民營房企紛紛倒下 懋源地產(chǎn)卻斥資超30億拿地建總部

　　眼下，大多數(shù)房企正在為“如何活下去”而焦慮，相比之下，懋源地產(chǎn)這邊似乎“歲月靜好”，還能拿出幾十億來建設(shè)集團總部。

　　6月底，gmp建筑事務(wù)所中標該項目，設(shè)計方案隨之公布，由雙塔樓組成，為了適應(yīng)不規(guī)則的基地形狀，兩座塔樓遵循城市軸線以一定角度展開。從效果圖上看，懋源總部大面積采用了規(guī)則的玻璃幕墻。總投資約20.6億元。

　　這塊地是北京懋源鴻竺地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2023年7月以底價13.4億元摘得，位于朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)。項目總用地規(guī)模1.06萬平方米，毗鄰CBD和使館區(qū)。

　　投資和拿地加起來，懋源建總部花費超30億。這家中小型房企與其他規(guī)模房企形成了鮮明對比。

　　去年3月，旭輝為了緩解流動性壓力，出售其位于虹橋的標志性項目——恒基旭輝中心的兩棟大樓，其中一棟為旭輝集團總部。

　　今年4月，王健林將位于北京大望路的北京萬達廣場賣了。北京萬達廣場是萬達CBD第一個項目，也是萬達集團總部。

　　5月底，萬科轉(zhuǎn)讓位于深圳南山區(qū)“深圳灣超級總部基地”，掛牌起始價格為22.35億元。萬科于2017年12月以底價31.37億元購得該地塊，并打算將這里建成萬科總部大廈。

　　別墅去化難題

　　前不久，懋源地產(chǎn)發(fā)布了璟璽項目的收官之作——全新滿配湖境墅王，建面約700㎡。

　　湖境墅王是懋源圍繞高端圈層做的場景定制產(chǎn)品。懋源地產(chǎn)稱，近期的市場反饋中，7000萬量級的“湖境墅王”一周賣了5套，目前還剩十余席。在五環(huán)限購政策松綁的政策紅利下，懋源·璟璽藏品現(xiàn)墅已然進入清盤倒計時。

　　貝殼找房顯示，璟璽目前有9套房屋在售。

　　璟璽早在2015年就拿地并開工建設(shè)，2019年開盤，共計房屋253戶，均為別墅產(chǎn)品。2024上半年，璟璽網(wǎng)簽9套，成交面積0.5萬㎡，均價7.43萬元，成交金額3.75億元，在北京3000-5000萬元奢享級別墅中排行第一。

　　操盤周期長，對懋源地產(chǎn)來說是常有的操作。經(jīng)歷了漫長的去化周期，樓盤售價已隨行就市、水漲船高。

　　豐臺的璟岳，2013年拿地，2014年開工，2018年取證，至今在賣，操盤周期已經(jīng)超過10年。樓面價4.5萬，當(dāng)前售價約12萬。

　　轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2022年，崇尚慢開發(fā)的懋源突然快了起來，從開發(fā)到推盤，節(jié)奏明顯加快。

　　璟橒項目在2022年6月拿地、10月確定案名、12月取證預(yù)售、次年初啟動渠道經(jīng)紀人代銷。璟橒建筑面積約5.86萬㎡，項目主要為建面300-500平米合院、疊墅、平墅，總計戶數(shù)217戶，目前共95戶批準銷售。

　　去年2月，懋源地產(chǎn)推出“懋源啟新，紅動開場”四盤聯(lián)動活動，包括璟橒、煜澤臺、璟岳、璟璽，涵蓋合院別墅、聯(lián)排別墅、大平層等高端全線產(chǎn)品，其中，煜澤臺和璟橒是近兩年所拿。

　　懋源地產(chǎn)方面稱，截至3月末，四盤聯(lián)動專題購房活動熱銷29億元。

　　此后的發(fā)文中，懋源地產(chǎn)僅公布了璟橒的銷售數(shù)據(jù)：開盤當(dāng)天創(chuàng)造“日光”奇跡，以熱銷18.6億元的成績，領(lǐng)跑中央別墅區(qū)以及北京2500萬+的豪宅市場。

　　但據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)，截至2023年6月底的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為11套。按每套2500萬計算，銷售總額約2.75億元，與18.6億相差甚遠。

　　截至2024年7月8日，璟橒已簽約53套，已簽約面積15982.49㎡，成交均價71837.78元/㎡，網(wǎng)簽金額約11.5億。

　　煜澤臺網(wǎng)簽住宅62套，簽約面積10603.51㎡，成交均價104418.42元/㎡，網(wǎng)簽金額約11.07億元。

　　璟橒和煜澤臺的規(guī)劃套數(shù)分別為217套、324套，以此計算，去化率分別為24.4%、19.14%。

　　2021年10月，懋源在北京第二輪集中供地中出手，擊敗一眾國企，以43.34億元競得北京豐臺周莊子1宗涉宅用地。從拿地到建筑工程施工許可證的審批用時僅108天。

　　很快，規(guī)劃公布。周莊子ZZZ-L07商品房地塊，案名為“懋源·煜澤臺”，所處宗地為周莊子ZZZ-27商品房地塊案名為“懋源·璟廷”，ZZZ- L08商品房地塊案名為“懋源·璟瑜”。

