北上廣深先后出臺樓市政策 深圳非核心區(qū)、廣州放開限購后樓市表現(xiàn)如何

　　2024年9月末，北上廣深先后出臺樓市政策，深圳部分放松了限購形成了兩個圈，一個是外地人買不了的限購的核心圈，一個是外地人可以直接買的放松限購的非核心圈。

　　而廣州更是直接在這次政策出臺中，直接全面放開了限購，外地人想買哪里買哪里，想買幾套買幾套。

　　近日，新一輪放松限購的話題開始頻繁出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)，我們借這個話題，來一起聊聊2024年10月后，廣州全面放開限購和深圳部分放松限購后一些各區(qū)的市場表現(xiàn)。

　　大灣區(qū)只有深圳，沒有全面放開限購！但市場提振效果很顯著

　　首先，對標一下深圳大灣區(qū)。從去年10月開始，放眼整個大灣區(qū)，除了深圳部分區(qū)域之外，已經(jīng)都不限購了。

　　在這個前提下，我們再來看看2024年大灣區(qū)9城的樓市成交表現(xiàn)：

　　1、大灣區(qū)9市新房市場，大多數(shù)在2024年都不好過

　　佛山、珠海、江門、中山、惠州的成交量相比于2023年都出現(xiàn)了明顯的減少：佛山成交44527套，下降了18%;珠海成交18531套，下降了16%;江門成交30094套，下降了36%;對于更加依賴深圳客購買力的中山和惠州，成交量分別減少了3成和4成，成交分別20493套、39380套。

　　2、廣州、東莞算是保住了市場，只有深圳打出了“回馬槍”

　　廣州成交72020套，較2023年微跌了4%，東莞成交26234套，上漲4%，兩個城市的二手房成交也基本保持住了，廣州成交109335套，微漲0.3%，東莞成交26845套，略跌7.6%。

　　只有深圳2024年新房、二手房成交是較2023年又明顯的上漲勢頭，深圳新房成交37972套，上漲20%，二手房成交54487套，大漲66.3%。

　　通過這么一比，你就會發(fā)現(xiàn)，深圳政策的提振市場的效果其實是最明顯的。

　　去年全面放開限購的廣州，市場表現(xiàn)如何呢？

　　當然，廣州發(fā)布的政策力度比深圳要大得多，也是非常有效的。2024年四季度廣州商品住宅成交28341套，為近兩年來的季度最高值。在2024年10月(10463套)迎來高峰點，12月成交繼續(xù)翹尾(10670套)。

　　但是拉長到2024年全年，全年商品住宅成交約72020套，較2023年略有下滑，較于2022年已有顯著提升。

　　廣州全面放開限購后，房價走勢較為復雜，不同區(qū)域、不同市場的表現(xiàn)是有明顯的差異的。

　　新房市場方面，2025年2月廣州全市新房報價35564元/平，環(huán)比波動-1.53%。

　　核心區(qū)域下跌較為明顯，如天河區(qū)報價78386元/平，環(huán)比-4.44%，海珠區(qū)報價77804元/平，環(huán)比-1.11%。但是部分區(qū)域有上漲，比如花都區(qū)報價18442元/平，環(huán)比0.50%;黃埔區(qū)報價38976元/平，環(huán)比0.10%;南沙區(qū)報價26785元/平，環(huán)比0.20%;從化區(qū)報價13068元/平，環(huán)比0.10%。

　　當然，廣州和深圳其實也有許多不同之處：

　　首先，其實深圳的都市圈區(qū)域要比廣州的大，深圳的都市圈區(qū)域包括福田、羅湖、南山、前海等區(qū)域，僅這幾個區(qū)域的面積總和就已超過廣州劃定的主城區(qū)面積。

　　其次，廣州雖然建成區(qū)較大，但是繁華區(qū)域相對集中;深圳城市發(fā)展更為緊湊，功能區(qū)相對集中，都市圈區(qū)域其實在建成區(qū)中所占比例更大。

　　最后，深圳和廣州的發(fā)展，2024年全年深圳GDP達到36801.87億元穩(wěn)居前三，但是廣州31032.50億元被重慶超越，跌落至第5名。

　　這些因素也都將影響房地產(chǎn)市場，因此，廣州“全面取消限購”后的市場表現(xiàn)，也不能完全照搬給深圳。

　　深圳部分放松限購后，新房市場非核心區(qū)成交猛增

　　我們再來談?wù)?，深圳部分放松限購的樓市表現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，2024年，確實除了南山這個在核心圈的新房成交同比去年漲了149%外，其他四個成交量增加的區(qū)域都在核心圈外，分別是龍崗、龍華、光明。

　　2024年龍崗區(qū)成交7531套新房住宅，同比增加50.7%;2024年光明區(qū)成交6186套新房住宅，同比增加45.5%;2024年龍華區(qū)成交7709套新房住宅，同比增加33.0%。

　　市場表現(xiàn)上，以靠近福田的龍華深圳北站為例，表現(xiàn)的特別明顯。

　　2023年中旬，深圳北站新盤PK賽正式拉響，打破了保利招商龍譽一盤在售的局面，而超核中心潤府、中海瓏悅理、超核中心二期、超核紫蕓府、中洲黃金臺項目，上演“深圳北站五子”時代，一度上演價格戰(zhàn)，中介天天打電話要接你去看房。

　　但是新政發(fā)布后，深圳北站成為了深圳非核心區(qū)“最好的位置”，先是“命好”的政策一出就入市的深業(yè)上城學府直接開盤“日光”，之后其他樓盤也是要么售罄，要么僅剩尾盤。

　　就在上個周末，無房可買的深圳北站中洲迎璽三期引來千人排隊看房。

　　有人問，為什么紅山北站片區(qū)在賣房上完勝了寶中呢?當然原因很多，但是不少網(wǎng)友都提到是因為寶中在限購區(qū)，但是深圳北站不在限購區(qū)的因素。

　　另外，與新房相比，二手房成交受限購區(qū)域影響較小，都有一定較大的漲幅，究其原因，限購的核心區(qū)目前主要的是二手房市場。

　　一線城市僅廣州全面放開限購，深圳近期強調(diào)房地產(chǎn)

　　我們再來對比一下四個一線城市，都在2024年9月末出臺了樓市新政，但是目前北京、上海、深圳都是放松了限購政策，僅有廣州是全面取消了限購。

　　北京、上海都是調(diào)短了非戶籍的社保年限，但是在這兩地買房，還是需要社保;深圳則放開的力度更大一點，劃定了非限購區(qū)，外地人直接可以在這些區(qū)域購買1套。

　　總的來說，深圳目前的政策是“進可攻，退可守”的。

　　2月6日，深圳市委常委會召開擴大會議，會議指出，投資要切實實現(xiàn)較好的增長，按照工作進度快于時間進度的要求，推動產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持快速增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資優(yōu)化結(jié)構(gòu)加快進度提高速度、房地產(chǎn)投資盡快恢復增長，加大民間投資支持力度，推進重大項目建設(shè)提速提質(zhì)提效。

　　近幾年深圳在房地產(chǎn)方面發(fā)聲一直都非常謹慎，這是深圳近年來首次如此公開強調(diào)房地產(chǎn)的重要性。