樓市“止跌回穩(wěn)”，各大房企業(yè)績表現(xiàn)如何？

　　Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至目前，A 股、港股中有超 90 家房企預告 2024 年業(yè)績，其中三成房企預計去年將實現(xiàn)盈利，其余房企則預計出現(xiàn)不同程度的虧損，有的企業(yè)是 “續(xù)虧”，有的則屬于首次虧損。

　　頭部房企比如保利發(fā)展 (600048.SH)、招商蛇口 (001979.SZ)、龍湖集團 (00960.HK) 等，雖然預期去年盈利下滑，但均實現(xiàn)了正向盈利，保持住一定的業(yè)績規(guī)模，并有企業(yè)的經(jīng)營性業(yè)務已成盈利主要來源。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模下降，房企的銷售業(yè)績必然會傳導至財務數(shù)據(jù)上，盈利指標縮水是可以預期的現(xiàn)象。后續(xù)房企業(yè)績能否走出低谷，關鍵還在于樓市、尤其是房價企穩(wěn)的力度。

　　龍頭房企去年業(yè)績幾何?

　　近期，多家龍頭房企公布 2024 年業(yè)績預告，顯示行業(yè)頭部企業(yè)仍在隨市場調(diào)整中。

　　3 月 7 日，越秀地產(chǎn) (00123.HK) 發(fā)布公告稱，受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的影響，2024 年預計計提減值共 43.9 億元，核心凈利潤預計比 2023 年下降 50%～55%，即會在 15.7 億元 - 17.45 億元之間。

　　越秀地產(chǎn)是行業(yè)銷售規(guī)模 TOP10 的公司，去年全口徑銷售金額約 1145 億元，位居行業(yè)第八位。該集團預計 2024 年核心凈利潤縮水五成背后，有何行業(yè)共性及企業(yè)自身原因?

　　越秀地產(chǎn)表示，受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的影響，公司售樓業(yè)務結轉(zhuǎn)毛利率下跌，其中計提發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)稅前減值撥備約 22.7 億元;新增計提個別物業(yè)、廠房及設備和使用權資產(chǎn)的稅前減值撥備約 13.9 億元;商業(yè)物業(yè)錄得稅前凈評估跌值約 7.3 億元。

　　“相關資產(chǎn)減值及凈評估跌值，對集團稅前利潤的影響合計約 43.9 億元，均為非現(xiàn)金性質(zhì)，不會對集團營運資金造成不利影響。” 越秀方面稱，2024 年集團經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)凈流入超過 200 億元。

　　房開業(yè)務毛利率下降、資產(chǎn)減值等影響房企盈利表現(xiàn)，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是共性問題。

　　3 月 7 日，龍湖集團也發(fā)布盈利警告公告，預計 2024 年剔除投資物業(yè)、及其他衍生金融工具公平值變動后的股東應占核心溢利，將錄得約 35% 至 40% 下降，也即數(shù)據(jù)在 68.1 億元至 73.775 億元之間。

　　龍湖同樣表示，這主要由于受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的結算收入及結算毛利率下降所致。

　　更早之前，保利發(fā)展、萬科 A (000002.SZ)、招商蛇口、綠城中國 (03900.HK)、建發(fā)股份(600153.SH)等頭部房企，也公布了 2024 年預期業(yè)績數(shù)據(jù)，大多數(shù)房企實現(xiàn)盈利，僅萬科預計 2024 年將錄得虧損。

　　具體而言，保利發(fā)展預計 2024 年將實現(xiàn)營業(yè)收入 3128.08 億元，同比下降 9.83%;歸母凈利潤 50.16 億元，同比下降 58.43%;扣除非經(jīng)常損益的歸母凈利潤 44.92 億元，同比下降 61.90%。

　　該集團表示，營業(yè)總收入同比下降，主要源于房地產(chǎn)項目年內(nèi)交付結轉(zhuǎn)規(guī)模下降;利潤指標同比下降，主要源于房地產(chǎn)項目結轉(zhuǎn)規(guī)模和結轉(zhuǎn)毛利率下降，以及結合市場情況擬對部分項目計提減值準備。

　　招商蛇口方面，2024 年預計營業(yè)總收入約 1789.475 億元，同比增長 2.25%;營業(yè)利潤為 90.00 億元，同比下降 36.54%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為 40.39 億元，同比下降 36.09%。

　　招商方面同樣稱，盈利下滑主要因開發(fā)業(yè)務項目結轉(zhuǎn)毛利率下降，以及計提減值準備增加。

　　此外，建發(fā)股份預計去年度歸母凈利潤為 24 億元至 35 億元，同比減少約 73% 至 82%。綠城中國預計去年公司股東應占利潤將同比 2023 年的 31.18 億元下降 50% 以內(nèi)，主要因房地產(chǎn)市場整體下行，及公司主動加大長庫存去化力度，導致 2024 年度計提的資產(chǎn)減值損失增加所致。