　　從拿地到取證，璟璽和璟岳用了四年多時間。相比之下，璟橒項目和周莊子地塊項目的進度快了很多。

　　截至2024年7月8日，璟廷項目網(wǎng)簽住宅4套，簽約面積835.78平方米，成交均價111300.0元/平方米，網(wǎng)簽金額約0.93億元；璟瑜項目網(wǎng)簽住宅2套，簽約面積460.55平方米，成交均價111300.0元/平方米，網(wǎng)簽金額約0.51億元。

　　規(guī)劃上，璟瑜是24戶疊拼別墅，璟廷是88戶疊拼+平層，賣了兩年，才賣出去個位數(shù)，去化并不理想。

　　被質(zhì)押的股權(quán)

　　實際上，在璟璽項目上，懋源的囤地模式就開始出現(xiàn)問題。樓市風(fēng)云變換，賣價不再隨著時間上升。

　　璟璽的擬售價格是9.3萬，實際售價不足8萬，最后拿證的5號樓，平均售價大約只有7萬，一直在降。

　　2022年下半年以來，北京樓市成交持續(xù)低迷，懋源高價位的別墅去化更是難題。

　　璟璽、璟橒自2023年以來都加大了渠道營銷的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取證預(yù)售的璟橒，在2023年初就啟動了渠道的經(jīng)紀人代銷。

　　有渠道經(jīng)紀人表示：“很令人意外的是，懋源在璟橒上啟用渠道經(jīng)紀人的節(jié)點這么早，過去基本上到尾盤現(xiàn)房銷售階段才會用我們，甚至并不看重售樓處的到訪量。”

　　另一方面，是拿地思路的轉(zhuǎn)換。作為一個豪宅開發(fā)商，懋源地產(chǎn)參與了首置首改板塊土地的競拍。今年3月底，昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期0058等地塊的參拍企業(yè)中出現(xiàn)了懋源的身影。

　　懋源地產(chǎn)曾經(jīng)是北京土拍市場上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。迅速躥紅的懋源，后期卻拿地勢頭不增反減，以至于逐漸淡出北京土拍市場。

　　此后，懋源一直在消耗土地庫存，但沒有新項目難以為繼。2021年，懋源地產(chǎn)開始在土拍市場頻繁現(xiàn)身。

　　2021年10月，以43.34億元競得北京豐臺周莊子1宗涉宅用地后，懋源地產(chǎn)在2022年6月北京第二批次集中供地中，一口氣參與了奶西村、小瓦窯、薛大人莊村三宗地塊角逐。最終從一眾國資房企手中以19.55億元 +3萬平現(xiàn)房銷售面積奪得北京順義區(qū)薛大人莊村地塊，

　　大手筆拿地的同時，項目去化不暢，難免就會帶來資金鏈緊張的問題。作為一家非上市公司，股權(quán)出質(zhì)成為懋源重要的資金來源。

　　2021年1月25日，北京懋源房屋開發(fā)有限公司、北京懋源控股股份有限公司（簡稱“懋源控股”）、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司將北京懋源宏展房地產(chǎn)有限公司（簡稱“懋源宏展”）股權(quán)出質(zhì)予浙商銀行北京分行，合計股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價值高達16億。三起質(zhì)押目前均處于有效狀態(tài)。

　　懋源宏展由北京懋源房屋開發(fā)有限公司、懋源控股、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司分別持有51%、44.1%和4.9%，最終由懋源控股實際控制，三位股東出質(zhì)的股權(quán)份額是他們直接持股懋源宏展部分的全部股權(quán)。

　　該公司也是璟璽項目的開發(fā)主體。歷史出質(zhì)登記信息顯示，懋源宏展的股權(quán)自2017年以來，被多次質(zhì)押。

　　實控人成謎

　　坊間傳聞，陳建和曹俊生才是懋源真正的主人，現(xiàn)任董事長陸挺宇是“白手套”，給陳建、曹俊生打工。

　　資料顯示，陳建1958年生，2006年便成為民生銀行高管，彼時兼職懋源董事長。曹俊生1962年生，早在上世紀90年代，就注冊了一家叫懋源的公司。

　　相比之下，陸挺宇年齡、資歷比兩者都小，還當(dāng)過陳建下屬。同時因為陳建的關(guān)系，外界也普遍認為，懋源發(fā)展的早期，多得民生銀行在其融資上的助益。只不過，隨著兩人越發(fā)低調(diào)，如今外界在談?wù)擁磿r，更多是與陸挺宇綁定。

　　從股權(quán)關(guān)系看，懋源控股目前由北京懋源投資有限公司、北京嘉宇鴻業(yè)投資有限公司、北京天陸禾潤投資控股有限公司、北京鵬美摩托車文化傳播有限公司分別持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的實控人為陸挺宇，受益股份50.64%。

　　另外，曹俊生受益股份35.1%、黃成憲持有受益股份7.5%。陸挺宇同時還是懋源集團的法人、董事長、總經(jīng)理。

　　從現(xiàn)有的股權(quán)架構(gòu)可以看出，陸挺宇的勢力已超過曹俊生。

　　另外，曹俊生還是懋源置業(yè)、懋源房屋副董事長，是懋源投資執(zhí)行董事，以及懋源泓齋文化投資基金的董事長。隨著陳建2015年辭去民生銀行董事職位，在懋源已經(jīng)見不到他的身影。

　　陸挺宇已經(jīng)很久沒在公開場合露面了。

　　懋源官網(wǎng)找不到他的照片，官微上也對他只字未提。