中金公司：三四月小陽春期間樓市基本面或呈中性表現(xiàn)

　　中金公司近日發(fā)布報告，對 2025 年 2 月內(nèi)地房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的表現(xiàn)進(jìn)行了深入剖析。在春節(jié)假期的特殊背景下，二手房市場呈現(xiàn)出成交量維持韌性、房價延續(xù)緩跌的態(tài)勢，掛牌量與掛牌價的變化也成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。

　　一、掛牌量上升帶動掛牌價走弱

　　春節(jié)假期后，二手房掛牌快速上量。2 月中金監(jiān)測的 130 城二手住宅掛牌套數(shù)增加 2.1%，這一增長打破了此前的平穩(wěn)狀態(tài)。受掛牌量攀升影響，2 月重點(diǎn)城市中金同構(gòu)型掛牌價格指數(shù)環(huán)比下跌 0.9%。不過，城市之間存在明顯差異，北京、上海、深圳、成都等頭部城市掛牌價基本走平，而其他城市掛牌價指數(shù)均出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比下跌。整體來看，掛牌價走低與掛牌量上升以及交易量維持韌性所帶來的供需關(guān)系變化密切相關(guān)。在超高能級城市和個別高能級城市，前端交易量和帶看量表現(xiàn)優(yōu)于整體，這對局部地區(qū)的價格預(yù)期形成了一定支撐。但從宏觀角度，多數(shù)高能階城市因掛牌上量壓力，掛牌價已出現(xiàn)邊際走弱。

　　二、二手房成交量維持韌性

　　成交量方面，2 月中介口徑 80 城二手住宅成交量指數(shù)受春節(jié)假期影響環(huán)比下降 38%，但同比增幅走闊至 34%;相應(yīng)地，2 月對齊春節(jié)周后備案口徑 15 城二手房成交面積環(huán)比下降 33%，同比增幅走闊至 28%。這表明盡管受到春節(jié)假期的季節(jié)性干擾，二手房交易量仍階段性維持韌性。例如，上海 2 月全市共成交二手住宅 1.5 萬套，環(huán)比雖下降 4%，但同比增長 127%;北京 2 月全市二手房累計網(wǎng)簽達(dá)到了 11876 套，相比 1 月份環(huán)比下調(diào) 4.8%，但相比 2024 年 2 月大漲 87.6%。

　　三、成交價持續(xù)緩跌

　　由于春節(jié)假期的持續(xù)影響，2 月中金同構(gòu)型二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)緩跌 0.3%。成交議價空間環(huán)比持平略降 3 個基點(diǎn)至 7.65%。這顯示出在當(dāng)前市場環(huán)境下，房價下行壓力依然存在，買賣雙方在價格博弈中，賣方的議價空間略有收縮，但整體房價仍處于緩跌通道。

　　四、住宅掛牌租金與租售比變化

　　2 月中金同構(gòu)型掛牌租金指數(shù)環(huán)比持平微增 0.2%，符合季節(jié)性趨勢。然而，受春節(jié)假期影響，待租周期延長至 3.98 個月。同時，受租金走平和掛牌價下跌的雙重影響，租售比在先前持續(xù)半年走平后，2 月達(dá)監(jiān)測以來的新高 2.2%。這意味著在房地產(chǎn)市場中，租賃市場與買賣市場的聯(lián)動關(guān)系發(fā)生變化，房價下跌使得租售比這一衡量房地產(chǎn)投資價值的重要指標(biāo)出現(xiàn)明顯波動。

　　展望未來，中金公司認(rèn)為三、四月小陽春期間樓市基本面可能呈中性表現(xiàn)。在開發(fā)板塊的配置上，階段性應(yīng)以基本面優(yōu)質(zhì)的頭部房企和部分受益于收儲和城改政策的類城投標(biāo)的為主。同時，需持續(xù)關(guān)注整體和個別頭部城市的區(qū)域市場供需關(guān)系及價格預(yù)期的變化，小陽春過后的市場走勢將成為重點(diǎn)觀察窗口，市場各方需根據(jù)新的變化及時調(diào)整策略，以適應(yīng)不斷變化的房地產(chǎn)市場環(huán)境。