上海中心城區小戶型稀缺，手握1000萬能買哪？

　　2024年政策頻頻，在多項政策組合拳下，房地產市場出現“止跌回穩”趨勢。回顧這一整年，上海有兩條政策對未來市場影響極大，或者說在一定程度上改變上海市場格局。

　　這兩條政策分別為提高中小套規定(“70/90”政策)以及取消限價(房地聯動價)。

　　2024年8月27日上海發布新規，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優化調整中小套型住房所占比例。

　　簡單來說，調整“70/90”至“50/120”后，上海外環內將難覓100㎡以下戶型。

　　與此同時，自2024年第三批次開始，土地出讓階段取消溢價率上限及房地聯動價。這直接導致市中心土地成交溢價攀升，乃至第七批次平均溢價率高達20%。

　　從這2條政策來看，可以預見，未來上海市區“小戶型”“低總價”新房項目將尤為稀少。這意味著，對于不希望離開中心區域的千萬級改善客戶來說，未來總價門檻也將越來越遙不可及。

　　從近期入市及在售的項目來看，楊浦城投·悅江灣以99㎡三房、總價1000萬左右的房源供應，在單價、總價、戶型上均有明顯優勢。為近期想要在上海市中心城區買房的千萬級改善客戶提供了一個不出錯的選擇。

　　2024年上海出臺了2條重磅政策：1、中小套型規定調整從“70/90”變為“50/120” ;2、全面取消土拍溢價率上限及房地聯動價。

　　首先是中小套型規定，自2006年開始，上海要求商品住房總面積中，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重必須達到70%以上。小高層可以突破至95㎡，高層可突破至100㎡。

　　2024年8月27日，上海發布新規，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優化調整中小套型住房所占比例。多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100㎡、110㎡、120㎡。中小套型住房供應比例原則上，中外環間區域不低于70%，中環以內區域不低于60%，新城和南北轉型重點區域不低于60%，外環外其他區域不低于50%。

　　從上海近幾年成交結構來看，大戶型已成為上海購房者的主力目標，CRIC數據顯示，2024年全年三房及以上戶型成交面積占上海新建商品住宅總成交面積的94.28%，較2023年上升約2個百分點，其中四房與五房及以上產品成交比重較2023年增加7.43和0.39個百分點。

　　市場對大面積的產品需求正在攀升，100-120㎡段產品成為主力成交面積段，占比達到24.65%，同時120㎡以上各面積段產品的市場比重呈增長趨勢，180㎡以上產品成交比重達18.61%，比重較2023年提升7.84個百分點，漲幅為各面積段最高。

　　改善型需求的持續釋放，上海中高端市場顯示出較強的韌性，不僅如此，當前市場大戶型改善類產品整體溢價也更高。因此在“70/90”政策調整后，無論是從順應市場需求的角度、從戶型溢價能力等、從提升項目品質塑造企業品牌美譽度等方面考量，開發商均有做大戶型的動力。

　　這就意味著，2024年以后拍賣的中心城區土地，社區規劃階段越來越難以出現小戶型的配置。

　　再是取消土拍溢價率上限及房地聯動價。2024年第三批次土拍開始，上海取消了自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯動價的相關規定。同時，自2024年3月起，無聯動價項目取證價格一再突破上海同類型產品價格天花板，如香港置地啟元取證價格突破至17.8萬元/㎡，翠湖六合取證價格突破至21萬元/㎡等。

　　在以上多重因素影響下，上海土拍溢價率開始上升，2024年除第六批次土拍單幅地塊起拍價大都超30億元，金額較大之外，其余各批次土拍溢價率都較以往有一定提升，12月拍出的第七批次、第八批次土拍平均溢價率高達20%和16.63%，楊思地塊及徐匯龍華地塊更是前后拍出了40%的溢價率。與土地價格上漲相呼應的是企業對未來定價的看高。

　　由此，我們推算未來短期內上海中心城區小戶型、低總價樓盤急劇減少或將消失，新入市項目價格全面超越聯動價項目。

　　在這樣的背景下，我們統計了上海近期在售以及即將入市的總價1000萬左右的新房項目情況。

　　據不完全統計，上海近期有約26個項目在售及即將入市。從區域分布來看，26個項目中，靜安、楊浦、浦東占比最高。面積段從72㎡至163㎡，均價從8.3萬元/㎡至13.6萬元/㎡不等。

　　具體到項目來看，由于千萬級改善客群大部分以家庭為單位，幾乎沒有個人，家庭人口基本以一孩或二孩為主，因此三房也成了必選項。

　　在我們把目光集中在“外環以內”“千萬級門檻”“三房戶型”這三項后，最終梳理出19個項目。浦西更多，浦東較少，其中位于靜安的三個項目及位于浦東、閔行的項目門檻最高，基本超出1200萬。

　　總價1000萬上下的項目中，位于楊浦的興華里以86㎡做三房戶型，雖然總價較低，但單價較高，達12萬元/㎡，且86㎡與普遍的90多平方米相比，三房的面積更為局促。位于普陀的大華峯薈單價和面積段相對較好，但受地塊限制，戶型面寬及光照有一定影響。位于浦東的新楊思上園則為一梯二戶無連廊設計，商業配套較少。綜合來看，位于楊浦的楊浦城投·悅江灣在單價和總價上，均有明顯優勢。