　　前述已公布業(yè)績預告的頭部房企中，僅萬科 A 去年將錄得虧損表現(xiàn)，該公司預計 2024 年歸屬于上市公司股東的凈虧損約 450 億元，而上年同期為實現(xiàn)盈利 121.63 億元，同比下降 470%。業(yè)績虧損的原因，則主要是 “房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降。”

　　走出低谷關鍵在于房價

　　龍頭房企去年盈利普遍縮水，實際上是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的共性問題。

　　記者統(tǒng)計 Wind 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)披露業(yè)績預告的 A 股上市房企中，僅天宸股份(600620SH)、亞通股份(600692.SH)預期凈利潤為 “預增”，市北高新(600604.SH)、珠江股份 (600684.SH)去年扭虧為盈。其余則多是 “預減”“續(xù)虧” 以及 “首虧” 狀態(tài)，其中有 25 家去年系首次虧損。

　　A 股虧損規(guī)模居前的，除了萬科，還有 * ST 金科 (000656.SZ)、綠地控股 (600606.SH)、金融街 (000402.SZ)、首開股份(600376.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、華僑城 A(000069.SZ)、金地集團 (600383.SH)等。

　　其中，金科股份預計去年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損額在 205 億元至 285 億元之間，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損為 180 億元至 260 億元，基本每股收益虧損在 3.87 元 / 股至 5.38 元 / 股。

　　綠地控股預計去年歸母凈利潤為 - 130 億到 - 110 億元，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤為 - 112 億元到 - 92 億元。原因則包括公司加大促銷力度，部分房地產(chǎn)項目擬計提減值準備;房地產(chǎn)業(yè)務結轉(zhuǎn)規(guī)模及毛利率下降;利息資本化減少，計入當期財務費用的利息支出增加。

　　此外，金融街預計 2024 年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損在 90 億元至 120 億元之間;首開股份預計歸屬母公司所有者的凈利潤虧損 95 億元至 75 億元;榮盛發(fā)展預計歸屬上市公司股東的凈利潤虧損 72 億元至 95 億元;華僑城 A 預計凈利潤虧損 70 億元至 90 億元......

　　房企為何持續(xù)批量虧損，這與行業(yè)的結轉(zhuǎn)特點及市場走勢有關。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，房企期房的合同銷售轉(zhuǎn)化成為營業(yè)收入需要 2 年左右。從會計角度，房企營收是以項目的竣工結轉(zhuǎn)為依據(jù)，因行業(yè)內(nèi)施行預售制，也就是說當前的期房銷售，一般 2 年后竣工，然后對應的銷售額才計為企業(yè)營業(yè)收入，2024 年的財務數(shù)據(jù)對應前兩年項目的竣工結轉(zhuǎn)。

　　過往兩年間，房企拿地價格普遍較高，這也就導致其利潤空間普遍較低，至今仍在消化此前的 “包袱”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴第一財經(jīng)，房企盈利情況變動，主要跟房地產(chǎn)市場的整體規(guī)?？s水有關，過去幾年銷售市場整體下滑，這必然會傳導至房企業(yè)績數(shù)據(jù)上，加之此前房價出現(xiàn)明顯調(diào)整，所以當前上市房企的業(yè)績表現(xiàn)，也屬于正?，F(xiàn)象，是行業(yè)各指標傳導的結果。

　　值得注意的是，當前地產(chǎn)已出現(xiàn)諸多積極變量，“穩(wěn)住樓市” 也首次被寫入政府工作報告總體要求中。

　　劉水表示，后續(xù)有望對房企業(yè)績產(chǎn)生直接拉動的政策，一是擴需求的政策，如因城施策調(diào)減限制性措施，一線城市放松限購等限制性政策，全國層面降房貸利率等。二是推進收儲的政策，今年將繼續(xù)大力度推進收購存量商品房，并在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，房企的存量商品房作為收儲對象，能夠幫助企業(yè)直接去庫存。

　　“房企業(yè)績依賴于整體市場變化，盡管當前部分主要城市樓市回穩(wěn)態(tài)勢，但是距離全國整體上房地產(chǎn)市場回穩(wěn)還有較大距離。” 劉水提醒稱。

　　政策持續(xù)發(fā)力之余，業(yè)內(nèi)普遍認為，當前對行業(yè)走勢最重要的影響因素仍是房價。

　　嚴躍進表示，當前樓市的回溫趨勢，還是會對房企經(jīng)營有正向支撐作用，從盈利改善角度看，企業(yè)只有現(xiàn)金流為正才能真正減輕包袱，如果市場價格企穩(wěn)或拉升，即便企業(yè)銷售規(guī)模不變，也能一定程度上改善盈利空間，所以 “穩(wěn)價格” 是當前的重要工作。近期多地拍出高地價地塊，也反映了市場信心有所回升。