新購首套及二套房貸利率不設下限 房貸利率進入“3”時代

　　自5月以來，房地產“因城施策”持續，取消首套房貸利率下限的城市數量明顯增多，杭州自然也在其中。近期，杭城房貸市場利好連連，先是放寬首套認定標準，而后是取消房貸利率下限，杭州首套房和二套房最低利率分別降至3.25%和3.35%。

　　顯然，杭州市全面取消房貸利率下限后，新發放個人住房貸款的利率將會有明顯下降。業內人士分析，央行一攬子政策出臺后，在一定程度上滿足了購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。同時，利率市場化程度和金融資源配置效率將進一步提升，銀行亦可通過“以量補價”方式保持穩健經營。

　　房貸利率或仍有下調空間

　　5月17日，中國人民銀行宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。政策頒布后，多地紛紛出臺落實細則，新購首套及二套房貸利率不設下限，利率進入“3”時代。

　　針對新購房客戶，杭州“5·9”新政明確，購房人在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房按揭貸款時，可按首套住房認定，享受首套利率。此外，隨著限購全面取消，四個中心城區（西湖、拱墅、上城、濱江）和其他城區一樣，房產套數不再互認，即在不同的城區買房都可算首套。

　　5月31日，人民銀行浙江省分行又發布了《浙江省調整優化個人住房貸款政策》，杭州市首套住房貸款可按照利率不低于相應期限貸款市場報價利率減70個基點辦理，二套住房貸款可按照貸款利率不低于相應期限貸款市場報價利率減60個基點辦理。這意味著，杭州首套房貸利率最低降至3.25%、二套降至3.35%。

　　業內人士表示，新購住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大。在“一城一策”住房政策下，各地執行不同的LPR加點。前些年在一線城市買房的人，基本上都在LPR的基礎上加了幾十個基點。在新政策下，新貸款利率可低至LPR減幾十個基點，兩者之間的房貸利率差距可能達到近百個基點。

　　記者粗略地算了一筆賬，以300萬元本金、30年等額本息計算，當利率為4.5%時，累計還款總額547萬元，每月應還15200元；當利率為3.5%時，累計還款總額485萬元，每月應還13471元。兩者月供相差1700多元，貸款總額相差60多萬元。

　　取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑將帶動更多城市取消利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯增大。據權威人士估計，政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。

　　那么，房貸利率還會“一降再降”嗎？有業內人士認為，與過往數據對比，當前新發首套房貸款利率已經降至歷史低點，但若考慮到經濟增長和物價水平因素，當前實際房貸利率仍處于歷史最高水平。因此，房貸利率未來仍有下調空間。

　　銀行主動調降恐難實現

　　針對目前房貸利率調整基本針對新購房用戶的情況，存量房貸人群降存量房貸利率的呼聲漸起，紛紛期望銀行能夠對存量房貸利率進行主動調降。

　　就目前來說，對于存量房貸，國內尚無一個城市表示可以下調。記者咨詢了數位國有大行、股份行人士，他們普遍認為，銀行短期內主動調存量房貸利率不大可能。其中一大原因就是，住房按揭貸款幾乎是各家銀行個人業務的基本盤，而且存量占據相當大的比例，存量貸款發放時的資金成本也相對高，讓銀行降低存量貸款利率，相當于把銀行已得利潤砍掉。

　　如今，擺在銀行面前的是一個兩難局面。在2022年末至2023年上半年就曾出現過一波提前還貸潮。而對于銀行而言，存量房貸利率的處置，既需要兼顧“因城施策”、公平性，也需考慮自身經營的穩健性。目前，銀行普遍面臨盈利壓力，存量房貸利率若再次下調，會讓本已承壓的凈息差雪上加霜。

　　“就銀行而言，按揭貸款一直是長期優質資產，按揭客戶也是銀行辛苦培育和挖掘的優質客戶，故提前還貸將不可避免地會對銀行的資產負債管理策略產生影響，加劇其資產荒的壓力。”任濤分析稱，銀行應客觀看待提前還貸量增加是全行業需要面臨的共同課題，進一步優化資產負債管理策略、靈活擬定重定價策略，通過提升綜合服務能力等方式，把留住按揭客戶而非把簡單留住按揭類資產作為首要和長遠任務，同時還要主動適應房貸利率未來可能會進一步下行的環境，積極拓展增量優質按揭類客戶以彌補資產投放缺口、通過降低負債成本來彌補量縮帶來的收益壓力。

　　市場人士分析表示，利率市場化程度和金融資源配置效率將進一步提升，銀行亦可通過“以量補價”方式保持穩健經營。未來房貸仍是銀行最優質的資產，預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加，一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。近期多部門還加強了對銀行資金“空轉套利”和“手工補息”高息攬儲的規范整治，銀行資金成本也會相應下降，有利于穩定銀行凈息差。