地產板塊迎催化：多維度積極信號顯現，配置價值凸顯

　　春節過后，房地產市場呈現出一系列引人關注的動態。30 城新建商品房成交量雖在春節后略顯偏弱，但相較于 2024 年同期已有明顯提升。業內普遍預計，3 月房地產市場有望迎來 “小陽春”，呈現量升價穩的態勢。與此同時，諸多機構紛紛表達了對地產股估值修復空間的看好，背后有著多方面的邏輯支撐。

　　多個維度出現積極信號，“最壞時刻” 已過

　　成交量：新房二手房成交回暖

　　今年以來，新房與二手房成交面積同比實現回正。尤其是春節過后，二手房成交面積更是創下過去 4 年同期的最好水平。這一數據的向好，反映出市場需求在一定程度上得到釋放，購房者的積極性有所提升。二手房市場的活躍，往往意味著市場的流動性增強，也為新房市場的發展提供了一定的支撐。

　　前瞻指標：帶看量熱度延續

　　帶看量等領先指標自 2024 年第四季度以來持續保持熱度，且這一趨勢仍在延續。帶看量作為反映市場潛在需求的重要指標，其熱度的持續意味著未來二手房的成交熱度有望得以維持。這顯示出市場對房產的關注度較高，潛在購房者數量較為可觀，為后續市場交易的持續活躍奠定了基礎。

　　房價：部分城市止跌回穩

　　雖然從全局來看，房價仍處于改善過程中，但 “止跌回穩” 的跡象已在部分城市開始顯現。重點城市中，止跌回穩的信號初現端倪，其中一線城市的二手房價修復表現得更為明顯。房價的穩定對于房地產市場的健康發展至關重要，部分城市房價的積極變化，有助于穩定市場信心，吸引更多購房者入場。

　　土地：成交金額與溢價率走高

　　重點城市土地市場的成交金額和溢價率呈現走高態勢，這一現象顯示出房企信心正在實現結構性修復。當房企愿意在土地市場上積極拿地，且土地成交溢價率上升，說明房企對未來市場的預期有所改善，認為在這些城市進行房地產開發具有一定的盈利空間，從而愿意投入資金進行土地儲備。

　　信用：頭部房企風險穩定

　　頭部房企信用風險的階段性穩定，對整個行業信用信心的修復起到了積極作用。頭部房企在行業中具有較強的示范效應，其信用風險的穩定，使得上下游企業以及金融機構對行業的信心得到增強，有利于行業資金鏈的穩定，促進房地產市場的正常運轉。

　　政策：加速落地助力行業改善

　　土地收儲、白名單等政策加速落地，為驅動行業去庫存和保交樓持續改善提供了有力支持。土地收儲政策有助于優化土地資源配置，減少土地閑置，促進房地產市場的健康發展。白名單制度則為優質房企提供了更多的融資渠道和政策支持，幫助其緩解資金壓力，推動項目的順利建設和交付。

　　購物中心 —— 被低估的穩定現金流資產

　　多業態聚合滿足線下消費

　　購物中心將餐飲、零售、體驗等多種消費業態聚合在一起，以一種高效的方式滿足消費者的線下消費需求。在當前的消費環境下，居民的餐飲、部分零售以及娛樂休息消費具有較強的社交及體驗屬性，這些消費主要依賴線下渠道。對于線下商戶而言，購物中心能夠讓他們以較低的成本獲取客戶，是適應當前消費者生活方式的最佳線下進化形態，從而成為線下最大的消費流量場。

　　頭部購物中心護城河較深

　　目前，城市框架基本成型，已成熟的頭部購物中心具有較深的護城河，較難被輕易顛覆。這些頭部購物中心通常位于區域中心或有多條軌交覆蓋，地理位置優越，交通便利，能夠吸引大量的消費者。除非出現位置更合適、體量更大且體驗感更強的替代者，否則它們在市場中的地位較為穩固。特別是部分重奢購物中心，如萬象城、恒隆廣場等，憑借自身強大的運營能力，不斷打敗競爭對手，并通過持續調改等方式保持業績穩定增長，具有明顯的 α 屬性，在市場中展現出較強的抗風險能力和盈利能力。

　　板塊下行空間有限，但上行彈性較大

　　當前，房地產行業基本面仍處于 “供需兩旺” 的 “不穩定均衡” 階段。盡管行業基本面整體仍顯偏弱，但預計在 5 月以前，很難對大盤產生系統性的擔憂。相反，行業可能會因為銷售的局部亮點對 A 股大盤帶來支撐。從配置角度來看，雖然短期內不一定有明顯的政策 β，但當下配置地產板塊仍有兩個可行的思路。

　　相對角度：估值與成長的平衡

　　在投資選擇上，投資人除了關注具有高成長預期的個股外，也需要在估值方面找到平衡。在主流房地產股票中，普遍存在一些估值下行空間有限，但上行彈性較大的標的。例如，具有股息率保護的標的，這類股票能夠為投資者提供一定的穩定收益，在市場波動時起到一定的緩沖作用;還有困境公司反轉帶來的估值提振，當一些陷入困境的房地產企業通過自身調整或外部支持實現業績反轉時，其股價往往會有較大幅度的上漲，從而為投資者帶來較高的收益。

　　絕對角度：回調充分個股進入配置區間

　　隨著企業端 “信用底” 逐漸清晰，前期回調較充分的個股已經進入了配置區間。以估值明顯低于考慮潛在減值壓力調整后的 1x PB 作為參考，當股票的估值處于這一水平時，意味著其股價相對較低，具有一定的安全邊際。此時買入這些個股，投資者有望在未來市場好轉時獲得較好的收益。

　　春節以來，房地產市場的 “小陽春” 成色十足。在基本面趨穩的背景下，存量土儲回購、城中村改造等去庫存政策也在穩步推進。綜合來看，房地產板塊展現出了較高的配置性價比。對于投資者而言，在當前市場環境下，關注在核心區域布局且擁有儲備資源的房企，其估值修復有望帶來投資機會;同時，業績與現金流穩健的物管公司也有望受益于市場的止跌回穩，值得納入投資視野。相關企業如城投控股、城建發展、濱江集團、招商蛇口、建發股份、新城控股、中國國貿等，在各自的業務領域具有一定的優勢和潛力，投資者可結合自身風險偏好和投資目標進行深入研究和選擇。