樓市三箭齊發(fā) 出手還是再等等？專家：房市前景仍難料

　　5月18日消息，周五(5月17日)國家推出了試圖扭轉房地產業(yè)的所謂“重磅”措施，包括突出保交樓，收購存量現(xiàn)房，降低貸款首付，取消首套和第二套住房貸款利率下限等。樓市三箭齊發(fā) 出手還是再等等？專家質疑，所謂救助措施缺關鍵細節(jié)，且效果如何并不樂觀。

　　經濟學家一直呼吁北京出臺強有力的措施提振經濟，但過去兩年的政策收效甚微。

　　許多經濟學家說，中國經濟本質上需要紓困市場，采取更多措施幫助房地產開發(fā)商重組債務并完成未完成的項目，同時通過直接補貼提振購房者的信心。

　　周五，官方宣布的各項政策可歸納為三大塊，第一部分是需求，首付比例下限降至首套房15%、二套房降至25%，取消首套二套住房貸款利率政策下限、下調住房公積金貸款利率0.25個百分點。

　　第二部分是供給，包括支持房產土地去庫存、穩(wěn)融資等直接改善房企流動性的措施。

　　第三部分是新增三千億元保障性住房再貸款以支持國企收購存量現(xiàn)房。此外，土地回收用于保障房項目可通過專項債支持，并進一步加大地產商“融資白名單”支持力度。

　　3千億元保障性住房再貸款是杯水車薪

　　即便在周五被逼出手救助房地產市場，提出的新增3千億元“重磅”保障性住房再貸款對于紓困也充其量是杯水車薪。

　　根據申銀萬國證券研究所宏觀團隊的報告，自2021年以來，中國所有已售期房尚未竣工的面積達到20億平方米以上，即使剔除竣工面積本身“統(tǒng)計因素”導致的低估仍有15億平方米以上已售但未竣工的期房。

　　就算按照確定的“保交樓350萬套”，即使按一套面積100平方米來估算，2023年也只交付3.5億平方米期房，仍有大量在名單之外的地產項目尚未交付。

　　報告預測，目前保交樓所需投資規(guī)模為7.6萬億元，資金缺口在3萬億至4萬億元左右。

　　高盛也估計，到2023年底，中國可售房屋庫存為13.5萬億元，由于部分建設尚未完成，需要5萬億元的資本投資才能完成。

　　對比資金缺口，央行宣布的3千億元保障性住房再貸款只能是解決住房供需失配所需資金的一小部分。

　　給房地產紓困 現(xiàn)在說能否達到目標為時過早

　　外媒報道，這次為房地產市場紓困的舉措是否能夠達到預期的目標目前還不清楚。

　　引用上海高級金融學院金融學教授朱寧的話說，“這有點類似金融危機期間的金融機構紓困。”“最后還是要政府介入并將自己的信貸擴大至房地產市場，否則要我們相信我們已經擺脫困境還是有點困難或者說為時過早。”

　　此外，許多潛在購房者還在觀望，并等待房價再下降。

　　2024年以來，中國房價下滑的趨勢一直沒有停止，最新數據顯示，今年的跌幅已經達到10%。

　　周五公布的官方數據顯示，2024年前四個月，中國房地產投資下降9.8%，較第一季9.5%的降幅還更大。

　　1-4月新房銷售量下降28.3%，1-3月下降27.6%。4月新房價連續(xù)第10個月環(huán)比下跌0.6%，為2014年11月以來的最大跌幅。

　　專家質疑救助措施缺關鍵細節(jié) 錢由誰出

　　麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊在一份研究報告中說，3千億元購買未售出房屋的舉措對行業(yè)來說是釋出“積極的”信號，但缺少關鍵細節(jié)，例如融資金額等。

　　“展望未來，關鍵是政府何時以及以何種規(guī)模提供資金來源。”他寫道，“為了評估影響有多大，關鍵問題是誰將為購買提供資金以及他們最終將提供多少資金。”

　　地方政府近年來因舉債支付與疫情相關的支出和基礎設施項目成本，已經累積了108萬億元的債務，其中大部分是隱藏的。

　　外媒報導說，澳新銀行大中華區(qū)首席經濟學家楊宇霆表示，“所有地方政府如何有財力來完成政府的任務是一個懸而未決的問題。”

　　據報導，全球經濟分析公司BCA Research首席新興市場/中國策略師Arthur Budaghyan表示，需要向陷入困境的中國房地產注入更多資金——至少5萬億元——才能對更廣泛的經濟產生有意義的影響。

　　他強調說，而且這筆錢需要迅速花完，而不是在三到五年內慢慢花掉。

　　“問題在于多少、何時以及多快。”他說。

　　中國有多少空置房?消費者能否安心買房

　　更多經濟學家認為，中國經濟提振措施的關鍵是消費者能否安心買房。

　　香港聯(lián)合銀行高級亞洲經濟學家Carlos Casanova表示，政府購買未出售的房屋的做法不會讓中國房地產市場在一夜之間復蘇。

　　清華大學的朱寧表示，“除非潛在購房者感受到房價上漲的嚴重變化，否則目前的房價對于家庭收入或租金收益率來說仍然太高。”

　　總部位于北京的投資銀行香頌資本董事沈萌接受彭博社采訪時也說，提振市場的效果將取決于消費者是否會放心。

　　中國到底有多少空置房屋?時任中國歐盟商會會長Joerg Wuttke在2月接受節(jié)目采訪時說：“整個德國有8,200萬人口，可以立即搬到這里住，至少有8,000萬至9,000萬套公寓是空的，未完工的(指已售期房尚未竣工)。”