推進收購存量商品房 給予城市政府更大自主權

　　3 月 5 日，十四屆全國人大三次會議開幕。對于 2025 年房地產方面的工作部署，國務院總理李強在《政府工作報告》中提出，要持續用力推動房地產市場止跌回穩。?

　　作為調節樓市供需關系的有效手段，政府工作報告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。?

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權” 是重大的突破。在其看來，房屋收儲提出較早，但由于各地要求由 2 家國有企業來承擔收儲，而收儲價格偏低，導致收儲推進有一定的難點。?

　　從各地發布的政策來看，在收購價格上，多地以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即按照土地劃撥成本加上建安成本，再額外加上 5% 的利潤來計算收購價格。據不完全統計，包括銀川市、肇慶市、杭州市、哈爾濱市、南寧市、青島市、臨沂市、新鄉市等均提及收購已建成存量商品房用作保障性住房，收購價格以此為參考上限。?

　　在業內看來，這使得市場供需雙方的價格往往難以匹配。第三方研究機構報告指出，地方政府收儲標的的訴求在于 “商業模式可持續” 和國有資產保值增值，而開發商的訴求在于回籠資金足以覆蓋債務，這導致雙方在價格上存在分歧。?

　　李宇嘉認為，此次明確，主體、用途、價格地方可以自主，意味著 2025 年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、穩定房屋價格，進而穩定市場預期，實現止跌回穩具有重要的意義。?

　　多地披露保障房年度規劃，收購存量商品房為重要方式?

　　從各地實踐來看，目前收購存量商品房主要是用于保障房建設。中指研究院監測數據顯示，2024 年以來，超 80 城(區)發布收購存量房作為保障性住房的公告。長春、保定、合肥等 10 多個城市收購商品房項目落地，重慶、福州、鄭州等一些城市收儲的項目已經投入當地的保障房運營當中。?

　　比如河南鄭州，作為最早探索收購存量商品房用作保障房的城市之一，存量商品房收購量居全國第一。據央視新聞 2 月 1 日報道，鄭州累計收購存量商品房項目 96 個，12 萬間以上的房源，總建筑面積超過 500 萬平方米，目前已有 8.6 萬間作為人才公寓投入市場。另根據機構監測，銀川、大連、綏化等地收儲項目的部分貸款資金已經到位，收購的存量商品房多用于配租型保障性住房。?

　　此外，也有不少地方政府工作報告提及收購存量商品房。例如 2025 年安徽省政府工作報告對今年重點工作中提及，完善 “保障 + 市場” 的住房供應體系，有序收購存量商品房用作保障性住房;河南省政府工作報告在 2025 年重點工作中顯示，用好地方政府專項債支持盤活閑置存量土地、新增土地儲備以及收購存量商品房等政策，新增保障性住房 5.7 萬套。推動城市閑置房產向旅居長租功能房轉變。?

　　另以遼寧為例，遼寧省人民政府辦公廳發布《遼寧省加大存量商品房收購力度進一步提升住房保障能力的若干措施》，2025—2027 年，全省通過收購存量商品房方式新增 12 萬套配租型保障性住房。收購一定數量的存量商品房用作配售型保障性住房和養老服務用房。2025 年，全省通過收購存量商品房方式新增 4.5 萬套配租型保障性住房。?

　　中國社會科學院研究員、國家未來城市實驗室副主任王業強指出，目前，房地產市場面臨較大的去庫存壓力。自去年 5 月，中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國各地都在積極探索存量房收儲工作。中央也推出 3000 億元的保障性住房再貸款資金用于存量房收儲。從實際情況來看，多數將存量房產轉化為保障房。?

　　此外，此次政府工作報告提出，擬安排地方政府專項債券 4.4 萬億元(比上年增加 5000 億元)，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款，在業內看來，這也將為各地收購工作提供資金活水。?

　　58 安居客研究院院長張波表示，通過商品房收儲落實，地方政府可以更好地調整商品房供給節奏，并有效增加保障性住房的供給，實現資源的有效利用和合理配置，提高整個市場的運行效率。?

　　收購用途的多元化是個趨勢?

　　除了保障性住房，近日，湖北大學一校區申報購置 352 套存量商品房用于學生住宿的消息也為各地存量商品房去化提供新思路。?

　　根據湖北省發改委官網披露的《關于湖北大學陽邏校區購置存量商品房用于學生住宿項目可行性研究報告的批復》顯示，該學校將投資超 1.9 億元，購買武漢城建旗下一樓盤超 350 套商品房，改建為學生宿舍。?

　　在王業強看來，根據本地市場需求的實際情況，推進收購存量房使用多元化，如精準對接科技企業、科研院所、高校的住房需求，無疑有利于存量收儲工作的進一步開展。?

　　從公開信息來看，雖然目前將存量商品房轉化為學生宿舍的案例較少，但這為解決校園住宿緊張問題提供了全新思路。?

　　今年上海兩會，趙玲等三位上海市政協委員就曾聯合提交《關于政府、高校和社會力量多方協同加快解決高校學生宿舍緊張狀況的建議》，建議提出，政府出面調配合適的社會房源作為學生宿舍。由政府出面協調或回購社會用房，整體調配給高校作為學生宿舍;或者由政府成立平臺公司，統籌和改造空閑資源提供給高校作為學生宿舍。?

　　值得一提的是，為緩解部分高校學生宿舍資源緊張局面，2024 年 1 月 8 日，國家發展改革委等 7 部門就聯合印發了《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，其中提及，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，并按照校內同等標準，加強配套服務管理。?

　　湖北大學陽邏小區相關負責人也對外回應，正是受上述意見啟發，才有了收購存量房作為學生宿舍的想法。?

　　另據澎湃新聞報道，趙玲透露，近日，教育部、國家發改委等部委專門下發通知，摸底統計分析各高校通過購置閑置房地產作為學生宿舍的總體需求情況。2024 年上海已有高校利用相關政策獲得財政支持，通過整體回購校外租賃宿舍的方式，快速緩解了學生宿舍緊張的問題。?

　　麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，相比新建宿舍，購置存量商品房的成本更低，且能快速投入使用;同時，這一舉措有助于消化房地產市場的閑置存量，促進市場供需平衡。?

　　在張波看來，未來，收購使用方向的多元化是個趨勢，不但可以用于高校宿舍，也可以用于藍領公寓、養老公寓等，不少城市會將更多類型納入政策框架，但當下來看用于保障房的大方向不變。