創造“日光”奇跡,以熱銷18.6億元的成績,領跑中央別墅區以及北京2500萬+的豪宅市場。
但據北京市住房和城鄉建設委員會官網,截至2023年6月底的網簽數據僅為11套。按每套2500萬計算,銷售總額約2.75億元,與18.6億相差甚遠。
截至2024年7月8日,璟橒已簽約53套,已簽約面積15982.49㎡,成交均價71837.78元/㎡,網簽金額約11.5億。
煜澤臺網簽住宅62套,簽約面積10603.51㎡,成交均價104418.42元/㎡,網簽金額約11.07億元。
璟橒和煜澤臺的規劃套數分別為217套、324套,以此計算,去化率分別為24.4%、19.14%。
2021年10月,懋源在北京第二輪集中供地中出手,擊敗一眾國企,以43.34億元競得北京豐臺周莊子1宗涉宅用地。從拿地到建筑工程施工許可證的審批用時僅108天。
很快,規劃公布。周莊子ZZZ-L07商品房地塊,案名為“懋源·煜澤臺”,所處宗地為周莊子ZZZ-27商品房地塊案名為“懋源·璟廷”,ZZZ- L08商品房地塊案名為“懋源·璟瑜”。
從拿地到取證,璟璽和璟岳用了四年多時間。相比之下,璟橒項目和周莊子地塊項目的進度快了很多。
截至2024年7月8日,璟廷項目網簽住宅4套,簽約面積835.78平方米,成交均價111300.0元/平方米,網簽金額約0.93億元;璟瑜項目網簽住宅2套,簽約面積460.55平方米,成交均價111300.0元/平方米,網簽金額約0.51億元。
規劃上,璟瑜是24戶疊拼別墅,璟廷是88戶疊拼+平層,賣了兩年,才賣出去個位數,去化并不理想。
被質押的股權
實際上,在璟璽項目上,懋源的囤地模式就開始出現問題。樓市風云變換,賣價不再隨著時間上升。
璟璽的擬售價格是9.3萬,實際售價不足8萬,最后拿證的5號樓,平均售價大約只有7萬,一直在降。
2022年下半年以來,北京樓市成交持續低迷,懋源高價位的別墅去化更是難題。
璟璽、璟橒自2023年以來都加大了渠道營銷的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取證預售的璟橒,在2023年初就啟動了渠道的經紀人代銷。
有渠道經紀人表示:“很令人意外的是,懋源在璟橒上啟用渠道經紀人的節點這么早,過去基本上到尾盤現房銷售階段才會用我們,甚至并不看重售樓處的到訪量。”
另一方面,是拿地思路的轉換。作為一個豪宅開發商,懋源地產參與了首置首改板塊土地的競拍。今年3月底,昌平區中關村生命科學園三期0058等地塊的參拍企業中出現了懋源的身影。
懋源地產曾經是北京土拍市場上的黑馬,當年創造出北京西三環夏家胡同以及孫河核心區的地王。迅速躥紅的懋源,后期卻拿地勢頭不增反減,以至于逐漸淡出北京土拍市場。
此后,懋源一直在消耗土地庫存,但沒有新項目難以為繼。2021年,懋源地產開始在土拍市場頻繁現身。
2021年10月,以43.34億元競得北京豐臺周莊子1宗涉宅用地后,懋源地產在2022年6月北京第二批次集中供地中,一口氣參與了奶西村、小瓦窯、薛大人莊村三宗地塊角逐。最終從一眾國資房企手中以19.55億元 +3萬平現房銷售面積奪得北京順義區薛大人莊村地塊,
大手筆拿地的同時,項目去化不暢,難免就會帶來資金鏈緊張的問題。作為一家非上市公司,股權出質成為懋源重要的資金來源。
2021年1月25日,北京懋源房屋開發有限公司、北京懋源控股股份有限公司(簡稱“懋源控股”)、北京懋源永泰商業投資有限公司將北京懋源宏展房地產有限公司(簡稱“懋源宏展”)股權出質予浙商銀行北京分行,合計股權出質數額價值高達16億。三起質押目前均處于有效狀態。
懋源宏展由北京懋源房屋開發有限公司、懋源控股、北京懋源永泰商業投資有限公司分別持有51%、44.1%和4.9%,最終由懋源控股實際控制,三位股東出質的股權份額是他們直接持股懋源宏展部分的全部股權。
該公司也是璟璽項目的開發主體。歷史出質登記信息顯示,懋源宏展的股權自2017年以來,被多次質押。
實控人成謎
坊間傳聞,陳建和曹俊生才是懋源真正的主人,現任董事長陸挺宇是“白手套”,給陳建、曹俊生打工。
資料顯示,陳建1958年生,2006年便成為民生銀行高管,彼時兼職懋源董事長。曹俊生1962年生,早在上世紀90年代,就注冊了一家叫懋源的公司。
相比之下,陸挺宇年齡、資歷比兩者都小,還當過陳建下屬。同時因為陳建的關系,外界也普遍認為,懋源發展的早期,多得民生銀行在其融資上的助益。只不過,隨著兩人越發低調,如今外界在談論懋源時,更多是與陸挺宇綁定。
從股權關系看,懋源控股目前由北京懋源投資有限公司、北京嘉宇鴻業投資有限公司、北京天陸禾潤投資控股有限公司、北京鵬美摩托車文化傳播有限公司分別持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的實控人為陸挺宇,受益股份50.64%。
另外,曹俊生受益股份35.1%、黃成憲持有受益股份7.5%。陸挺宇同時還是懋源集團的法人、董事長、總經理。
從現有的股權架構可以看出,陸挺宇的勢力已超過曹俊生。
另外,曹俊生還是懋源置業、懋源房屋副董事長,是懋源投資執行董事,以及懋源泓齋文化投資基金的董事長。隨著陳建2015年辭去民生銀行董事職位,在懋源已經見不到他的身影。
陸挺宇已經很久沒在公開場合露面了。
懋源官網找不到他的照片,官微上也對他只字未提。
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