廣州部分樓盤推出銷售新花樣 超10盤推出“先租后售”模式

　　置業(yè)者先租后買，已付租金可抵扣總房款

　　先有“以舊換新”“購房無理由退定”，如今又有新房“先住后買”“先租后售”……近日，廣州部分樓盤推出各種銷售“新花樣”，讓購房者入住體驗后再決定是否購買，“不滿意就能直接退”；或者將新房出租，購房者在租賃期間已繳付的租金可以抵扣該房屋出租約定的買賣價格。其中，超過10個樓盤推出“先租后售”模式。業(yè)內(nèi)人士認為，銷售模式創(chuàng)新體現(xiàn)的是去庫存壓力，目前廣州庫存去化周期上升至23.2個月，創(chuàng)下近一年的新高。

　　截至5月，廣州庫存去化周期上升至23.2個月，創(chuàng)下近一年的新高。

　　“先租后售”模式有一定門檻

　　6月18日，廣東房協(xié)聯(lián)動全產(chǎn)業(yè)推出四大舉措N項配套促進商品房消費。其中一項舉措“先租后售”引起關(guān)注。這項舉措鼓勵企業(yè)支持購房者“先租再買”，約定租期、租金并配套金融服務(wù)，在租賃期間已繳付的租金可以抵扣該房屋出租約定的買賣價格。

　　根據(jù)廣東房協(xié)發(fā)布的名單，目前廣州已經(jīng)有11個項目參與“先租后售”，項目分別位于白云、黃埔、南沙、增城等區(qū)，每平方米價格從1萬元至4萬元不等。

　　記者此前以置業(yè)者身份咨詢，位于南沙某樓盤的工作人員介紹：“我們之前洽談過一些客戶，他們希望體驗居住后再決定是否購買，樓盤通常會約定1年至2年的租期，客戶如果想買，可以將租賃協(xié)議變?yōu)橘I賣合同。”該工作人員聲稱：“目前項目只有商住產(chǎn)品，面積多在300平方米以上，租賃期間房子的租金按照周邊市價而定，會比項目本身均價便宜些，性價比更高。”

　　記者注意到，花都區(qū)個別樓盤今年也推出過“先住后買”活動，但走訪上述多個項目過程中，記者發(fā)現(xiàn)“先租后售”模式有一定門檻。有個別樓盤表示，目前因項目尚未收樓交付，在售產(chǎn)品為期房，暫未有“先租后售”服務(wù)。

　　對于這類銷售方式，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉接受

　　記者采訪時表示，“先租后售”是不錯的銷售路徑，租金可用于抵扣未來的購房款，這對于購房者而言能降低購房的門檻，把租賃和買賣兩個環(huán)節(jié)銜接起來，開發(fā)商也可以更好地打造高品質(zhì)的住宅。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士認為，“先租后售”的噱頭效果可能大于實際預(yù)期，更適用于部分國資企業(yè)和有購房意愿但購房能力較弱的購房者。地產(chǎn)專家鄧浩志就認為目前大家關(guān)心的是有沒有資格買、有沒有錢買，“先租后售”沒有切中市場的要害，既解決不了購房門檻問題，也解決不了購房信心問題，更多是一種宣傳噱頭。

　　廣州庫存去化周期創(chuàng)新高

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，銷售模式創(chuàng)新背后是去庫存壓力。5月以來，各地樓市政策“工具箱”可謂“各顯神通”，包括支持住房“以舊換新”“收舊換新”；鼓勵開發(fā)企業(yè)自愿實施“購房無理由退定”；開展“先租后售”“先購買部分產(chǎn)權(quán)”等方式進行去庫存。

　　例如，安徽蕪湖此前發(fā)布的穩(wěn)樓市新政中提到“探索購買部分產(chǎn)權(quán)”，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時可用已支付的租金抵扣購房款。

