各地土拍市場冷熱分化顯著 青島、南京土地高溢價成交

　　6月20日，青島市嶗山區王家村地塊刷新青島樓面價，競價364輪，溢價率37.23%，最終由青島海業益佳地產開發有限公司（簡稱“海業益佳”）以18.9億元斬獲，樓面價39516元/平方米。

　　而6月19日，在土地減量提質的情況下，南京公開拍賣3宗低密度宅地，總攬金約22.82億元。其中，夫子廟地塊溢價率均超20%，而建鄴區雙閘街道住宅用地成為南京第二高價地。

　　在其他城市地塊撤拍頻發、底價成交成為主流的同時，青島、南京土地高溢價成交的背后有何邏輯？

　　溢價率37.23%，嶗山地塊刷新青島樓面價

　　6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地，分別位于嶗山區王家村板塊、城陽區白云山板塊各一宗，總起始價18.88億元。最終2宗宅地一宗溢價、一宗底價成交。

　　值得關注的是，嶗山區王家村35號地塊競爭尤為激烈，其也是青島二批次中“含金量”最高的地塊。該地塊起始價13.75億元，起始樓面價28796元/平方米，也是嶗山區起始樓面價最高的住宅用地；占地面積21705.6平方米（32.56畝），容積率2.2，規劃建筑面積4.78萬平方米。

　　此次共有中海地產、海信地產、海業益佳三家競買人參與競拍，最終經過364輪競價，由海業益佳以總價18.87億元斬獲，成交樓面價39516元/平方米，溢價率37.23%，該樓面價刷新了嶗山高價地紀錄，而在去年嶗山高價地樓面價為25185元/平方米。另外，嶗山區王家村35號地塊樓面價還超過了2010年出讓的市南區萊陽路8號地塊（樓面價33901元/平方米），成為青島樓面價最高地塊。

　　中指研究院高級分析師謝東暉表示，嶗山區王家村35號地塊位于嶗山區規劃梅嶺東路以南、規劃石老人一路以東，為嶗山石老人前海一線的“城中村”王家村社區拆遷改造用地中第一個出讓地塊。該地塊毗鄰金家嶺板塊，地處價值高地，附近擁有眾多高端項目競品，住宅均價約60000元/平方米，區域房價位列青島之最，且周邊配套齊全。此次土拍的高溢價成交，體現了優質地塊的價值和潛力，也反映出房地產市場尤其是高端項目市場在挑戰中仍蘊含著機遇。

　　相比之下，同在當天出讓的城陽區白云山地塊就顯得冷清。其由青島悅銘置業有限公司以底價5.13億元斬獲，樓面價5007元/平方米。該地塊位于城陽街道白云山路以東、春陽路以北，占地面積64057平方米，容積率1.6，規劃建筑面積10.25萬平方米。

　　樓面單價約4.4萬，南京誕生“第二高價地”

　　值得注意的是，近日不僅青島出現了地塊高溢價成交。6月19日，南京公開拍賣3宗低密度宅地，總起始價19.7億元。最終3宗地塊平均溢價率達到13.59%，總攬金約22.82億元。

　　其中，建鄴區雙閘街道住宅用地經歷競價47輪，被奧體建設以總價17.4億元拿下，成交樓面價43888元/平方米，溢價率15.23%，該樓面價位居南京TOP2，僅次于由葛洲壩于2016年5月斬獲的中國府地塊；秦淮區夫子廟街道住宅用地，經過25輪競價，由中堃置業以總價4.6億元拿下，成交樓面價35084元/平方米，溢價率20.42%；溧水區永陽街道住宅用地，掛牌起始價0.78億元，經5輪競價，被南京昱臨置業以0.82億元拿下，成交樓面價6305元/平方米，溢價率5.13%。南京三宗地塊溢價成交離不開地塊的優質屬性。

　　南京房地產學會副會長孟祥遠認為，此前南京宣布2024年供地計劃，全市商品住宅用地供應計劃僅240公頃，較去年減少51.3%。本次土拍是供應計劃官宣后的首次土地出讓，僅3宗地塊，少而精，體現出供地的克制，減量提質，也是遵循市場規律下對市場的保護。

　　此外，“本次3宗地塊為近十年來南京推出的容積率最低的優質地塊，容積率最低僅1.01，且地塊公共配套、自然稟賦優越，可打造城市中心罕見的低層高品質改善型住宅，很可能會引領南京新房市場品質再提升。”孟祥遠表示，3宗地塊全部溢價成交，體現出房企的積極性很高，說明“減量提質”的供地策略正在收效，對南京樓市也將帶來信心的提升，傳遞出穩中向好的市場信號。

　　各地土拍市場冷熱分化明顯

　　相比之下，今年廣州的土地市場一直不樂觀。6月20日，廣州花都區公開出讓2宗住宅用地，一宗底價成交，一宗終止出讓。其中，花都區CA0303017地塊由廣州花都城投西城經濟開發有限公司以底價6.7744億元摘得，樓面價9000元/平方米；宗地面積43169.84平方米，容積率2.8。這也是廣州今年成功出讓的第三宗宅地。

　　2024年至今，廣州一共成交了7宗涉宅地塊，但其中有4宗為去年掛牌，均于今年1月成交。真正屬于2024年掛牌并成交的僅有3宗，均為底價成交。回顧過去五年，廣州每年保持至少40多宗涉宅地塊成交，且土拍成交多發生在上半年。

　　此外，原定于同日出讓的花都區車城大道以北、嶺東路以西CB0106022地塊因故終止，該地塊起始價10.9786億元，起始樓面價5080元/平方米。而自今年1月以來，廣州共已發布超30條事關土地終止出讓或延期出讓的公告。

　　由此可見，目前土拍市場冷熱分化明顯。對于今后的土地市場，克而瑞分析人士表示，近期從中央到地方，刺激政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗，意味著短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大幅度提升，謹慎和聚焦是主旋律。