學區房進入交易旺季，名校加持房源重新找回“底氣”

　　房地產市場近日迎來了一波早春熱潮 —— 受入學政策的影響，二、三月份正是學區房成交旺季，在部分城市的核心地段，學區房又開始受歡迎了。

　　過去，在市場的盲目追高下，曾出現過許多 “天價學區房”，但隨著市場趨于冷靜，部分 “天價學區房” 價格相較高點出現 30%-50% 的下跌。

　　近期，有學區房持有者對記者表示，上海學區房市場在今年春節后有所復蘇，價格也出現小幅上升。

　　杭州一位資深中介經紀人稱，春節后杭州幾個一梯隊名校對口的學區房成交顯著回暖，價格在企穩的基礎上有小幅上漲，但漲幅普遍低于 5%，價格總體穩定。

　　中原地產分析師盧文曦表示，節后隨著樓市 “止跌企穩” 趨勢明朗，學區房議價空間也在縮小，有名校加持的學區房出現回暖態勢。

　　賣房者：學區房的 “春天” 又來了

　　“我的那套學區房，原本到去年已經較高點跌了 30%，但是最近我竟然漲價賣出去了，比我六年前的買入價還高了一些，我這套學區房終究是沒有砸在手里!” 近日，持有上海市靜安區某知名公辦學校學區房的一名業主對第一財經反映。

　　擁有浦東新區某一梯隊公立學校學區房的另一名業主也反饋春節后學區房的熱度升溫：“原本去年掛牌后還要被中介勸降價，今年春節過后，中介竟然不時主動打電話給我，問我想什么時候賣，價格方面都好說。”

　　另一名正在尋找合適的浦東學區房入手的買家則告訴記者：“去年年底已經看好了幾套，想著春節后簽約，順便看看價格還有沒有可能再降，結果近期發現我看中的都已經賣了。”

　　這股學區房的暖風也吹到了杭州。

　　在杭州市拱墅區，九年一貫制的杭州市文瀾實驗學校是區域內的一梯隊學校，據板塊內的資深中介經紀人介紹，春節后文瀾實驗學校周邊的對口學區房回暖明顯，不僅帶看量大大提升，學區房的價格也走出了下跌的陰霾，開始止跌回升。

　　該經紀人對記者舉例稱：“雖然價格漲得不多，但是確實在漲，比如我這邊有一套掛牌價 495 萬元的房子，去年有個客戶還價到 490 萬元，還是有點猶豫，今年節后，不僅 495 萬買不到了，即便加價到 500 萬，房東也不賣了，現在房東不愿意讓價已經成了一個比較普遍的情況。”

　　房東漲價的底氣來自于成交節奏的提升。該經紀人稱，這個板塊內比較優質的學區房，掛牌一周左右就能成交。

　　參考貝殼找房 APP 數據，也能發現杭州不少知名學區對口樓盤成交均價在小幅回溫。比如杭州著名的 “孟母盤” 耀江文鼎苑，對口杭州學軍小學紫金港校區，去年 8 月的成交均價為 5.1 萬 / 平方米，今年 1 月的成交均價為 5 萬元 / 平方米，而今年 2 月份的成交均價則為 5.5 萬 / 平方米。

　　位于杭州西湖區文教板塊、對口文一街小學的石灰橋新村，今年 2 月份的成交均價為 5.6 萬元 / 平方米，創下近一年來的新高，去年 3 月，該小區成交均價僅為 4.5 萬元 / 平方米。

　　中介：“并非所有學區房都在漲價”

　　頂級學區房曾經是樓市中 “不跌的神話”，不過近兩年來，因為種種因素疊加，也一度出現價格下行趨勢。

　　對于今年春節后上海學區房市場的回暖現象，上海中原地產資深分析師盧文曦表示：“這跟整體市場環境密切相關，我們注意到，在今年春節以后，不僅僅是學區房，上海整個二手房市場的價格談判空間都在縮小，成交價已逐步企穩。”

　　“比如去年購買二手房的客戶還能在掛牌價基礎上還價 8%-10%，而現在還價 2% 的可能性都不大了。我們也發現房東對價格的態度越來越強硬，幾乎不愿意降價。那好的學區房還有名校加持，自然更難砍價。” 盧文曦說道。

　　他認為，目前上海學區房呈現的回暖態勢并不是季節性的。“按照上海的入學政策，一般來說，每年的二、三月份確實是學區房的成交旺季，學區房的交易一般都不會拖到四月份。但是過去兩年，我們并沒有錄得學區房價格在二、三月份上漲，即便成交量起來了，價格還是下行的。但是今年的情況則有所不同，所以我認為這一趨勢跟上海樓市整體企穩有很大關系。”

　　前文所述杭州拱墅區的資深中介經紀人則對記者表示，三、四月份也是杭州學區房的傳統成交旺季，他認為目前的學區房回暖與成交旺季有一定關聯，不過更重要的則是去年 9 月房地產新政后杭州二手房的企穩大勢。

　　“學區房是一種樓市剛性需求，在價格沒有穩住之前，很多學區房購房者在觀望，他們的購房需求實際上被壓抑了，而現在趨勢逐漸明顯，所以出手的人多了起來。”

　　不過，該經紀人也注意到，并不是所有的學區房都在漲價。“其實不同學區之間差異很大，口碑好的名校，其對口樓盤品質又比較好，才有漲價動力;還有一部分‘學區房’其實仍然在陰跌，更多的學區房價格在僵持中。”

　　一位杭州的學區房買家剛剛經歷了與房東 “談崩” 的過程。“在我不斷試探其價格底線之后，房東直接讓中介撤銷掛牌，并表示不會降價。” 這位買家對記者說，近期他確實感受到了賣家態度的強硬，不過他認為可能在學區房的成交旺季過去之后，還會有價格談判空間。

　　盧文曦也表示，目前一部分已經在漲價的學區房，其存在 “特殊性”，比如所在區域較為核心、學校是頂級名校等，而大部分普通學校對口的學區房則不具備這種特殊性，購房者還需注意甄別。