　　同時，我們也對比了2024年總價900萬-1100萬區間的二手房產品，CRIC數據顯示，2024年全年共成交4709套總價1000萬左右的二手房，其中成交套數最高的為中遠兩灣城，共成交51套。從建筑年代來看，大部分至今約20年，僅位于浦東的萬科海上傳奇年代較新。

　　綜合以上來看，對于千萬級想買上海中心城區的改善客群來說，當前浦東、浦西一二手房源可選空間差不太多，但對上海改善客群來說，除非本身工作或生活以浦東為主，否則選擇浦西的人群會更多一些，而對想要買上海浦西中心城區的千萬級改善客群來說，要么選擇20年樓齡上下的二手房，要么選擇相對短板較少的新房項目，從目前市場在售及即將入市的新房項目來看，楊浦項目相對更優。

　　聚焦到楊浦來看，自2024年第七批次土拍至今，楊浦共出讓3幅地塊，溢價率分別為16.22%、17.09%、16.27%，成交樓板價一次比一次高，目前已超過86000元/平方米，加上高品質建設要求，建設成本已接近10萬元/平方米。

　　進入2025年上海土拍熱度延續，第一批次4宗地塊平均溢價率33.6%，其中虹口金茂瑞虹地塊以89.64億元成交，溢價率38.2%，成交樓板價117474元/平方米，不僅刷新了上海2024年8月取消土拍溢價率上限及房地聯動價政策以來的總價紀錄，還刷新了虹口區域單價記錄。

　　從這一趨勢來看，隨著后續楊浦區核心優質地塊的陸續掛牌入市，未來楊浦地價或有進一步走高的可能。屆時房價也將水漲船高。

　　從當前楊浦市場整體供應來看，楊浦城投·悅江灣性價比凸顯，首先楊浦城投·悅江灣是五角場板塊近十年少有的純新盤供應，其他項目大多為老盤新推或加推為主。

　　項目小戶型房源以99㎡三房為主，項目均價9.9萬元/平方米，總價控制在1000萬左右，無論是在單價和總價上，均有明顯優勢。

　　項目周邊為北京城建長海社區，聯動價10.7萬，兩者間均價存在8000元/㎡價差。附近板塊周邊板塊雖有越秀天玥同期供應，但因屬中原板塊，與五角場板塊有一定差距。

　　CRIC數據顯示，2025年至今上海市楊浦區五角場板塊成交均價101905元/平方米，而中原板塊成交均價為88379元平方米，不僅是2025年，五角場板塊一直以來成交均價都高于中原板塊。

　　由此可見，均價9.9萬元/平方米的楊浦城投·悅江灣無論是均價還是總價都處洼地。

　　從板塊自身來看，楊浦本身是擁有百年工業、百年大學、百年根脈、百年市政“四個百年”歷史底蘊的中心城區，未來楊浦將形成大創智數字創新實踐區、“長陽秀帶”在線新經濟生態圈、環同濟知識經濟圈創新實踐區。其中，曾作為“大上海計劃”的“市中心區域”的江灣-五角場，不僅接續了上海珍貴的城市記憶，未來還將承接大創智示范區，迎接新一輪發展，周邊抖音等新創企業集團入駐也將帶來高素質的人群提升整體區域價值。

　　除了價格和區位，楊浦城投·悅江灣項目本身也不乏亮點，項目擁有約3.1米層高、約74-78%得房率。

　　戶型設計上，99㎡三房擁有三開間朝南，客廳+次臥大面寬南向陽臺，主臥套房設計，預留衣帽區+獨立衛生間+大尺寸飄窗，空間尺度感拉滿，私密性與功能性兼顧。

　　與市面上同類面積段產品相比，高超的戶型設計水準+約77%的得房率，使其能夠同時做到大三房的空間和南向約8㎡的陽臺設計(一半面積附贈)。

　　高性價比的價格、產學研三向發力的潛力板塊、尺度與功能性兼顧的產品，楊浦城投·悅江灣為近期想要在上海市中心城區買房的千萬級改善客戶提供了一個不出錯的選擇。

　　住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題會上表示，去年9月以來，房地產政策持續發力，各地因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民的剛性和改善性需求，保交房攻堅戰經過努力完成了年度目標任務，在各方努力下，市場信心得到有效提振，房地產市場出現積極變化。

　　從統計數據看，2025年1、2月份房地產市場保持止跌回穩的積極勢頭，市場信心正在回歸。

　　隨著楊浦未來價值的一步步兌現，作為上海中心城區洼地之一的楊浦也正在迎來新一輪的價值重估。

　　一方面是上海中心城區未來小戶型的供應斷檔，另外一方面是高性價比的總價均價，綜合比較未來供應及性價比筍盤后，楊浦城投·悅江灣成交正處于穩步上升周期，目前900萬以下已售罄，還有少量1000萬以下優質房源可供選擇。