　　易居研究院最新發(fā)布的百城庫存報告顯示，全國百城庫存去化周期創(chuàng)歷史最高水平，即其去庫存壓力超過了2011年，其相比合理值增加了一倍，這說明去庫存工作的嚴峻性和緊迫性。各地在降低首付比例等基礎(chǔ)上，在去庫存工作方面需要持續(xù)發(fā)力。另據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計，截至5月底，廣州全市商品房庫存量為1173.6萬平方米，自2月以來連續(xù)3個月攀升，庫存去化周期也上升至23.2個月，創(chuàng)下近一年的新高。按照業(yè)內(nèi)認知，存銷比合理值通常為12個月至14個月。

　　“當(dāng)前，廣州新房和二手房的銷售壓力不斷增加。”鄧浩志表示，廣州目前每個月新房成交四五千套，新房后續(xù)的銷售壓力仍比較大，同時全市二手房掛牌量已逼近19萬套。他進一步指出，目前各地層出不窮的去庫存舉措能帶動的成交量以及資金較為有限。一方面這些政策基本上沒有切中當(dāng)前市場要害，能起到的作用比較有限；另一方面很多政策并非官方主導(dǎo)，多由民間機構(gòu)推行實施，很難起到資源整合的作用。

　　李宇嘉則表示，本輪去庫存與2014年相比，最大不同就是二手房加入去庫存序列，而且成為庫存去化最大的掣肘。目前各熱點城市二手房庫存都在歷史高位，而且二手房和新房存在明顯的競爭。從2023年8月“認房不認貸”開始，每一次政策紓困均帶來巨大的二手房賣盤增量。而且，空置房、出租房、置換房等都是潛在的庫存，隨時可能進入掛牌。因此，后續(xù)需要關(guān)注掛牌量、掛牌價格、調(diào)漲占比、議價空間等指標。只有掛牌量開始下降，降價賣房的占比下降，議價空間收窄，二手房庫存下降了，其對新房去化的掣肘才會消除。

　　以“先租后買”方式置業(yè)存在諸多風(fēng)險

　　在實際操作中，以“先租后買”等模式置業(yè)是否存在風(fēng)險？北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣告訴

　　記者，這些模式存在風(fēng)險。一是可能會存在貨不對板的情況。通常情況下，同一樓盤有不同的戶型，實際購買的房屋在戶型、層高、位置、朝向等與樣板間存在一定的差異。“先租后買”意味著可能會有人先后租住了同一套房，當(dāng)部分購房人想要購買全新的、無人入住過的房屋時，很可能會先入為主，忽略所購戶型與所租戶型之間可能存在的差異，從而產(chǎn)生購房糾紛。二是房屋質(zhì)量問題仍無法完全避免。通常情況下，“先租再買”的房屋多為精裝房。在精裝修的裝飾下，一些房屋質(zhì)量問題有可能被掩蓋，需要長時間的使用或精細的檢查才能被發(fā)現(xiàn)。三是房屋的損耗及維護問題。“先租再買”可能導(dǎo)致多個租戶先后租住同一套房子，對于房子及相關(guān)設(shè)備會產(chǎn)生一定的損耗，涉及權(quán)責(zé)劃分、賠償?shù)葐栴}。同時，如果開發(fā)商對房屋的維護不及時，有可能會影響到其他業(yè)主的租住體驗。另外，在租賃期間，房價可能會上漲或下跌，從而影響到置業(yè)者的購房成本。

　　李宇嘉表示，在“先租后買”模式下，房子最初在開發(fā)商名下，待到買賣階段，開發(fā)商再將房子過戶給購房者，這中間所產(chǎn)生的稅費由誰來承擔(dān)，仍需雙方商榷。另一方面，若開發(fā)商在此期間出現(xiàn)違約，包括房屋交付質(zhì)量不符合期待，租金問題將如何落實也是其中難點。一言蔽之，各方的權(quán)責(zé)義務(wù)都要梳理清楚，包括“先租后買”流程、房屋交付品質(zhì)等，并通過完善購房合同進行規(guī)范。