上海上半年土拍收官 成功出讓17宗涉宅用地 共攬金415.96億元

　　2024年上半年已然進入尾聲，而上海上半年的土拍其實也早在5月底提前收官。

　　面對房地產市場這一輪深度調整，今年上海也是主動降低了土地供應節奏，以提升土地資源市場化優化配置。

　　據鳳凰網房產上海站統計，今年上半年，上海土地公開市場共成功出讓17宗涉宅用地，成交總建筑面積約為80.55萬平方米，土地出讓金總額約為415.96億元。與2023年同期的數據進行對比，成交建筑面積同比下降了59.5%，成交金額也下降了19.83%，顯示出明顯的回落態勢。

　　雖然公開市場的成交量有所下滑，但非公開市場的成交表現卻呈現出一定的增長態勢。據不完全統計，今年上半年，上海非公開市場共成功出讓7宗地塊，出讓總面積達到20.28萬平方米，同比（13.57）增加49.45%，總攬金約255.3億元，同比（100.99）上漲152.8%。

　　Part.1

　　土地公開市場：17幅宅地，封頂率58.8%

　　2024年上半年，上海經公開市場途徑共成交土地17幅，總建面約80.55萬平方米，成交總額約415.96億元，平均溢價率7.36%，平均樓面價51637元/㎡，共有17家房企殺出重圍，成功拿地。

　　其中，4宗底價成交，3宗溢價成交，10宗封頂進入一次性報價，封頂率58.8%，與去年同期相比，熱度下滑明顯（78%）。

　　從供應區域來看，分布于浦東新區、靜安區、普陀區、楊浦區、閔行區、寶山區、松江區、奉賢區8個區域，傳統交易大區青浦、嘉定區則是零供應。

　　熱度方面，城市頭部價值板塊和區域的優質地塊具有較高的市場熱度。

　　以閔行區為例，其所出讓的三宗宅地均成功進入搖號環節，最終全部封頂成交，其中閔行七寶地塊與閔行浦錦街道都吸引了超過12 房企參拍，其中不乏部分財務穩健的民企。

　　拿地企業方面，央企國企憑借著在資金、開發經驗等的優勢，繼續擔當拿地主力，與此同時，民企拿地勢頭進一步減弱。據統計，上半年，央企國企共計拿下了15幅土地，涉資金額375.03億元，占總成交金額的90%，民營企業中，僅有大華、龍湖（聯合建華）有所收獲。

　　其中廈門國貿以87.38億元的全口徑拿地金額在所有房企中位列榜首，17幅宅地中，國貿地產共參與了5宗地塊的競拍，最終斬獲3幅地塊，滿載而歸。

　　Part.2

　　7幅地塊協議出讓，總攬金約255.3億元

　　近年來，隨著城市更新步伐的加快，上海城央的歷史風貌煥新項目逐步進入市場視野。

　　根據統計數據顯示，今年上半年，共有7幅地塊以公開遴選和協議出讓的方式成功實現出讓，出讓總面積共計20.28萬平方米，總成交金額約為255.3億元。參與拿地的企業主要以地方城投和地方深耕型企業為主，比如徐匯城更、新靜安集團、浦發集團。

　　其中，出讓價格最高的為徐匯城更摘得的徐匯區長橋街道xh315-10、xh313-16地塊，該地塊出讓面積為3.97萬方，出讓總價高達79.04億元。

　　其次為新靜安集團摘得的靜安區江寧社區C050201單元038-4地塊，該地塊出讓面積為2.67萬方，出讓總價為50.66億元。

　　與此同時，也有部分房企通過股權收購的方式拿地，比如中建壹品。

　　今年4月份，中建壹品以37.5億元競得上海新瓏坊企業發展有限公司100%股權及其相應債權。據了解，上海新瓏坊所涉及的主要資產為上海楊浦濱江定海街道154街坊地塊。

　　Part.3

　　上海土地市場的四個特征

　　縱觀上半年上海土拍，我們也不難發現當下上海土地公開市場的一些特征。

　　1）土拍熱度回落，封頂率僅58.8%

　　受新房市場銷售低迷等因素影響，今年上半年上海土拍降溫明顯，房企報名數下降，去年19幅地塊參拍房企達到60家之多，地塊平均報名家數達到9.2，而今年上半年17幅地塊僅34家，地塊平均報名家數僅有2家。

　　土地市場的“冷清”最終也顯示在數據上，最終17幅地塊中僅有10幅封頂進入一次性報價，封頂率僅58.8%，遠不及2023年上半年平均78%的封頂率。

　　2）頭部價值板塊高熱，土地市場分化延續

　　閔行七寶、浦錦街道、浦東世博、靜安中興社區等頭部價值板塊的優質地塊掀起較高熱度，競拍時房企出價頻率也高，最終都以封頂價成交。

　　而非核心與外圍板塊地塊均底價成交，房企對這些非核心地塊拿地意愿進一步降低，地方國企托底已經成為常態。

　　今年以來，上海土地市場的冷熱不均與板塊分化愈加明顯。

　　3）開發速度放慢，入市率變低

　　銷售市場回暖受阻的現狀也大大影響了新開工動力。

　　據鳳凰網房產上海站統計數據顯示，截至2023年6月18日，今年上半年共出讓地塊17幅，其中已開工地塊僅有3幅，整體開工率為17.6%，低于去年同期。

　　其中，從拿地到開工時間最短的地塊為招商蛇口松江區泗涇鎮SJS20005單元14-01、16-02、17-07號地塊，1月10日拿地，4月份動工，與此同時，該地塊也是開盤最快的項目，于今年6月22日開盤，從拿地到開盤，用時163天。

　　相較之下，去年同類型地塊從拿地到開盤的最快速度僅為126天，顯示出當前市場環境下項目推進速度受到一定程度的影響。

　　4）競拍規則不斷變化

　　今年，上海集中供地的競拍規則也是不斷變化。3月份，一批次土拍，上海對執行了18年的“7090”政策進行調整，其中，多層、小高層、高層的中小套型住宅建設面積上限調整為100平方米、110平方米、120平方米，中小套型占比則從50%到70%各有不同。

　　6月份，又取消了土拍溢價率限制，土拍市場重新回歸到“價高者得”時代。與此同時，也不再設置房地聯動價，中小套型比例要求又一步下調。其中，楊浦長白社區、楊浦平涼社區、寶山顧村地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例40%。

　　結語：

　　整體來看，當前土地市場低迷的大環境未改，但上海在各城市中仍保持相對優勢。

　　展望后勢，雖然政策利好不斷疊加，但行業短期復蘇的預期并不強烈，土地市場將更注重有效供應，結構性調整仍將持續。